近日，经过多场高热度的土地拍卖，重庆的土地价值再一次引发市场对土地价值的关注和探讨。

3月15日，西永地块的楼面地价达到了7137元/㎡；3月21日，蔡家的楼面地价达到了7378元/㎡。3月27日，水土的楼面价突破了6516元/㎡；3月28日，中央公园的楼面价在竞争中被推到了10662元/㎡。3月29日，空港地块被蓝光以楼面价6434元/㎡拿下。4月11日，金科和领地分别以7052元/㎡和7018元/㎡拿下鹿角板块两宗相邻地块。

锐理通过梳理发现，近期的土拍有两个特点。

1.出让土地主要聚集在1.5环及2环外。从下表可以看出，2019年至今出让的土地主要集中在蔡家、西永、水土、中央公园等热点板块，核心区土地供应稀缺。

2.区域的土地价值高点陆续被刷新。今年3月以来，中央公园、水土、西永、空港、蔡家、鹿角等6个板块土地价值高点均已被刷新。从近几年上述板块的楼面价走势可以看出，重庆的土地价值正在随着时间的推移而显现。

随着土地价值的不断升高，也将进一步带动房价的上涨。从下图可以看出，2014年至今，重庆商品住宅的销售价格和土地出让楼板价均为正相关的关系。

通过整理各板块的销售均价，同样可以佐证这一观点。

锐理选取了部分热点板块的销售均价数据。通过对比发现，2015年至今，二环外热点板块的销售均价大幅增长。其中，蔡家、空港保税港增长率分别达到了106%和114%。

那么，在这样的情况下，土地和产品都明显稀缺的核心区，又应该值多少？

以上海陆家嘴和临港新城板块为例：陆家嘴板块的新房均价在70000元/㎡左右，临港新城的新房均价约为27000元/㎡。两相比较，可以得出一个比例数值：1 : 2.59。

以19年销售均价较低的西永为例，与江北嘴应有价格做一个保守的价格比对。计算出来的价格应该是：9826元/㎡X2.59=25449元/㎡。

但从现有数据来看，江北嘴板块商品住宅的销售均价仅为18436元/㎡。价格与价值之间存在着明显的落差。

值得注意的是，我们这里所说的价格，刚需产品占据了很大一部分。若仅仅从改善性产品来看，差距还将进一步扩大。

数据显示，陆家嘴核心区大平层项目滨江壹十八的销售均价为113000/㎡，是板块销售均价的1.6倍，与新区的价格差距进一步扩大。同理可得，江北嘴核心区产品的价格底值应该为：25449元/㎡x1.6=40718元/㎡。

当热点新区已经经历过一波较大的价格上涨之后，基本上再无价格洼地，在这样的情况下，江北嘴这样由于人为干预导致价格与价值之间存在差值的核心区已经到了恰当的购买时机。

市场启示：江北嘴“起飞” 价值带动效应明显

2003年，江北嘴公司联合江北区政府、市规划局面向大众征集江北嘴CBD城市规划国际方案，意味着江北嘴CBD时代的来临。经过十余年的发展，江北嘴已经进入成熟期，早期规划中的所有承诺已经基本上兑现。

从定位来看，江北嘴是国家钦点的“中国金融第三区”，与上海陆家嘴、北京金融街并列为金融中心，成为重庆实至名归的“龙头”区域，政府的重视程度和政策倾斜程度不言而喻。

从打造情况来看，据不完全统计，江北区仅在交通配套、市政文化配套、商业配套、金融配套4大配套设施方面，就耗资615.27亿元。目前，配套建设已经取得显著的成效。目前，基本形成7大购物中心、6家五星级酒店、双轨多桥多干道的立体交通网络、众多**聚集等丰富的资源配套。

从板块发展来看，截至2018年年底，江北嘴范围内已集聚了2337家企业。其中，金融企业216家，存贷款余额达10299亿元，同比增长21.4%；金融资产规模达1.4万亿元，同比增长16.7%。2018年，江北嘴实现金融业增加值158.9亿元，同比增长15.2%。

随着江北嘴区域的区域红利的逐渐显现，腾飞之势愈发猛烈，其吸引力、吸附力也显著提升。体现在房地产市场上，则是产品越来越受市场的追捧。

这一点，从御澜道身上可以看见。

数据显示，2015年至今，御澜道商品住宅的销售面积和销售套数逐年增加。尤其是在17年，销售面积和销售套数分别有112%和117%的增长。

锐理认为，2017年改善性需求爆发，市场的审美和品位的逐渐提高，对于产品品质、精神追求等均好性的要求提高，也给御澜道的成绩增长提供了契机。

从产品理念来看，万科御澜道由国际传奇设计大师罗比特·斯特恩操刀设计，建筑风格为浑朴典雅的后现代新古典主义风格，追求的是大气经典不过时的建设艺术；万科对于御澜道的生活理念定位是体现美式生活体验。这一理念恰好能契合高端改善需求对于生活的要求。

从产品品质来看，御澜道在会所室内使用的石材是需要专门定制尺寸、模具、进行整块切割的石材，配件上均为定制高于市场标准的双层镂空玻璃、欧派门等高工艺水平但也高成本的材料。其产品品质和用心程度均高于区域内同时期的其他产品。

