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01
前两天深圳爆出一个新闻：
深圳华侨城纯水岸某别墅以总价3亿元成交，单价约54万/㎡，刷新了深圳市住宅成交总价！
但这并不是我这种吃瓜群众关注的**。
我关注的**是，原业主买进这套别墅的总价是9960万。在持有5年后，以3亿元卖出，纯赚了2个亿！
突然发现，原来要实现一个“小目标”也不是很难啊。买套别墅放个5年，一下子就把“小目标”实现了两遍呢！
我掐指一算：这套别墅每天109808元，每4575元，每76.3元，每秒钟1.27元……
候老师经常**我们，时间就是金钱。当时我不信，但现在不管你信不信，反正我是信了。
02
梁静茹说：只要爱对了人，情人节每天都过。
我说：只要买对了房，钱可以赚得很多。
但深圳这套让原业主净赚2个亿的别墅却不是我们正常认知里面的“对的房子”。
通常情况下，任何一个资深地产投资者都会告诉大家：一不要碰别墅，二不要碰高总价豪宅。
原因很简单：这种楼盘总价太高，而拿得出这么多钱来买房的有钱人毕竟是少数。受众面窄，流动性自然就不好。
流动性不好，就会导致房子空间受限，因此投资往往会低于受众面更广的普通房子。
这个逻辑似乎没有问题。
但深圳这套让原业主赚了两个亿的别墅却告诉我们，这种豪宅看似流动性不高，但并不会拉低投资者的，反而会让投资远远高出市场的平均水平。
对于购房者来讲，这种房子似乎才应该是“对的房子”。
那问题究竟出在哪里？
03
在投资领域有一个“不可能三角”：
、风险、流动性
这个“不可能三角”的意思是在现实生活中很难找到同时满足高、风险小、流动性又好的产品，只能满足其中两项。
能满足流动性好且低风险的，必须低，比如余额宝和银行理财；
能满足高且流动性好的，必然高风险，比如股票、期货、比特币；
能满足低风险且好的，必须流动性差，比如投资房地产。
因此，当我们选择投资房产的时候，本身就是一种主动放弃流动性而保证安全性和高的投资方式。
按照水库的投资理论，投资应该分成三步走：
1. 本金A；
2. 变成价值2A但流动性非常不好的资产；
3. 变成2A。
就像深圳的别墅业主那样，我让我的资产先赚到两个小目标再说，哪怕有重重限制，哪怕在许多人看来有价无市，哪怕这种钱只能看不能用，但我也愿意啊。
你先把钱赚到，保证有那么多的“纸上财富”，其他一切的附加条款可以再谈。
最终，这套别墅以3个亿成交，5年时间翻了三倍。这个结果告诉我们，流动性几乎不会对豪宅的价值产生任何影响，因为豪宅本身就不是卖给普通人的。
真正对投资产生影响的，其实是看你的资产是否“做实”。
04
在有了2A的“纸上财富”之后，最重要的事情就是要把资产做实。
其实现在市场上很多找不到人接盘的“豪宅”都是叠加了太多虚化营销概念而溢价太多的伪豪宅。说直白一点，就是购房者并不是觉得你价格高买不起，而是认为你不值那个价。
那什么样的豪宅才算是“实心资产”？
世界上价格死贵却又被有钱人追捧的豪宅有不少，总结一下这些豪宅的特征我们会发现，豪宅市场的“实心资产”必须具备以下几个条件：
1. 圈层影响力；
2. 占据城市稀缺资源；
3. 做的产品。
许多豪宅都具备这样的特质，虽然价格高得足够闪瞎我的24K纯钛合金狗眼，但依然一房难求。
如果非要在重庆的豪宅市场找一个典型例子的话，我想重庆蘭园应该算得上一个。
05
对于任何一件奢侈品而言，其价值有很大程度来自于富人圈层的认知。这种认知一旦确立，就很难改变。
这一点从3000多一根的爱马仕丝巾和2000多一根的Tiffany吸管就可以看出来。在豪宅市场同样如此。
比如上海的汤臣一品、纽约的One 57、伦敦的海德公园1号等等世界豪宅，任何一套拿出来都是天价，但丝毫不影响有一大堆来自世界各国的富豪在后面排队候着买。
纽约One 57
因为这些楼盘在全世界有钱人的圈子里就是名望的代名词。
这些富人们并不缺地方吃饭睡觉，他们买的是一种圈层身份的认同感。
而在中国的豪宅市场上，能够产生这种圈层身份认同感的开发商不多，重庆蘭园的开发商绿城算是一个。因为在中国，绿城几乎已经成为了高品质豪宅的代名词。
要判断一个楼盘或者品牌对圈层的影响力大小，最简单的方式就是看业主的再购率。
如果当一个豪宅的业主再次购房时，还是会选择同一个开发商的楼盘，那就说明这个开发商品牌已经在富人圈层里确立起了自己的影响力。
