微信公众号：院长聊房
院长微信：yzlf023，加院长微信，免费进重庆购房群。
01
7月初，重庆的地产圈发生了一件业内关注度很高的事：6000万级的舜山府独栋别墅交房了！
这样的新闻自然引得各路地产媒体争相报道。
我也是手贱，不小心点进去看了几张交房的实景图片。
一个月工资6000的人去围观6000万一套的别墅，其结果只能是自取其辱。果不其然，看到这些图片，让我幼小的心灵受到了一万点的暴击伤害。
我一方面惊叹于重庆的市场上居然还能出现这样的豪宅；另一方面则是感叹我可能这一辈子也住不起这样的房子。
我算了一下，以现在一个月6000的工资水平，要买一套这种别墅需要800多年的时间。
这是一种多么痛的领悟：原来为了买套房子，我TM向天再借500年都不够啊！
这样的伤害，我一人承受不来。
所以今天必须把这些图片发出来，让大家都来看看，“原来有钱人的快乐就是这么朴实无华，且枯燥。”
02
舜山府的独栋别墅除了严重地打击了我对人生的自信心之外，至少还让我认请楚了一个事实，那就是：在重庆别墅市场这片江湖上，龙湖仍然是老大。
从20年前的龙湖花园和香樟林，到10年前的蓝湖郡和江与城，再到现在的舜山府，每一个项目都是重庆楼市发展史上的里程碑，定义了一个地产的时代，代表着当时重庆别墅市场上水平。
以蓝湖郡为例，不管是在10多年前还现在，只要哪个说自己住在蓝湖郡里面，那会让身边的人高看一眼的。从撩妹的效果来看，比甩ABB的车钥匙管用。
蓝湖郡实景
实事求是地讲，当年的户型放到现在，已经比较过时了。但即便如此，蓝湖郡别墅的单价仍然是同区域里面的。
所以如果要把重庆市场上的别墅分个类，我认为只有两种。
一种是龙湖别墅，一种是其它别墅。
03
但由于重庆限墅令的影响，别墅在未来会变得越来越少。
现在新出来的地块容积率基本都在1.5-2.0左右。按照以前的做法，可以先拿出一部分的土地修单价的别墅，能修多少修多少。
修到实在堆不下了，就把剩下的建筑面积全部堆到几栋高层上面去。
但根据现在的要求，同一地块内只能出现同一种物业类型。这就让同一个地块内既修别墅又修高层这种高低搭配的做法，再也行不通了。
现在地块的容积率虽然比原来降低了，但又达不到做纯别墅小区的程度。于是开发商为了把容积率做满，就只能修成齐刷刷的洋房。
所以以后市面上的别墅只会越来越少，而龙湖的别墅则更是越来越稀缺。
比如目前在三北区域，除个别楼盘还有点没卖完的剩余货量之外，新面市的别墅组团只有一个，那就是蔡家的椿山璟宸。
04
从产品形态上看，椿山璟宸很好地继承了龙湖别墅优良的历史和传统，蓝湖郡、滟澜山、颐和原著在这一刻灵魂附体，它不是一个人在战斗。
椿山璟宸的建筑立面沿袭了龙湖高端产品中常见的颐和系建筑风格。
从已经交房的一期别墅实际呈现出的效果就可以看出来，这样的建筑风格大气而不失沉稳，奢华而不失精致，非常适合那些明明很有钱，却又不想炫富的“隐富阶层”。
椿山一期别墅实景
和一期相比，即将开盘的二期在产品上的优势更加明显。
一期地势较平，而二期坡度较大，小区内部有较为明显的高差。开发商利用原有的地形地貌，打造出了前低后高，高低错落的坡地别墅的形态。
由于整个地块都是位于一块临江的台地之上，与江岸线之间本来就有非常大的高差。再加上这种坡地别墅的设计，也让整个小区视野变得非常开阔。
05
整个椿山项目的综合容积率只有1.14，这样的低容积率意味着这个楼盘只可能出现别墅和洋房两种高端物业形态。
虽然龙湖在过去20几年走的一直都是高端改善路线，但只有“别墅+洋房”这种纯高端业态的楼盘，近几年都没有出现过。
上一个这种楼盘还要追溯到十多年前的弗莱明戈和好望山。
而现在的璟宸组团，更是市面上非常稀缺的纯联排别墅小区，就算是在龙湖的产品系内部，这种纯高端业态的楼盘也是非常特殊的，具有非常强的不可替代性。
低容积率带来的是更大的景观尺度和更舒适的建筑空间。
