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上周五，中海拿下了红旗河沟汽车站那块地。

楼面地价达到12750元/平米。

并且还要配建一个公交站场、三条道路和一个幼儿园。有人估算，这块地的实际楼面地价已经超过18000元/平米。

图源网络

这样的地价，修出来的房子应该卖多少，大家可以尽情想象。

为什么核心区的地价格这么高，还有开发商愿意拿，并且有信心卖得出去？

那是因为核心区确实是有其它区域所不具备的魅力。

城市的本质是一个庞大的人类协作系统，而城市核心区就是这个系统效率的地方。

一方面，核心区各个方面都已经成熟，商业、交通、**、医疗、文化等各种配套都很完善，生活在这里的便利性是其他区域无法比拟的；

另一方面，核心区的物业往往具有更好的空间和流动性。

根据昨天那篇文章的统计结果（《大数据告诉你，重庆什么房子涨得最快！答案太意外！》），重庆过去两年涨幅在20%以上的二手房，大部分都位于主城核心区域，特别是渝中和江北。

但现在渝中核心区的新房，门槛太高了。

来福士、18T、鹅岭峰、翡翠都会、合景天銮、天空云镜……任何一个单独拿出来，都是一匹哥。

单价基本3万起步，总价更是让很多普通人连看的勇气都没有。

但就是在这样的核心区，我却发现了一个神盘。

江北地价12750，这个渝中核心区边边上的楼盘建面均却只有12000左右。

这个神盘就是蓝光公园华府。

实景图

核心区该有的优势，在这个楼盘几乎都能找到。

02

为什么这么说？

看看这个楼盘所在的位置就知道了。

蓝光公园华府位于高九路与石桥铺商圈之间的位置。

虽然在行政区划上属于沙坪坝区，但其实是在渝中、沙区、九龙坡三区交界的地方。这里是传统的老城，各种配套已经相当成熟。

步行300米左右就是万达广场，不管是逛街、买菜、吃饭、看电影、喝咖啡，你需要的交通工具就只是一双拖鞋。

项目周边全是像南方苹果派、南方香榭里等成熟小区，入住率几乎都是100%。

像水果店、干洗店、理发店、银行、网吧、永辉超市等等社区该有的生活配套，这里全都有。项目500米范围内，光药房就是10多个。

吃饭的地方就更不用说了。

沿着旁边的香榭街走一遍，像小面、火锅、串串、烤鱼、豆花饭、江湖菜、烧鸡公、小龙虾、大排档……，每天吃一家，一个月可以不重样。

项目对面就是沙坪坝森林****，沙区排名前列的******之一。

图源网络

而项目与西南医院的直线距离也不过2公里左右，老人小孩要看个病打个针，也很方便。

这里成熟的居住氛围，把核心区的配套优势体现得非常明显。

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如果我们把地图缩小一点，还会发现蓝光公园华府的位置竟然是几大商圈的几何中心。

