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01
刚刚过去的十一长假，重庆以3859万的游客量毫无意外地再一次荣登旅游人数榜首。但这个长假重庆的旅游收入却只有区区187亿元，人均消费才485元。
面对这样庞大的游客数量和如此友好的人均消费，我想大部分重庆人都是脸上笑嘻嘻，心里MMP。
我到永辉买几斤瘦点的纤排都不止这点钱好不好？
就这么点消费，你好意思天天发短信喊我们不要出门？过节在家里蹲打麻将输了三千多谁给报了？
虽说游客的人均消费并不高，但还是架不住人多。
所以不管是洪崖洞还是磁器口的商家都还是赚了个盆满钵满。就算是一个卖酸辣粉卖小面的小摊摊儿，这几天下来的流水至少也有十几万，让人看得眼红。
但让我更眼红的却是商家背后的婆。
看看这两个地方商铺的租金就明白为什么我会眼红。一个建筑面积只有20平米的，只摆得下三四张桌子的小店，一个月的租金竟然高达4.8万！每平米的月租金高达2400元！
这还是我们印象中严重过剩的商业门面么？
这分明就是一只会下金蛋的公鸡，公鸡中的战斗机啊！
02
熟悉我的人都知道，相比于优质住宅，我并不太推荐一般人买商业。
因为相比起住宅，商业的确有很多比较明显的缺点。比如交易税费高，贷款少，利率高，杠杆率更低，不太好转手等等。
但最根本的原因，还是投资商业一定需要非常毒的眼光。
商业到底能不能买，取决于你这个商业做的是多少人的生意。
如果你一边手里面捏着几套洪崖洞里面的下蛋公鸡，一边告诉我商铺买不得，那只会让我对你的人品表示怀疑。
所以，虽然我们不得不承认商业相比起住宅有这样那样的缺点，但对于想有稳定的投资者来讲，只要买到会下金蛋的商业，只要有足够多的消费人流量支撑，那就相当于抱到了一棵摇钱树，租金一定是远超住宅的。
03
昨天，在重庆江南新城，一场小型的商业发布会引起了我的注意，因为这场发布会的主角是南重庆商业版图中非常重要的一块拼图，将极有可能改变整个江南新城的商业格局。
这场发布会的主角就是位于融创欧麓花园城的商业综合体——江南精彩汇。
效果图
江南精彩汇所在的位置是在融创欧麓花园城这个350万方的超级大社区之内，与国庆刚刚开业的首创奥特莱斯仅一街之隔。
江南精彩汇的总体量大概有5万方，采用的是“大盒子+街区”的融合式商业建筑形态，分成两期开发。
大盒子商业体可以满足电影院、大超市、大百货等对商业面积和层高要求较高的集中式商业业态。
而街区式商业体则可以提供更多的外摆空间、广场空间、连廊空间、绿化空间，营造出更加灵活、自由、开放的街头场景感。
街区式商业意境图
把这两种建筑形态相融合，是对传统商业形态的一种改良和升级。
既能满足目的性消费的功能需求，避免了传统社区商业没有主力店，难以聚集人气的尴尬；同时又能满足日常体验式消费的休闲需求，避免传统盒子式购物中心单一无趣的逛街体验。
但江南精彩汇最让我感兴趣的还并非它的建筑形态，而是它所辐射的人口基数。
这是一个可以和18万人做生意的商业综合体。
04
评判一个商业体值不值得投资的维度有很多，但最重要的还是人流量。
融创欧麓花园城的总体量有350万方，是一个超级大社区。而整个鹿角板块各个楼盘加在一起总体量大约是630万方，这还不算旁边的茶园。
按平均每套房子100平米计算，在鹿角这个板块里面就有6万多套房子。如果平均每套房子住3个人，这里就有大约18万的居住人口。
18万人是个什么概念呢？
大渡口区的常住人口是34万，18万人相当于半个大渡口区还要多。
而这18万人是找不到地方消费的！
在整个鹿角板块，甚至包括更远点的茶园新区，都没有一个像样的集中式商业中心。这里的居民不管是想逛件衣服、买个包包、看场电影，还是喝杯咖啡都不得不爬山涉水、翻山越岭去南坪或者解放碑人挤人。
而现在江南精彩汇的出现将直接终结这个局面。
