10月10日，重庆市沙坪坝区凤鸣山一块住宅用地拍卖出让。
这块地经过现场拍卖，最终由华宇以6.5亿元总价竞得，成交楼面价9375元/㎡，
其实这块地的成本比明面上的还要高一些：
宗地包含4000㎡回购安置房，并对这部分保障房做了建设要求和回购定价。地块整体推出楼面价6913元/㎡，除去回购安置房推出楼面价约7336元/㎡。剔除保障房楼面价9948元/㎡， 溢价率35.61%。
这块地，重庆楼节前估计拍到10000左右，看来十分接近。重庆楼又一次预测成功。
这块地被华宇拿到并不另人意外，华宇是本区域的大地主，开发量是本块地的10倍，华宇亦有动力去提升一下自己的库存价值。
华宇的地主来自于10年前的一次土地出让。
2009年9月29日，华宇集团以10.308亿元总价摘取沙坪坝区M组团地块。该地块包括沙坪坝区M组团M8/02、M2/02、M9/02、M16/02、M10-1/02、M10-2/02、M4-3/02号宗地，该二类居住商业金融业用地总共计占地面积188722平方米。
这宗地是拆迁地块，原来所在位置为凤鸣山中**和西物市场。
当时的容积率为4.0，成交楼面价只有1366元一平。后来规划有部分修改。
谁想到10年后的2019年10月10日，楼面地价已经上升7倍，达到9375一平。
十年前的地块开发的项目叫做华宇城，一期已于2014年销售，当时高层售价大约在套内9000元。
华宇城的二期今年才开始销售，目前的售价在套内20000左右。
为什么10年还没开发完毕？
在问政平台上显示的原因是拆迁耽误了 ：
10年增长7倍，这地价反映了重庆土地市场的大变化。
容积率从4下降到2.3，这样一看7倍并不算高。
原地块包涵有商业，原计划打造沙区第二中心，出让地价偏低。
那9375的楼面价高不高呢？
我觉得还是合理。
宗地位于沙坪坝区凤天板块，属主城西区距离城区中心非常近的低密住宅用地，区位条件优越，距主要交通枢纽和政府机构均较近。
距重庆西站2公里，跟地铁环线上桥站、和凤鸣山站非常近，未来有24号线在此设站。
目前华宇城新房20000的售价市场也能接受，保证了9375的楼面价当前行情仍有利润空间。加上低容积率的优势，近万的楼面价不算高位。
未来这块地上的项目上市，能卖多少钱呢？
至于地块后面的售价，要看产品，还要看行情。
能不能卖到28000？
楼价是地价2.5倍直接开卖？
宏阳一品微微一笑。
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重庆楼2019-10-12 00:12:14