从地图上看，石桥铺商圈离项目不到1公里，步行可达。

项目到沙坪坝商圈直线距离2.4公里，到时代天街直线距离3公里，打车都不得跳字的那种。

杨家坪商圈和万象城离得远点，也不过5公里左右。

商圈关系示意图

被几大商圈夹在中间，C位出道。

像我这种患有重度选择困难综合症的人，每个周末选择去哪个商圈看电影喝奶茶看美女，估计会比小姐姐们选择是嫁给肖战还是嫁给王一博更加纠结。

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公园华府由蓝光代工代建。

蓝光可以说是一家荣誉等身的开发企业。比如：

连续13年进入中国房地产综合实力百强，2020年排名第21位；

连续4年进入中国房地产公司品牌价值10，2019年排名第5位；

连续5年进入中国投资价值上市房企10，2019年排名第4位；

……

如今，蓝光在重庆开发和投资的项目，也有20多个。

蓝光重庆项目分布图

所以这个项目由蓝光来打造，应该是对得起这个地段的。

公园华府总体量大约在18万方，容积率3.7，乍看起来就是一个比较普通的高层小区。

但项目绿地率达到37.5%，比普通高层楼盘略高一些。

至于小区内部，像运动场、健身跑道这些设施都是基础配备。

园区里还设计了宠物乐园，是遛狗遛猫的专属区域，还有专人清洁宠物的便便，既不用担心吓到老人和小孩，也不会担心对小区环境造成污染。

这个楼盘最特别的，也是最让我感兴趣的其实是它的平面布局。

从平面图上看，整个小区由5栋高层和1栋公寓组成，呈一种U字型排布。

意向图

之所以是U字型，是因为小区中庭里面还围合了一块项目红线之外的土地。目前在这块土地上，是一个已经停工的厂房。

在2019年的时候，公园华府项目曾停工过一段时间，在网上被误传为烂尾。但事实并非如此。

造成停工主要有两个方面的原因，包括前期项目遗留国土合同修订问题导致的暂缓施工，以及楼盘红线内外拆迁问题阻滞，拆迁就是刚才提到的工厂。

重庆网络问政平台截图

另外，关于停工的原因，重庆网络问政平台也有回复，网上也能查询到相关信息，算是官方给出的非常权威的解释了。

问题发生后，多方积极推进，并制定了相应的方案，使问题得到了妥善解决。现在这个项目早已复工，但从现状来看，厂房的拆迁应该是还没谈妥。

在许多人看来，小区中间围了这么一个厂房，应该是一个很难接受的硬伤。

但在我看来，这个厂房早已停产，既无噪音也无污染，除了短期内有确实有碍瞻观之外，并无其它害处，并且还有不少好处。

首先，如果小区中间没有这么一块地，项目的楼间距不可能有这么大。

正是因为中庭里多出来一块地，才把小区中庭给“撑”大了，也拉大了楼间距，让整个小区的5栋高层几乎不存在对视的问题。

意境图

其次，这个厂房早已禁止生产，拆迁只是早晚的事。据说在控规图上，这块地的用途是公园绿地。

开发商会不会把这块地买下来划到小区红线内不敢说，但中庭里面平白无故多出来一块公共绿地，总归是一件好事。

房价应声跳涨个几百千把块钱，可能性还是很大的。

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而这个楼盘的亮点，我认为是它的户型产品。

整个项目都是3梯6户，这种配置对于定位为刚需和首改的高层产品而言，算是不错。

现在在售的是4号楼。在研究项目的单层平面图时，我发现每层楼的6个房号之间，竟然几乎没有共墙！

这样的设计，无疑可以有效减少邻里之间的干扰。

而它的户型，是我近几年看过的所有高层产品中，我认为设计得的。

整栋楼一共有三种户型，每一种都给我留下了深刻的印象。

首先是套内84平米三房户型。

套内约84平米户型装修建议图

套内84平米做三房算是比较普通，但这个户型的特色就是可以做三变四，且空间感一点也不局促。

阳台一半宽一点，一半窄一点。宽的那一半宽度达到2.4米，完全可以做成**房间。

不管是拿来当书房，还是拿来打麻将，都非常合适。

除此之外，像玄关、双卫、生活阳台、飘窗这些功能空间一样都不缺。

客厅开间达到3.5米，主卧开间也有3.2米。

能在84平米的空间里做出4个房间，还能保证各种功能没有缺失，并且一点不显局促，这个设计师该加鸡腿。

然后是套内105平米的四房户型。

套内约105平米户型装修建议图

这个户型的特色就是可以四变五，并且尺度感和舒适性更强。

同样是把阳台隔出一个房间，同样是功能空间没有任何缺失，这个户型客厅开间达到了4.1米，主卧的开间也达到了3.5米，主卧还预留了衣帽间。

对于很多普通购房者而言，这个户型几乎就是一步到位了，就算三代同堂也没有压力。

最后是套内111平米的四房户型。

套内约111平米户型装修建议图

这种户型分布在建筑的两翼，是完全板式结构，前后通透。

既享受了洋房才有的户型，又享受了洋房享受不到的景观视野和楼间距，这种产品在重庆的高层市场相当少见。

这个户型，的特点应该就是有两个套房，三个卫生间，充分考虑了二娃家庭的改善购房需求。

客厅面宽达到7.1米，不但是板式，还可以做大横厅，这样的舒适性已经远远超过了市面上的大部分洋房产品。

对于许多普通购房者来讲，这个户型差不多是可以当成居所了。

06

最后说说价格。

按我的理解，主城核心的成熟地段再配上这样特点鲜明的户型产品，卖个套内2万，建面1万6，应该是不过分的。

所以当置业顾问告诉我这里的建面均价只有12000左右，套内才14000+的时候，我的下巴差点就掉到了地上。

就算不去和红旗河沟新成交的那块地比，仅一墙之隔的某楼盘楼面地价也达到了11727元/平米。

你家的面包卖到和隔壁家的面粉一个价了。

这完全是江南皮革厂老板要跟小姨子跑路的节奏啊，这家开发商到底是有多想不开？

其实不是开发商想开，而都是限价惹的祸。

这块地是南方集团在2002年拍下的，由蓝光集团代工代建。所以签合同的时候，盖的鲜章都是南方集团的。

意境图

由于拿地时间早，地价便宜，所以现在的备案价死个舅子也备不上去。

这种被限价严重“误伤”的楼盘，对于购房者来说无疑就是大趴活。

更难得的是，这个项目的得房率竟然可以达到87%-88%！

相比起其它得房率在80%左右的高层项目，相当于又白捡了几大万。

江北地价12750，渝中边边上的房价12000！

对于一心想在核心区占个坑的购房者而言，这样的趴活都不捡，你是在等国家给你发吗？

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