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“奇葩”楼盘年年有，今年特别多。

但房子是一种特殊的商品，具有“一个萝卜一个坑”的不可移动性。

因此，除非是在只有一两家开发商的十八线小县城，否则几乎不可能出现某个楼盘的市场份额达到一半的情况，哪怕能达到30%都是奇迹。

但在今年重庆的房地产市场上，我却看到了一个奇迹中的奇迹——某楼盘在同区域的市场份额，竟然超过了一半！

这个活久见的奇葩就是位于水土的万科四季花城。

从这张表可以看出，今年5月，四季花城的成交套数在整个水土区域的占比达到53%！

5月水土区域楼盘占比排行榜

事实上，从去年下半年的数据来看，四季花城的市场份额就已经过半了。

2019年6-12月：水土区域项目成交情况

要知道，四季花城在同区域的竞争对手有十几个，狼多肉少，算得上是一片红海市场。

能够在这片红海当中杀出重围，四季花城到底是怎么做到的？

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我之前对四季花城所在的水土板块进行过分析。

很多人至今仍然觉得水土很偏，但事实上，现在水土的发展早已超出了世人的想象。

去水土实地走一圈，你会看到平坦的城市，宽阔的道路，整洁的街道，以及随处可见的景观绿化和大草坪。

每一个现代风格建筑群的背后都是一个价值庞大的高科技企业或机构。

院长实拍

在过去9年间，水土吸引了大量含金量极重的知名高科技企业入驻。目前，水土拥有世界五百强11家，中国五百强9家。（数据来自水土高新园官网）

全都是一些生产“芯、屏、器、核、网”、3D打印、石墨烯、智能机器人、8K光电显示、半导体芯片、人工辅助心脏、海扶刀等等黑科技企业。

这种高科技产业的扎堆，所带来的直接效应就是资本和人气的聚集。

根据两江新区的规划，预计在今年水土高新城区域人口将达到约20万人。而未来水土常驻人口将达到约30万，就业人口约60万。（数据来自水土高新园官网）

图源网络

更重要的是，在大规模的供地之前，水土城市的配套竟然已经全部都做好了。

目前，水土已经拥有了高等级的城市路网以及非常完善的公园、轨道、**、医疗等等资源。

现在水土早已看不到过去那种灰头土脸的样子，反而是隐隐显露出重庆“硅谷”的气质。

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但水土日益提升的城市价值似乎还不能解释四季花城对竞争对手的碾压。

