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01
在今年《上半年土地市场总结》的文章中，我提到过一个比较明显的趋势，那就是成交地块的容积率大幅降低。
近几年主城成交土地的平均容积率持续下降，已经从2015年的2.45一路下降到了今年上半年的1.56，连续4年呈下降趋势。
在去年主城成交的房地产开发用地当中，容积率2.0以下的有41块，占比达到47%。而今年上半年，容积率2.0以下的地块有65块，占比达到71%。
从近6年土地成交的容积率区间分布可以看出非常明显的容积率下降的趋势。
容积率2.0以下基本就是做别墅、洋房、小高层土地条件。
容积率降低味着相同面积的土地上，盖的房子更少了，楼层更矮了，舒适性更好了。
02
除了容积率下降这个比较明显的趋势之外，还有一个变化趋势却被大的忽略了，那就是：限高。
根据上半年土地成交数据，有限高要求的地块数量占比达到85%，而限高在60米以内的地块占比达到73%。
这就意味着今年上半年成交地块当中，有73%的项目都只能修建20层楼以内的别墅、洋房、小高层产品。
以前市面上占主导的100米的高层产品，在未来将越来越少了！
物业形态升级意味着居住品质提高，但同时也意味着购房成本的上升。
在土地容积越来越低的背景下，开发商也必然会适当增加建安成本，修档次更高的房子，以获得更高的溢价和利润空间。
因此，这对于资金本来就不够充裕的购房者来讲，也许反而不是一件好事。
03
在越来越多地块限高的背景下，除了让市场上的高层产品越来越少之外，还有一个结果可能是大家都没有想到的，那就是：别墅产品也会越来越少。
限高跟别墅有什么关系？
关系很大。
在今年上半年成交的地块当中，容积率基本都在1.5-2.0左右。
按照以前的做法，可以先拿出一部分的土地修单价的别墅，能修多少修多少。修到实在堆不下了，就把剩下的建筑面积全部堆到几栋高层上面去。
但现在由于有限高条件的存在，导致原本的高层只能变成小高层，甚至是洋房。就装不下那么多剩余的建筑面积了。
“把容积率做满”是开发商做开发的原则，否则就是把钱往外扔。
所以在“容积率做满+限高”的前提下，开发商只能放弃别墅，退而求其次把楼盘做成齐刷刷的纯洋房或者小高层社区。
因此，我们可以看到，在未来重庆的别墅小区会越来越少。
04
虽然未来重庆的别墅越来越少，但也并非所有的别墅都值得买。
买别墅这种高端物业，做高端的经验和血统很重要。很多细节直接决定了别墅的档次。
一些同期销售的楼盘，在看示范区和宣传资料的时候，差别可能不大。但一到交房的时候，就会高下立判。
等住上个几年，不同别墅楼盘的价值差距就会更加明显。
我在之前的一篇文章中提到过，在重庆的别墅市场这片江湖如果有一个老大，那只能是龙湖。
从20年前的龙湖花园和香樟林，到10年前的蓝湖郡和江与城，再到现在的舜山府，每一个项目都是重庆楼市发展史上的里程碑，定义了一个地产的时代，代表着当时重庆别墅市场上水平。
以蓝湖郡为例，不管是在10多年前还现在，只要哪个说自己住在蓝湖郡里面，那会让身边的人高看一眼的。
当年的蓝湖郡户型放到现在，已经比较过时了。但即便如此，当前蓝湖郡别墅的单价仍然是同区域里面的。
这就是品牌血统的价值。
05
对于不少想圆龙湖别墅梦的购房者来讲，当前也许是一个比较好的下手机会。
一方面是本来目前市场整体价格水平不高，另一方面是当前龙湖一共有7个别墅楼盘在售，可选择面比较大。
这7个别墅楼盘分别是：
1、舜山府
区域：照母山
特点：燃爆山城的豪宅标杆之作。传世独栋及首代惊艳大平层之后，再造龙湖的别墅表现形态。三段式比例与尺寸精准把把控，整洁干净大气，是具有强烈的属性和意识的艺术之作。
2、新江与城·天越
区域：大竹林
特点：约2600亩城市低密江湾土地之上筑极12年千墅大城。邻四大公园生态共生，处四大繁华商区中心。延绵数十里的嘉陵江岸线，取势缓坡地形，筑四级台地景观面，揽江山盛景建一线临江别墅。
3、椿山·璟宸
区域：蔡家
特点：龙湖2019年打造的新一代城市别墅新著，也是龙湖在重庆北区纯联排别墅的封笔之作！蔡家最美江湾，以超低容积、纯粹品质，定义城市人居新版图。建面约180—200m²大面宽纯联排，升级浪漫颐和系，将宋韵极简主义融入龙湖五维景观理念，打造八庭七巷主题景观，以至美东方意境，敬献重庆高端圈层。
4、長滩原麓
区域：龙兴
特点：以龙兴天街繁华为脉，御临河、明月山天然为韵，全新创见洋房、联排、叠拼、合院四大典范之著，更以精雕细琢的空间美学，营造城市深处的璞玉大境。
5、西宸原著
区域：大学城
特点：择址大学城心，尽享西部新城醇熟配套，近揽百亩原生湿地公园。在项目打造上，匠心精琢坊巷园林，臻造奢阔宽厅大院，尽显质感尊崇生活。如今，西区墅王收官钜献，最后十栋错过再无！
6、龙湖·嘉天下
区域：高职城
特点：南重庆，首例龙湖别墅。地处龙洲湾心中央生活区，进得城市繁华，退享亲山宁静。东方气质为内涵，现代主义手法呈现，约60㎡环景大露台，约12m奢阔面宽，室内合理布局，尽享更多私密奢华空间。
7、千山新屿
区域：璧山
特点：龙湖2019创新型别墅，无地下室，地上三层楼，建面约186㎡，多层退台设计，增加室内空间与外部自然的接触，的亮点三楼设计了一个约30㎡的大露台。
06
在这一波集中的别墅销售之后，市场上的别墅可能就不那么容易见到了。而龙湖的别墅可能会更加稀缺。
比如上个月才刚刚清盘的紫云台。现在再想买到那种带厢房和空中连廊的院落别墅，可能就没那么容易了。
总体来讲，未来的重庆的房地产市场将出现一种纺垂结构，低总价的刚需高层越来越少，而代表高端的别墅楼盘也会越来越少。
资金有限的刚需购房者和怀有别墅梦的高端人群要抓住现在的时机。
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院长聊房2019-07-29 10:13:34