绿城的业主再购率达到了惊人的51%！
也就是说，每两个绿城业主，当再次购房时仍然会选择绿城的房子。这个比例对于豪宅来讲，已经相当高了。
要知道，绿城的业主几乎都是高净值客户。当这些高净值客户要再次购房时，市面上的房子几乎都是任挑任选的。
而有一半的人还是会继续选择绿城，足以说明绿城品牌在富人圈层里已经树立起了相当大的影响力。
绿城的房子
在绿城的业主圈里，有13位奥运、27位知名作家和艺术家和53位知名艺人。更令人咋舌的是，在胡润浙江富豪榜里面，竟然有90%的上榜富豪都是绿城业主！
住在绿城，似乎就代表着住进了富人的圈子。
06
除了圈层影响力，这些“实心资产”的另一项重要的特质就是对城市稀缺资源的占有。
这些稀缺资源可以是山，可以是森林，可以是江景，可以是海景，也可以是公园。而重庆蘭园所占有的，则是城市中心的繁华。
蘭园所在的地段几乎是冉家坝板块的几何中心，商业和轨道交通配套都非常完善。
更重要的是，旁边凯德的两个地块即将启动。一块做Shopping Mall和写字楼，另一块做大平层豪宅，据说单价会上4万。
源著天街
对于牢牢占据城市核心的豪宅来讲，内部的私密与外部的繁华都是豪宅必不可少的因素。而真正体现实力地方，就是如何把小区内外完全隔绝成两个世界。
而蘭园则很好的体现了 这种“豪宅老司机”的实力。
蘭园的建筑采用的是围合式排布，七栋小高层全部放在小区的外围，把楼间距拉到，形成一个相当于两个足球场大小的中庭。
中庭意境图
由于所有户型都是板式结构，因此每个户型的主朝向和主景观面都是朝中庭的。朝外的只有厨房、生活阳台、卫生间和次卧，从而把外部环境的干扰降到了。
小区门口那个按西湖四季酒店标准打造的环形落客区，则更像是隔绝两个不同世界的时空之门，让这里的业主可以在繁华与宁静两个世界之间自由穿梭。
南车行主入口意境图
07
最后一个特质就是的产品力。
关于蘭园的产品，其实并没有太多可讲的，因为绿城的宋老板对完美主义的执着据说已经达到了变态的程度，而绿城的产品细节也一直都是业主的标杆。
去年我曾写过一篇关于蘭园的文章，把蘭园一期里面那些精细得令人发指的产品细节已经讲得比较清楚了，而现在即将开售的二期，在一期的基础上还做了更多的升级。
比如蘭园外立面采用了Superflat扁平风格。在一期销售的时候，这个外立面还仅限于效果图和自由想象的阶段。但对于现在的二期客户来讲，已经是所见即所得了。
因为这种扁平风格的外立面已经实实在在地呈现在世人眼前。
实景拍摄
这种超炫的外立面风格使用了约25cm的扁平楼层线，搭配Low-E中空镀膜玻璃，竟然可以在垂直的立面上形成“无边际泳池”的视觉观感，仿佛是一座座镜面的巨幕，矗立于城市的繁华之上，格外闪耀夺目。
又比如二期部分户型的采光面宽竟然可以达到37米。再加上大落地玻璃的设计，整个户型的采光面几乎就是一块接近80平米的巨幕。
从外面看，这是一座奢华大气的豪宅建筑；从里面看，则可以把开阔的中庭景观尽收眼底。
意境图
还比如二期把面积段放大到了188-272平米，并且进一步优化了户型。其中最吸引我的一点就是把之前7.2米的横厅进化成了大方厅。
以建面272平米的这种户型为例，整个方厅的面积就达到接近100平米。除了客厅和餐厅空间之外，还多出来一个多用途的功能厅，并且还可以实现中西厨和岛式厨房的设计。
建面272平米户型图
整个方厅的开间达到7.9米，而方厅之外还有一个开间达到12米的巨幕阳台。
除了这个方厅之外，你还可以在这个户型里找到男女双衣帽间、四个大套房等等奢侈的配置。
样板间实景
不管从哪一个标准来衡量，蘭园的产品都可以被视为豪宅楼盘的典范。
09
从深圳这套“3亿别墅”可以看出，豪宅的流动性与能够获得的回报其实并没有必然的联系。
在这个世界上能拿出来3个亿的有几个人？
但就是这样看起来几乎不可能有流动性的产品，却实现了5年翻三倍，加上杠杆投资6倍多的壮举。
仅仅是因为这是城市中稀缺的“实心资产”。
而在重庆的豪宅市场，不管是圈层影响力，对稀缺资源的占有，还是的产品力，蘭园几乎都表现出一种无懈可击的王者之相。这种楼盘就是典型的豪宅“实心资产”。
这样的豪宅，一定会成为重庆下一个富人圈层的通行证，也一定会获得比普通物业更高的率。
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院长聊房2019-09-02 14:09:36