对于这18万居住人口而言，江南精彩汇是当前区域内一个可以满足吃喝玩乐购等全方位消费需求的商业综合体。
这几乎就是把整个山头包圆了做的关门生意啊。
05
除了当地的居住人口之外，还有一部分更加强大的人流量导入是来自于旁边的首创奥特莱斯。
首创奥特莱斯的总体量有12.7万方，比机场路上的西部奥特莱斯体量还要大一些。
大家可能不知道，首创其实是的奥特莱斯运营商。像BURBERRY、D这些大家熟悉的国际大牌都是首创“品牌战略联合计划”的一部分。
而重庆的首创奥特莱斯就规划了500余个国内外知名品牌。其中，耐克和阿迪的门店更是这两个品牌在西南地区单店面积的旗舰店。
“奥特莱斯”这四个字本身就是强目的性消费的代名词，意味着辐射范围会比一般的购物中心大得多。而首创奥特莱斯的品牌资源还会将其辐射力进一步加强。
以前，整个重庆主城都是西部奥特莱斯的势力范围，甚至还包括了周边的众多区县土豪。
而现在，首创奥特莱斯无疑将拦截相当大一部分南区的消费力，给整个区域带来源源不断的目的性消费人流。
国庆前开业那天，那场面是相当壮观，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，红旗招展，人山人海……
开业盛况
当天客流达到11万，全天销售额近2000万元，创造了重庆市场新的销售纪录。而客单价更是达到1200元。
说到这里，我只想问问那些豪掷485元巨资到重庆来坐索道、拍轻轨、吃火锅、看美女的外地游客们：你们脸不脸红？脸不脸红？脸不脸红？
更重要的是，奥特莱斯是典型的以零售为主导的商业体，业态相对单一。而这些隔山隔河也要跑来血拼的庞大人流量除了购物之外，也是需要吃饭喝水，坐下来点杯咖啡休息一下的。
特别是那些扮演“陪逛”角色的男同胞、小朋友以及老年人，都是需要一个可以坐可以耍的地方“寄存”的。
而一街之隔的江南精彩汇无疑就是的“陪逛人员寄存点”，完全可以满足奥特莱斯的庞大人流所溢出的各种吃喝玩乐的需求。
效果图
奥特莱斯与江南精彩汇是完美的业态互补关系，再加上不远处的尚未呈现的协信**商业，这里将成为整个江南新城板块当之无愧的新商业中心，成为整个区域内人气最集中的地方。
参考一下如今西部奥特莱斯的车流和人流量，搞个车流可以在机场路堵上一公里，也许我们就可以把这个新商圈在未来的潜力看得更清楚。
06
除了人流量之外，一个商业想要成功，招商能力也至关重要。
在大家固有的认知里，融创在打造住宅方面似乎更有心得。但大家不知道的是，融创的商业板块在最近几年已经有了突飞猛进的发展。
在从万达收购了13个文旅项目之后，融创的文旅商业如今已经在广州、无锡等地开花结果，成为了在当地有巨大号召力的商业地标。
无锡融创茂
而重庆文旅城的融创茂也将很快亮相。
鹿角的江南精彩汇虽然不是文旅商业，但却可以共享融创强大的商家资源。
目前已经确定的商家就有新世纪和泰禾影院，还有一大波强力商家正在赶来的路上。
07
对于商业投资，我的态度仍然是：商业投资并不适合普通人，因为投资商业需要丰富的经验和独到的眼光，而这两点是许多人都不具备的。
但是当一个商业综合体是跟18万的居住人口和几十万的目的性消费人流做独门生意的时候，这样的商业未必不是一个比住宅更好的选择。
不管未来这里会发展成什么样，拿着买住宅的价格买商业铺面，还享受着远高于住宅的，不管从哪个角度看都是一笔赚钱的买卖。
如果一不小心这个商业体变成了和洪崖洞磁器口一样的下蛋公鸡，那么恭喜你，你已经提前实现财富自由了。
江南精彩汇这个商业体也许会给我们在商业投资这件事情上带来一点不一样的认知。
商业到底能不能买？
当你可以和18万人做生意的时候，这个答案也许就不是那么了。
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院长聊房2019-10-21 14:04:27
