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2019年9月9日，一场司法拍卖引起了许多人的关注。
在很多人看来，这或许是一场决定蔡家板块未来发展的快慢的拍卖，因为拍卖的标的物是蔡家的佳程广场。
但最后，这场拍卖却以流拍而告终。
佳程广场可以说蔡家人民心中永远的痛。
佳程广场2013年开建。如果顺利建成，那么今天的蔡家将会拥有一个跟龙湖时代天街差不多大的商业中心。业态将涵盖国际一线品牌商业中心、超高层甲级写字楼、SOHO公寓、五星级酒店。
而蔡家也将能够与礼嘉、悦来分庭抗礼。
然而，佳程广场却烂尾了。
烂尾的佳程广场
佳程广场烂尾了快5年的时间，也让蔡家板块的商业发展停滞了5年时间。
时至今日，蔡家仍然是一个没有商业中心的板块。整个板块内找不出一个像样的商业中心，连个大点的超市都没有。
那么如今，佳程广场流拍是否意味着蔡家的商业发展还将继续停滞，整个板块仍然只能扮演北区其它板块的“备胎”的角色？
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答案显然是否定的。
就算佳程广场最终无人接手，也并不意味着蔡家的商业中心会一直缺失。因为蔡家手里还有一张，那就是蔡家自贸区。
2017年4月，蔡家自贸区正式挂牌成立。
蔡家自贸区刚一成立，就显得活力十足，一改蔡家在人们心中“睡城”的印象。
蔡家自贸区与西永、两路、寸滩、果园港等港口外贸型、物流型自贸区有着本质的区别。因为蔡家自贸区是一个以电子商务、文化旅游创意、总部经济贸易等现代服务业为主要产业的“另类”。
未来我们在蔡家自贸区看到的，将不是大片的厂房、货运火车站、港口码头和成堆的集装箱，而是一个又一个造型拉风的文化艺术交流中心、创意产业中心、艺术品交易中心、画廊、美术馆和总部基地。
在这里每年都会举办无数场国际文化交流会、艺术品拍卖会、文创展、艺术展、版权交易会、Cosplay大赛和电竞大赛等文化艺术交流的展会。
国际电竞大赛（图片来自网络）
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当这边的佳程广场还前途未卜的时候，另一边的蔡家自贸区却发展得如火如荼。
去年3月，中国（重庆）自贸试验区•国际文化艺术交流中心已在蔡家自贸区挂牌。成立一年多，艺术交流中心已经协助1000余家企业入驻自贸试验区，举办招商推介活动10余场，国际艺术交流活动2场……
而蔡家自贸区总部基地项目一期工程也已正式动工开建，预计在2020年底正式投入使用。
按照蔡家自贸区的规划定位以及现在的发展速度，这个片区未来毫无疑问将成为蔡家板块内价值的现代服务业聚集区，也将成为蔡家最有可能的新中心。
繁华自贸区意向图（图片来自网络）
正因为如此，政府对自贸区范围内的土地出让是非常谨慎的。
城投集团在蔡家自贸区规划了两年，直到今年才开始有住宅用地的供应。而目前区域内仅有的一个楼盘就是融创溪山春晓。
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融创在重庆楼市里从来都是推演着拓荒者的角色。
2004年汽博的奥林匹克花园、2012年鹿角的欧麓花园城、2014年照母山的凡尔赛、2016年悦来的国博城……
每一个楼盘都是板块拓荒者，同时也是板块价值的奠基者。
但融创却迟迟没有进入蔡家这个2018年主城成交量的板块，让人觉得难以理解。
在我看来，这是因为融创并没有把蔡家的价值逻辑想清楚，或者说蔡家并未拿出足够有说服力的前景规划来吸引融创的进入。
因为融创在拿地的时候其实是有一套自己的逻辑的。
这个逻辑就是两个原则：一是的城市属性，二是的自然资源。
也许在融创看来，之前的蔡家虽然卖得很火，却并不满足这两个拿地的条件。但现在，当蔡家自贸区开始供地的时候，融创却抢占先机，在时间回复到了自己“拓荒者”的人设。
这只能说明一个问题，那就是融创在蔡家看到了未来。
而这个未来，就在自贸区。
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从蔡家自贸区的定位就可以看出来，自贸区将毫无疑问地具有的城市属性。
未来在这里将会聚集各种国际文化中心、国际艺术中心、交易中心以及总部基地的国际商务中心。当现代服务业在这里形成产业集群的时候，这里也会自然而然地成为整个区域的商业中心。
相比起蔡家其它区域而言，自贸区更是具有后发优势。比之前的老城区和当前的住宅集中开发区，自贸区的规划无疑更加先进，更加合理，也更加宜居。
比如在自贸区的范围内规划了“蜂窝城市”的理念。
整个自贸区的范围被划分成了若干个像蜂窝一样的空间单元。每一个单元以公共服务设施及公共绿地为中心，单元的规模按照适宜步行的服务距离进行控制。
每个蜂窝单元的范围大约在1平公里左右，服务半径为500米，步行时间不超过7。
也就是说，在这样一个“蜂窝城市”里面，不管你身处哪个位置，只要步行7以内的时间，就一定可以找到一个公共服务中心。
这样的城市规划理念，在重庆尚属首例。
除了城市属性之外，蔡家自贸区同样享有的自然资源。
自贸区分为三个板块，分别是国际商务中心片区、国际文化中心片区和滨江休闲旅游片区。而滨江休闲旅游片区享有的自然和江湾资源。
这里大概是嘉陵江在主城范围内保护得的一段原生态江湾带。从南面的马鞍石大桥到北面规划中的宝山大桥沿线，都将被打造成为高端滨江休闲带。而目前已经开放的五彩滨江公园，仅仅是这个滨江休闲带的很小一部分。
自贸区的城市属性和自然资源让蔡家终于不用再看江对岸的脸色，成为一个具有独立价值核心的区域。
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从蔡家过去的发展速度来看，自贸区板块要起来也就是最近4-5年的时间，现在正处在区域发展的雏形期，是区域价值的时候。
这时区域里的个楼盘就像是一支原始股，具有的价值成长空间。
融创溪山春晓这支原始股的项目整体布局呈品字形分布，围绕着当前的示范区，未来的市政公园，形成“一池三岛”的格局。
三个地块分别象征着东海上面的蓬莱、方丈、瀛洲三座仙岛。
溪山春晓整个楼盘采用的是现代江南风格，建筑外观给人一种安稳宁静的感觉。小区里面也有许多源自于苏州园林的景观元素。
项目实景
溪山春晓是一个8层楼的纯洋房小区，建筑都呈围合式布局，体现出中国传统“院子”的概念。
所有楼栋都是一梯两户的板式结构，化地保证了每一户的景观视野和采光通风。
作为未来蔡家中心的个楼盘，这样的居住品质在未来会具有非常强的稀缺性。
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虽然佳程广场在上周流拍，但蔡家人民却完全不用感到失望。因为蔡家的另一个新中心——自贸区正在快速崛起。
作为去年销量的热点板块，蔡家最终还是会摆脱北区“千年备胎”的人设，成为一个拥有独立商业中心和价值核心的板块。
这是历史发展的必然。而蔡家的未来就在自贸区。
对于想在蔡家实现中心旁边的品质居住或者想抢占蔡家自贸区原始股的客户来讲，自贸区内的这个楼盘或许就是比较好的选择。
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院长聊房2019-09-18 09:23:22