那么，除了居住价值，御澜道还能为江北嘴”回报“什么？

作为区域内稀缺的品质楼盘，御澜道首先是可以作为江北嘴房地产标杆项目，提高江北嘴的辨识度。

其次，御澜道作为行业先行兵，先于其他企业采用新古典主义风格和美式生活体验，为重庆房地产市场带来了国际视野和氛围，为业内提供的可供参考的新式产品理念和打造方案，同时也将江北嘴推到的舞台的前端，并配合高于市场的产品品质，为江北嘴塑造了更高端的封面形象。

标杆代表价值 御澜道是进驻江北嘴好机会？

为了得出一个严谨的答案，先要梳理两个问题：

1. 产品的先天和后天条件如何？

2. 是否还有买入的机会？

从先天条件来说，御澜道”出生“于江北嘴，江北嘴是重庆价值高地”两江一嘴“里”江“与”嘴“的概念叠加区。而且区域内聚集了重庆较多的精华资源，3公里内有众多可以覆盖商业、办公、娱乐休闲、**、交通等需求的配套设施，未来随着9号线、4号线通车，环球欢乐世界等项目建成，以及御澜道四期商业的建成，配套均好性将会进一步增强。

从后天来说，万科从拿地到打造，每一个不计成本的动作都在昭示，御澜道集合高端、经典、标杆、品质等关键词于一身。

综合来说，不管是先天条件还是后天雕琢，都足够出色。

另外，据锐理了解，近期御澜道三期最后一栋住宅即将开盘。值得注意的是，由于限价，御澜道精装新房的价格与其清水二手房价格持平。 

且与之前的产品相比，收官产品还有几大显著的价值点。

1. 稀缺性更显！锐理数据显示，2015年至今，江北嘴已经5年未供应土地。从板块规划来看，江北嘴未来基本上再无大宗居住用地出让，这也就意味着御澜道这样的大盘稀缺性将会进一步凸显，御澜道即将面世的几百套产品可能是区域内为数不多的大盘供应了。2.实现了从“赌未来”到“享现在”的转变

早期购买御澜道，江北嘴还处于开发建设中期，规划能不能全部落地没办法得到保证。但是目前江北嘴商业、轻轨、**等配套均已经兑付，区域成熟度和价值也得到了显著提升。同时，随着御澜道的项目的建设进入中后期，一二期项目交房，产品的高品质承诺也已经得到兑现。

除此之外，从2015年至今，御澜道价格逐渐上涨，产品的增值能力已经得到体现。从现有条件来看，御澜道承诺的配套、品质等都已兑现。

3. 均好性更强据了解，御澜道此次推出的楼栋不临马路，安静程度更高；且楼盘几乎三面无遮挡，景观视野更广阔。

可以说，御澜道即将加推的收官产品，无论是自住，还是投资，都有强劲的价值点支撑。

御澜道：志不负江北嘴

每个城市发展到一定阶段，需要一个作品来代表它的发展高度和新的精神面貌。对于有实力的房地产企业来说，除了经济利益之外，他们对情怀和文化有着更高的追求，基本上都有一个成为城市封面的理想。对于万科而言，御澜道就是他在重庆高端理想的开端。

万科对于御澜道的宏观定位是：不负江北嘴！

这里还要明晰一点：江北嘴被定义为中国金融第三区，重庆迎接世界关注的窗口，吸纳世界资源的核心。这也就要求江北嘴有更强的包容性和更国际化的眼光和审美。因此，万科在打造御澜道时追求建筑价值和地段价值对称。后现代新古典主义风格和美式生活理念的引入则体现了这一点。恰当地平衡了江北嘴的历史文化沉淀与未来现代化、大气高端化之间的平衡感，体现了传承和吸纳外来文化精华的兼容并包。

除了在产品本身上匠心雕琢之外，万科的企业情怀和推动江北嘴发展的诚意还体现在对待商业的态度上。

据了解，万科御澜道为了保证区域内生活的便捷性，已建成的商业全部自持，在商家引入上，均选择MR HUANG、BG野兽庄园等高格调商业。在入住人口稍显不足，商业难以运营的情况下，还以免租、补贴等方式保持调性。

对于万科而言，御澜道这个产品的意义，还在于多方位展现了万科的资金实力、产品打造力，带来了强大的品牌提升效应。

万科雄厚的实力和强大的资金库为万科在重庆打造一个城市封面、区域标杆产品提供了支撑，也让万科重金拿地、重金设计与打造的御澜道得以实现。

作为性品牌开发房企，万科具有良好的品牌知名度和丰富的高端城市住宅打造经验。在范围内，万科曾经打造的级产品天琴湾、17英里、湖心岛、兰乔圣菲等都成为了所在区域的显著地标。丰富的打造经验也为御澜道提供了更高的建筑技艺与给更丰富的借鉴经验。御澜道的成功，则标志着万科在重庆市场步入高端。

于是，万科、御澜道、江北嘴三者之间形成了一个良性的循环，体现了价值增长的正相关关系。可以预测，即将收官的御澜道可能是进入江北嘴为数不多的机会了。