因为大家都是水土的楼盘，都在一个锅里面吃饭。

那四季花城到底比别家好在哪里？

根据我的观察，四季花城有一个很大的优势，是来自于比较特殊的地段位置。

如果把水土楼盘分布图拿出来看，可以发现四季花城是整个水土板块里最南边的楼盘之一。

这就意味着这是离中央公园和悦来最近的楼盘之一。

四季花城与悦来会展中心的直线距离只有约4公里，与中央公园的直线距离只有约6.7公里。

如果以即将通车的6号线延长线来丈量，四季花城3个站到悦来会展中心，4个站就到中央公园那个约360万方的超级大商圈。

当然，通过这条轨道线，还可以快速到达礼嘉、光电园、江北嘴、解放碑这些商圈和产业中心，那是后话。

还有一点非常重要。

如果从悦来开车到四季花城，你还会发现这里和悦来-中央公园板块之间几乎是完全没有割裂的。两个不同的区域是被一个接一个的楼盘串联在一起的。

悦江府-云山岳-和光尘樾-金科岭上-四季花城，几乎就是无缝连接。

地图楼盘示意图

如果你在这里开车听音乐漫无目的地转，你只会看到明亮的街灯一盏接着一盏。

这样的城市界面，与那些回趟家需要跨过山和大海，跑高速、穿隧道、过桥梁的新区，完全就是两码事。

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四季花城的第二个优势，则是来自于它的开发商——万科。

今年年初，重庆万科发布了一套关于新一代住宅的标准，其中就包括了关于产品打造的“六大作品观”。

而这套全新的作品观，在四季花城里体现得非常充分。比较突出的有两点。

一是户型设计。

在房价越来越高的大环境下，更加突出户型功能的集约式设计成为越来越多的刚需购房者的选择。

而四季花城的户型设计，把这种功能性和集约性发挥得非常好。

四季花城主推的是建面约90平米的三房户型。

建面90平户型图

面积虽然小，但像入户玄关、飘窗、生活阳台这些功能空间却并没有缺失。

在保证功能性的同时，大大降低了入手的门槛。

二是万科的装修。

从四季花城的成交客户来看，大部分来自年轻购房者，以26-30岁为主，占比达70%。

对于这些在享乐主义至上的大环境下成长起来的“后浪”们而言，装修房子是他们最不愿承担的麻烦事之一。

有到建材市场去跑材料买地砖的功夫，窝在沙发里多打两把王者荣耀不香吗？

而装修房给购房者带来的还不止是省心省时，更可以有效杜绝毛坯房的野蛮装修、噪音和粉尘污染。

因此，万科的装修房非常对这些“后浪”购房者的胃口。

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当然，每一个爆款的背后都藏着一个共同的杀手锏，那就是价格。

由于四季花城把面积段控制得比较好，再加上水土的价格本来就不算高，所以就造成了总价只要90万起就可以在北区买万科小高层装修房的离奇景象。

这样的门槛，不过是两张信用卡的额度而已。

知道这意味着什么吗？

这意味着绝大多数购房者在四季花城，都可以体验一把想买就买，要啥有啥的快感。

上帝说，我要有光，于是就有了光。

购房者说，我要买房，于是就买得起房。

这样的房子怎么可能不抢？

除了总价门槛低到没朋友之外，很多人算的却是单价的账。

四季花城的小高层建面单价约11200左右。但在四季花城南边相距两个地铁站的另一个小高层楼盘，建面单价却要卖到16000左右。

单价相差大约5000！

即使按的面积计算，总价也可以节省出20-30万！

每天多开两站地铁的距离，就可以换一辆宝马X1，不香吗？

就问你香不香？

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四季花城的一期是彻底卖火了。

这也吸引了许多有着更高需求层次的客户关注。

但遗憾的是，主打小面积低总价的一期产品却无法满足对面积户型舒适度要求更高的改善型购房者的需求。

比如有些人就喜欢住楼层更矮的洋房。

更矮的楼层意味着相同面积的土地，居住的人数更少，每个人所占有的公共空间和绿化面积更大，舒适性和私密性更好。

又比如有些人就非要住南北通透的纯板式户型。

这样的板式户型，不管是在景观视野上还是在采光通风上，都比传统高层或小高层那种几楼N户的点式户型要好得多。

为了应对这样的情况，四季花城顺势推出了二期洋房组团。

二期的洋房并不是对一期爆款产品的简单复制，而是在一期所有的优势的基础之上，对产品的业态、定位、档次等等方面进行了全新的升级，以此来满足改善型客户的需求。

比如二期的地块离地铁站也很近。

这意味着二期洋房与悦来和中央公园大商圈也是可以亲密接触的。就算你上午去逛一趟超市，下午去接一趟娃儿，晚上再去看一场电影，一天下来其实也走不了几步路。

比如二期是纯洋房组团，里面既没有小高层也没有高层。容积率只有约1.5，高端得也更纯粹。

所有楼栋都是一梯两户的纯板式结构，前后通透。而大部分楼栋也都是南北向排列，保证了的采光和通风。

此外，四季花城的二期也是整个区域内少见的装修了的洋房产品，具有非常强的稀缺性。

又比如洋房的面积更大，户型的尺度和功能性也要远强于一期的小高层产品。

以套内约85平米的三房户型为例，不但拥有一个约5.2米长的大阳台，就连厨房都有大窗户可以实现正面采光。

套内85平户型图

总的来说，二期的洋房会比一期的网红小高层更加亮眼。

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目前二期洋房还没有开盘，但预期的价格大概是100多万起。

虽然总价比一期要高，但100够在北区买到万科洋房的三房产品，还是装修房，三个站到悦来，四个站到中央公园，这样的性价比也是没谁了。

而就在今天下午，万科以5626元/平米的楼面地价在四季花城旁边拿下一宗地。

图片源于重庆锐理数据

这宗地将和前面的一二期一起形成一个约50多万方的大社区，这将会是水土的居住社区。

一个50万方的大社区代表着的将是完善的生活配套和成熟的生活氛围，最终呈现的效果可以参考新牌坊的龙湖大社区、人和的金科大社区、南滨路的融侨大社区、李家沱的融汇大社区等等。

像这样的大社区往往会成为区域的价值高点，将定义一个区域的价值高度。

而这次全新升级的二期洋房再加上一期还剩下的部分爆款小高层，下半年甚至更长的时间内，四季花城都极有可能会继续制霸整个水土的市场。

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