这一次的联排产品的开间尺度达到了8.4米，比普通大平层豪宅的横厅尺度更大。而户型的进深则仅有11米左右。
单从户型图的形状就可以看出来，这个别墅的单层户型是非常方正的。比起那些开间不到7米，进深却长达13米多的“长条型”别墅，椿山的联排不论在尺度的豪华感营造上，还是在采光通风的实用性上，都要强大太多。
此外，椿山联排的功能布局也非常合理。
公共空间、儿童空间、主人空间通过楼层划分得非常清楚，并且整套别墅可以做出5个套房，满足家庭在不同阶段的不同需求。
而别墅的赠送空间也很大。
前后花园、阳台露台，一共形成了5个户外空间。不管是在坐自家花园里拈花弄草，还是站在露台上举杯邀月，都是再正常不过的生活场景。
意向图
06
椿山的优势其实还不在产品本身，而在于椿山是目前市面上比较稀有的“城市别墅”。
这一点，倒是和香樟林、蓝湖郡一脉相承。
“城市别墅”的价值历来都是很高的。比如我们非常熟悉的香樟林，虽然已经是差不多20年的房龄了，但目前的价格仍然在千万级以上。
但椿山璟宸这个“城市别墅”却有点特殊，因为它虽然紧临城市繁华，却又与繁华之间间隔着天然的生态屏障。
对于椿山璟宸而言，最近的“城市繁华区域”就是江对面的礼嘉商圈。
礼嘉是未来北区的城市核心，在这两年的出镜率相当高。
礼嘉的规划也比传统商圈更加超前。那个既像太古里，又像新加坡金沙的滨水商业，更是让很多人都对礼嘉商圈未来呈现的效果充满了期待。
礼嘉天街效果图
更重要的是，礼嘉那些曾经吹过的牛逼，正在一个一个地逐渐变成现实。
在未来一两年，礼嘉天街会开业；礼嘉**会正式落成；重庆儿童医院总院也将搬迁至礼嘉；智慧城和滨水商业也将初见雏形……
而与此同时，连接蔡家与礼嘉两个板块之间的蔡家大桥也频频出现在各大媒体上。
蔡家大桥已于2017年6月开工，目前正处在紧锣密鼓的施工阶段，预计在2021年3月将建成通车。
大桥通车后，将把蔡家到新牌坊距离拉近到10公里左右，而蔡家到未来的礼嘉滨水商圈的距离就更是缩短到5公里之内，打车都不跳字的。
未来蔡家大桥会拉平蔡家与礼嘉之间的价值差距，也会让椿山成为核心商圈旁的“城市别墅”。
07
另一方面，作为城市别墅，椿山却并未牺牲别墅应该有的居住舒适性，因为这里的宁静的居住氛围与充满活力激情的礼嘉商圈之间，被一条蜿蜒清澈的嘉陵江隔开。
跟礼嘉那种现代化的商业氛围不同，椿山周边的自然环境相当好。在椿山所处的嘉陵江湾区，滨江沿岸植被丰富，生态保持完好。
嘉陵江湾实景
整个湾区里除了宽阔的江面和郁郁葱葱的植被之外，还有多个滨江公园和湿地公园。背靠着层峦叠障的中梁山脉，山环水抱，完全具有成为滨水豪宅的先天条件。
而连接礼嘉与蔡家的蔡家大桥，仿佛就成了一条“时空隧道”，在隧道的两端连接着两个完全不同的世界。
一边是城市的活色生香，一边则是家的宁静舒适。
而椿山别墅的业主就是可以在这两个世界之间随心切换的人。
08
很显然，在重庆的别墅江湖里，龙湖仍然是老大。
受限墅令的影响，不管是“城市别墅”还是龙湖别墅都将成为市面上的稀缺产品。
具有双重“稀缺”属性的椿山璟宸，极有可能成为北区最后的城市别墅，也是龙湖最后的城市别墅。
对于既想享受龙湖别墅的居住体验，又离不开城市繁华的客户来讲，椿山璟宸也许会是最后的机会。
并且，从目前蔡家房价的整体水平来看，买一套这里的纯联排别墅完全不需要“向天再借500年”。
江对岸一套大平层的钱就够了。
微信公众号：院长聊房
院长微信：yzlf023，加院长微信，免费进重庆购房群。
通知
院长投资俱乐部
重回知识星球！
在院长的知识星球里，你会发现最客观的楼市分析，最精彩的楼盘点评，最划算的特价笋盘，最火热的楼盘团购。
院长会用15年的投资经验，让你了解重庆楼市的真相，教你如何在重庆买到的房子，少走弯路，避免踩坑。
限时特价
199元/年！
365天无限制提问
快来扫码加入吧！
院长聊房2019-07-19 09:25:33
