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五**长假后，作为“冷门”区的大渡口楼面地价首次突破“9”字头，以1.75的低容积率由中铁建一举斩获。
有刚需者就问了，大渡口这个位置西撇，距离核心区一个多，竟然会拍到9千多？
说到这里不得不提，从2019年的土拍市场来看，有两点非常值得刚需注意：
，位置可以说离核心区距离逐渐在拉大
第二，平均密度，或者单一密度明显降低
从土拍市场来看，无论是核心区方向还是扩展区方向，均呈现这一变化。而今年重庆连续拍出的多块地，项目容积率都低于2，坐实了重庆“改善时代”的到来。
那么在这样态势下，刚需如何来买房呢？
重庆留给刚需的时间不多了
重庆留给“刚需人”的机会还多吗？有人或许说，怎么不多。现在不买刚需，我有多重选择：
别墅住不起，住大平层；
大平层住不起，住郊区；
郊区住不起，住老破小；
老破小还不起，租房子。
但你不要这么去想：
·目前的刚需产品已经慢慢的忽略掉了地段、配套的需求。越来越的转向面积、价格、户型的综合配比。
·目前有刚需产品的项目，卖的还是一些郊区项目，比如鹿角、西永、五里坪等，
·未来可能会有刚需的一些项目都不在我们所认为的传统区域里面。
·主城区核心区域的刚需盘， 价格根本就不刚需。
·狼多肉少，还有一部分根本就不是刚需的人在买刚需的房。 他们无论是资金还是经验都要比刚需的丰富得多。
·这是个房价涨幅超过收入涨幅的社会。
85％的购房者都不是刚需
《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》显示：2018年三季度，从城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。
再看过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：
刚需：2008年占比69.7%，而2018年三季度降至15.1%。
改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。
投资：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。
以上数据用一句话概括就是：首次购房的刚需客占比只有15.1％，投资客是刚需客的4倍。
那重庆的刚需者该怎么办？
对于刚需买房者，绝大部分都是贷款买房，那么这里面涉及两个组成元素。
一个是首付
一个是贷款
那么其变动力度和总价有关系，于是就形成一个观点，只要房价下降，我就容易买房。
举个例子，房价从100万涨到150万了，然后跌倒120万了，那么首付变化是30万，45万，36万。
那么**来了，你的首付并没有随着房价降低而增加，也就是首付差距依然是存在。
再考虑其他方面变化，尤其是支出方面变化，人情，吃饭等等一系列，也就说你的首付和房价差异是在越拉越大的。
而很多刚需者并没有这样去分析。
因此，对于刚需而言，现在不是退缩的时候，在大多数人犹豫的时候，刚需应该抓住这个难得的上车机会，积极进场入市买房。现在还能买到，明年不是买不买的问题，而是有没有房子给你买的问题。
房子是有，但总价和面积的变化，是刚需可以承担的吗？
回想2014年，重庆不是没有低谷的，绝大部分刚需基本认为还要继续下降，但等来的结果又是什么呢？
所以对于重庆的刚需而言，不要再重复4年前那一幕了，先上车再说。
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院长聊房2019-05-10 11:30:21
