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为了让更多的朋友可以了解到院长的知识星球这个了解重庆楼市的专业平台，我们每周会将本周星球里的精选问答发布出来，说不定其中就有你关心的问题哦。
一周精选问答
壹
Q：请问院长，下个月批限售房就解禁了，这个会对重庆二手房市场的价格有什么影响呢？会降价吗？
A：基本不会有什么影响。解禁并不代表一定会有抛售。目前二手房的挂牌价本来就处于持续下降的趋势之下。但二手房的实际成交价并没有下降。
另外，二手房是否降价也要看具体楼盘，不能一概而论。比如照母山这种板块，目前已经基本没有什么新盘出来了，区域也发展成熟了，所以基本不会有什么降价的空间。而一些品质差楼龄长的老破大老破小，则很有可能会降价。
贰
Q：院长好，请问我现在买了新房未接房，准备抵押了再买二手房自住，如果看上了可以先交定金，等我抵押了再贷款、过户吗？这样操作风险大吗？对我的流水的要求是不是也很高？谢谢！
A：有风险，并且这个风险还不小。
如果抵押不下来怎么办？如果抵押之后二手房贷款审批通不过怎么办？
抵押不占按揭贷款的名额，但要占用流水。就算在抵押之前贷款审批能通过，但在抵押之后就不见得能通过。并且如果抵押贷款时间和按揭贷款审批时间隔得太近的话，银行会怀疑你是将抵押贷款的钱用于买房。而这在明面上是不允许的。
一量按揭贷款出问题，你的定金可能就要不回来了。所以这样操作对你的风险是非常大的，不建议。
叁
Q：院长大人你好，重庆下半年贷款政策收紧，房价还会继续上涨吗？还是明年二三月份再下单买入更好?
A：贷款收紧和房价涨不涨并没有太直接的关系。每年下半年贷款会习惯性收紧。新房涨不涨主要是看备案价让不让涨。从现在的情况看，新房一定是缓涨的。二手房倒是有可能涨不起来，部分小区的房价有可能还会下跌。
所以如果你是买新房，下半年仍然可以买。你可以用贷款计算器计算一下月供，看看利率多上浮了5%对月供的影响究竟有多大。如果你是买二手房，倒是可以多观望观望，到年底说不定有捡笋的机会。
肆
Q：院长您好！二手房交易是按照实际成交合同价价计税还是按照评估价计税？买方实际成交价高于卖方开票计税的价，这样对于买方是不是很不公平，对于以后再次出售是否会影响？以什么方式要求卖方开具成交合同价的发票？
A：
1. 在二手房交易实际操作中，所有税费都由买方承担。
2. 所以核税价低于成交价，对买方是有利的，可以节省税费。
3. 如果你需要按实际成交价交税，那核税的时候按实际成交价报税就行了，对卖家没影响。
4. 如果买方既想节省税费，又想按实际成交价开发票，那就是无理取闹。
5. 对住宅交易而言，发票金额对后期卖房基本没有影响。
伍
Q：李院长您好！高庙村富州平顶山这个楼盘有投资价值不？现在价格在1万7左右。跟恒大轨道时代比较哪个好点？
A：从地段发展前景来讲，肯定是恒大更好，但恒大的问题是交房时间太晚了。从自住需求来讲，富洲当前更成熟，特别是万达开业之后，生活很方便。再加上旁边有3万的弘阳抬轿子，也有一定的空间。
纯投资并且愿意长期持有可以考虑恒大，有自主需求可以买富洲。
陆
Q：看到群里这么多富人提问，想问个穷人问题。穷人单身，月薪6000,在大学城有套80平米的房子，按揭的钱还差小几万就结清了。问题，哪种操作更好？1. 卖掉，拿到钱后按杠杆原理置换成位置更好或面积更大的房子，还能继续生活。2. 啥也不想，提升自己能力，等月薪后再考虑置换。另外作为穷人代表呼吁在群里如果很长时间也不能买房，多看点老师的思维，观点，精华的东西也是好的。期待院长多发文。
A：首先，谢谢捧场！然后关于你的问题，我认为首先要保证两个事情：
1. 有地方住。
2. 现金流足够支撑，不至于还了按揭只能天天吃泡面。
在保证这两点的前提下，可以适当提高杠杆率。方法可以是卖掉后再买，以小换大，以一换二。也可以全部还掉之后再以抵押贷的方式贷出来。两种方式你都要仔细算一下账，看看月供是否可以支撑。
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院长聊房2019-08-14 14:18:22
