社科院：房地产对经济净贡献已经出现拐点

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中国社科院（财经院）24日发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》（以下简称报告）认为，房地产与经济增长的影响存在倒U关系。尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

报告认为，房地产与经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。经验研究发现，当房价收入比超过9：1后，房地产对经济增长将得不偿失。

意思就是，房地产确实对经济增长有贡献，但这个贡献不是无线增长的，而是有一个限度。

房价拉升，对相关产业，比如钢材、家具家电、装修等，确实会跟着行情大涨。

但房价持续上升，一个城市的房价收入比超过9之后，房价的非但拉升经济的贡献度降低，反而对经济的挤出效应会更加明显，有损经济增长。

按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3。这意味着，尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。而北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点。

报告建议，对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展，将房价收入比保持在合理区间内的同时，切实提高居民可支配收入，让收入跑赢房价。

报告还认为，房地产与经济结构影响普遍存在倒U关系。近年来中国制造业出现了持续的“脱实入虚”现象：一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，2018年末人民币房地产贷款增量占同期各项贷款增量的39.9%。另一方面，2018年以来，制造业企业面投资房地产愈演愈烈，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产。理论上，房地产尤其房价影响经济结构变化，微观机制上主要通过配置和筛选效应的作用机制实现。总体上，当房价过低时，低端产业能够生存，企业没有压力升级和转移，当房价处在较高但仍合理水平时，企业被迫升级或者转移，当房价过高时，一方面，企业没有能力升级，另一方面，因为房地产业利润丰厚而转向房地产，总之，城市房价与城市产业升级存在“倒U型”曲线关系。

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