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01
不得不说近期重庆的楼市是比较平淡的。
但再平淡的市场也总有那么一两个楼盘会表现得非常亮眼，让人过目难忘。今天要讲的这个楼盘就是其中的一个。
我之所以对这个楼盘印象深刻，一方面是因为购房群里面有非常多的粉丝提到这个楼盘；另一方面则是因为这个楼盘首次开盘就实现了80%的去化率。
要知道当前的市场环境与前两年早已不可同日而语。对于现在的改善型楼盘来讲，如果开盘可以卖出去一半，那项目营销总基本就可以升职加薪直接找老板谈了。所以80%的开盘去化率，放在今天算是一个非常不错的成绩。
但如果你了解这个楼盘开盘时所面临的困境，你就会知道要完成这个“80%”的壮举难度有多大。
1. 套内均价在2.5万以上；
2. 大部分房源都在300万以上；
3. 留给项目的蓄客时间只有1个月。
在当前的市场环境下，要实现这样的销售业绩几乎就是一个“不可能完成的任务”。但这个楼盘却做到了。
完成这个“不可能完成的任务”的楼盘叫做天空雲镜。
02
现在重庆的房地产市场是一个典型的买方市场。
抛开13万套的二手房挂牌量不谈，仅从各个一手楼盘又是抽奖又是送提货卡的花式促销就可以看出，现在在市场上占主导地位的是购房者，而不是开发商。
购房者的选择很多，特别是对于买得起300万以上的房子的高端客户来讲，全重庆的大部分房子他们差不多都是可以随便翻牌牌儿的。
那为什么还有那么多高净值客户一定要争着抢着用真金白银把票投给天空雲镜这一个楼盘？
这个背后的原因才是我真正感兴趣的东西。
我的想法是，一个楼盘的经验可以借鉴到其它楼盘。所以如果搞清楚天空雲镜热销背后的逻辑，当我以后在跟其它楼盘的营销总吹牛逼的时候，会吹得像那么回事一点。
03
然而有些成功的经验是可以复制的，有些却不行。
比如某某聪能够成功地赚到一个小目标，是因为他爹给了他几个亿当本钱。这样的成功经验对于投胎到普通家庭的你我来讲，显然就是不可复制的。
同样的道理，当旭辉、华宇、首创三家开发商在渝中核心的大坪拿下天空雲镜这块土地的时间，就注定了这个楼盘的成功或许是其它楼盘无法复制的。
单单是渝中核心土地的稀缺性，就已经让天空雲镜赢在了起跑线上。
渝中区的土地稀缺到什么程度？
如果把近5年主城的土地成交数据拉一遍就会发现，近5年渝中区的土地供应仅占主城区的1.4%。而近两年，渝中区的土地供应为零。
特别是在天空雲镜所在的大坪区域，新房的供应量少之又少。当融创的国宾壹号院在去年售罄之后，整个区域就再没有新房可以供应。
但另一方面，有许多人又是注定无法离开这个区域的。
我有个朋友，两口子都是附一院的医生。他们家在三溪口有一套大别墅，但大部分的时间却是住在丽水菁苑的老房子里。
原因就是觉得离上班近，不会因为在路上耽搁而误了手术。
像我朋友这类人在这个区域里有很多。因为大坪周边既有重医附一院、大坪医院等两家三甲医院和8家专科医院，也有重庆医科大、市委党校、后工歇台子**等好几所大学。
不管是老师误课还是医生误了手术，在各自的行业里面都是属于重大事故。所以这些单位里的大部分医生护士专家教授都是不愿或者不能走出大坪这个圈圈的。
他们想在这个圈圈里买一套高品质改善性住房的需求，已经憋了太久了。
所以，当天空雲镜在大坪横空出世的时候，相信很多本区域的购房者是一边抱着钱，一边哼着刘天王的歌小跑进入售房部的：等了好久终于等到今天，梦了好久终于把梦实现。
如果理解了这个逻辑，你还会认为天空雲镜的蓄客时间只有一个月吗？
No！
这个楼盘的蓄客时间其实是两年、三年，甚至更长。在项目还没拿地的时候，客户其实就已经蓄满了。
04
研究一个楼盘，我最喜欢研究的就是买这个楼盘的客户究竟是些什么人。只有把客户群体的特征了解透彻了，才算是真正把一个楼盘搞懂了。
除了刚才提到的周边医院和大学的医生护士老师教授之外，天空雲境更多的客户是来自于周边三院和煤院的设计师、多家银行支行的高薪白领、在时代天街和石桥铺电脑城做生意的小老板以及楼盘的很多VIP合作单位。
很多人都是不用打卡坐班的，对本区域的依附程度并没有那么强。但他们为什么还是非要死守在大坪？
拿着300多万的预算，哪怕是在北区也可以买到很好的房子了。
一线江景的大平层不香吗？带花园带露台的叠拼别墅不香吗？
