2020年重庆楼市大预测之：土地篇

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前两天我发布了在宏观环境及政策环境层面对2020重庆楼市的预测（见文章《2020年重庆楼市大预测之：宏观篇》）。

既然是宏观层面的预测，因此结论也相对比较宏观一些。

如果你觉得上一篇预测对购房的实际指导意义并不太强，那么接下来的“土地篇”和“市场篇”可能就会给你更多在购房实操上的指导。

这一篇主要讲的就是2019年的土地市场。

趋势一

土地供应持续缩水

为什么我一直说重庆的房价未来还会稳步上涨，而下跌的可能性几乎没有？

从下面这张图上你就可以找到答案。

2019年重庆主城成交土地的建筑面积只有1402万方，同比减少了13.1%，持续缩减。

从图上可以看出，从2013年开始，主城成交土地的建筑面积几乎就呈现出一路下滑的趋势。

相比起2013年4813万方的历史点，2019年的量还不到当年的1/3。

可以明显看出，重庆早已摒弃了过去那种靠天量供应来维持低房价的城市发展策略。未来的土地供应还将持续缩减。

另一方面，2019年主城的商品房成交面积却仍然达到了3170万方左右，是成交土地建筑面积的两倍还多！只比去年少了8.5%。

事实上，近两年的成交的商品房面积都是成交土地建筑面积的两倍以上。这就表示近两年重庆市场正在大量地去化库存。

仅2018和2019两年，主城就去化了3600多万方的库存量。

2010年以来的历史库存量也从点的4800万方大幅缩水到当前的1176万方。如果按去年的成交量来算，库存量的去化周期已经从去年年初的一年缩短到了4个半月左右。

很显然，如果主城的土地成交量和商品房成交量都继续维持当前的趋势不变，那么过不完今年，过去那些天量供地遗留下来的库存量就将基本去化完，而市场的供求关系也将发生彻底的反转。

这是拉动房价上涨的因素。

趋势二

土地价格持续上升

土地成交量持续缩减，但土地价格却在不断上涨。

2019年主城成交土地的平均楼面地价为6387元/平米，同比2018年上涨了23%，创下了历史新高。

在重庆当前的限价政策下，土地价格是商品房备案价审批的最重要的因素，所占的权重。

因此土地价格的上涨，将不可避免地推动房价的上涨。

这是推动房价上涨的因素。

趋势三

容积率继续下降

从这张图上可以看出，主城成交地块的容积率从2015年就开始持续下降，已经从点的2.45一路下降到了2019年1.59。

容积率下降意味着未来的市场上将出现更多的洋房别墅小高层等偏高端的产品，这对于改善居住环境来讲无疑是有利的。

但普通高层产品的大量减少对于还未买房，资金实力又有限的刚需购房者来讲，无异于雪上加霜。

容积率降低再加上土地成本的上升，让拿地的开发商只能选择打造高端改善型产品才能保证有利可图。

这是带动房价整体水平上涨的内在因素，同时也让刚需购房车上车更加困难。

趋势四

小楼盘成大趋势

从这张图可以看出，最近几年来，单宗土地的平均建筑面积呈不断下降的趋势。

2019年成交土地的平均建筑面积仅有10.8万方，是近10年来的点。

相比起过去那种动不动上百万方的大盘，小楼盘具有配套不完善、公共空间不足、后期物管服务不到位等天然的缺陷。

像两江新宸、约克郡等大盘都将很快告别市场。

今后除了和黄御峰、长嘉汇、文旅城、富力城等仅有的几个过去拿地拿得比较早的大盘之外，我们将很难再看到大盘的影子。

当楼盘足够大的时候，开发商可以选择低开高走的策略。

前期可以把价格定得很低，只要房价还在持续上涨，后期产品的溢价可以将前面损失的利润补回来。

但在小楼盘的场景下，这种策略将不再有效。因为盘子太小，很多都是一把梭哈，根本就没有前期后期的说法。

这也是一个间接推涨房价的因素。

趋势五

回归核心与郊区化并存

与2018年的土地市场相比，2019年的土地市场出现了两个比较明显的新趋势。

个是核心区域的成交量和占比均出了一定程度的回升。

2019年内环以内的核心区成交土地建筑面积达到202万方，比2018年增加了45万方；而占比也达到14.4%，同比上升了4.7个百分点。

当城市边界已经扩展到一定程度的时候，回归核心将成为一种趋势。

第二个则是外环外区域开始正式登上历史舞台。

2019年外环外区域成交土地建筑面积达到236万方，占比达到16.8%，甚至超过了内环以内的核心区。

外环外区域的成交土地基本都在北区，主要分布在水土、空港和北碚三个区域。

趋势六

北区仍然是老大，西区崛起

分区域来看，北区仍然是当仁不让的老大。

整个大北区成交土地的建筑面积达到789万方，占比达到56.3%，超过了一半。而南区（包括大渡口、茶园等区域）则一举被西区所超越。2019年西区成交土地的建筑面积达到263万方，占比达到18.8%；而南区成交土地建筑面积仅为200万方，占比仅为14.3%。

“南北鼎立”的趋势还没维持两年，就被“重庆向西”的趋势所掩盖。

结论

重庆房价会持续上涨

从土地市场来看，2020年重庆楼市的走向其实是非常明确的。

供求关系转变、土地成本提升、楼盘档次上升、开发商定价策略改变等等趋势都预示着重庆的房价仍然会持续上涨。

不管当前的楼市政策是否会有松动，但至少推动房价上涨的内生动力是非常充足的。

对于重庆的购房者尤其是刚需购房者而言，未来的新房会越来越少、楼盘越来越小、档次越来越高、位置越来越偏，当然最重要的还是房价一定会越来越高。

我在之前的文章中说过（见文章《重庆房价7000的时候，你在干什么？》），重庆的经济发展水平也好，收入水平也好，消费水平也好，虽然无法与一线城市比，但是和同为二线的成都、武汉、南京、杭州等城市相比，并不算差。

即使有差距，也绝不像在房价上表现得那么明显。

所以重庆房价偏低，的问题就在于过去天量的土地供应和商品房供应让正常的供需关系发生了偏移。

一旦这种趋势得到扭转，一切都将回到正常的轨道，而重庆的房价也许将会回归到它该在的位置。

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