为什么这些人还是愿意在这里买一套在很多人看来也许容积率偏高，小区也并不大的超高层？
我想这背后的答案也许就是城市核心的逻辑。
“宁要渝中一张床，不要郊区一间房”。喜欢把这句话挂在嘴边的人，与其说是看中一个“城里头的人”的身份，倒不如说是看中了城市核心所带来的配套价值。
城市就是一个庞大的人类协作系统，而一个城市核心就是把这套协作系统的效率发挥得的地方。
项目区位示意图
以天空雲镜所在的大坪为例：
坐1号线5到石桥铺、15到沙坪坝三峡广场、20到解放碑；坐2号线10到杨家坪。
不管是到解放碑商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈这些传统商圈，还是到重庆天地、英利大融城、万象城这些新兴商业体，路上的时间基本不会超过20。
而那个已经修到E馆的，客流量排名第二的商业巨无霸——时代天街，更是就在天空雲镜的楼下。
时代天街（图片源于网络）
不管是去购书中心看书还是去UME看电影，不管是去喝星巴克还是喝王俊凯奶茶，不管是去吃法式料理还是石灰市老火锅，不管是周末去打个台球还是带娃儿去上个早教，又或者只是目的很单纯的买买买，你需要的只是下个楼而已。
更不用说时代天街的公寓里面还藏着那么多的稀奇古怪的私房菜、桌游、密室、小酒馆、小电影等等几百种吃的耍的看的。对于我这种选择困难症来讲，住在这里可以把我逼疯，因为选择实在太多了。
奥体就在旁边，走路过去15。不管是去看力帆还是听张学友，不用开车，也不用担心停不到车。
要看病，走路10到重医附一院，另外还有同为三甲的大坪医院和8家专科医院24恭候；
要**，周边有马家堡**、歇台子**、****等**……
并不是说重庆人的区域情结很重，而是对于享受惯了这种生活效率的人，你想让他们搬到“好山好水好无聊”的新区去，说实话，很难。
因为城市核心的生活效率和烟火气，是几十上百年沉淀下来的，绝不是只有几年发展历程，买包烟买个菜都要动车的新区可以相比的。
05
如果我们理解了渝中土地的稀缺性和渝中城市核心的逻辑，我们就不难发现天空雲镜要做的其实已经比较简单了。
只要认认真真地做出满足这些客户需要的产品形态，在定位上不走偏，也不要定个来福士的价格，那热销基本上就是顺理成章的事。
好在天空雲镜在临门一脚上并没有犯错，在深刻洞察了客户需求之后，推出了整个区域内的高端改善型产品。
两栋超高层建筑屹立在大坪这个渝中半岛的地势高点之上，勾勒出了城市的天际线，霸气侧露。住在中高区的客户则可以俯瞰半座重庆城，视野的开阔度和景观的逼格并不亚于两江四岸的任何一个大平层。
效果图
建筑外立面采用的是现在大平层很流行的现代公建风格，大面积使用的Low-E玻璃又把区域内之前那些改善型小区甩出好几条街。
每层楼只有4户，这就意味着每一户都可以享受到270度的城市景观。
不管是5梯4户的梯户比，还是大横厅大面宽的户型设计，它的居住体验也是之前的楼盘完全无法相比的。
还有非常重要的一点，就是天空雲镜是现房销售。如果你现在去现场看房就会发现，两栋地标一样的超高层早已在那里屹立多时了。
这一点对于等待了多年的大坪区域的改善性客户来讲也许是非常重要的，因为他们已经等待了太久了，不想再等了。
06
地段的稀缺性，城市核心的生活效率，再加上完全满足客户需求的产品配置，如果了解了这些，你就会明白天空雲镜的热销绝不是偶然。
但这样的成功经验却不是其它项目可以简单复制的。
现在的天空雲镜已经成为了渝中核心区改善型客户在近几年能够抓住的的机会。而现在的机会就更加可遇不可求，因为天空雲镜视野的那几个楼层马上就要加推出来了。
站在渝中之巅，俯瞰一城繁华。
这样的居住体验或许就是天空雲镜给予那些在渝中在大坪等待了太久的改善型客户的回报。
效果图
未来在渝中核心还会不会出现这样的项目我不敢打包票，但我所知道的事实是，现在杨家坪的拆迁补偿标准都已经提到了14410元/平米，滩子口的地价都已经达到了13549元/平米。
我能够确定的是，即使未来渝中核心还会有这样的高端改善楼盘出现，价格也足够让大部分人望而却步。
所以，花开堪折直须折，莫待无花空折枝。
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院长聊房2019-12-06 09:47:22
