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前两天有个朋友在微信上给我说，想在北区买套便宜点的房子，单价七八千的那种。他问蔡家可不可以买，因为听说蔡家房价还比较便宜。
我说你娃是两年前喝麻了，今天才睡醒麦？
蔡家现在哪里还有七八千的房子？蔡家的楼面价都已经上7000了好不好？
这话一点都不夸张！
今天下午，重庆的土地市场又吸引了所有开发商和购房者的眼球。金科和坤基以7378元/平米的楼面地价，拿下了蔡家的一块83亩的二类居住用地。
这块地有12家开发商参拍，最终溢价率达到了47.56%。
当有些购房者对蔡家的印象还停留在套内七八千水平的时候，不知不觉，蔡家的楼面地价都已经站上7000了。
7378的楼面价是什么概念？
这么说吧，龙湖两年前在照母山拿地的楼面价是7500。那块地就是今天均价3万左右的舜山府。
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今天蔡家能拍出这么高的地价，并不是开发商突然间的头脑发热。
其实早在今年2月初保亿以6000多的楼面地价拿下蔡家的三块土地的时候，就已经为今天7000多的楼面价埋下了伏笔。
事实上，蔡家早已成为了整个主城商品房市场上最火热的板块，其热度甚至盖过了“大礼照”和中央公园等几个北区的老大哥，成为了整个主城卖房卖得的地方。
蔡家在去年一共卖了17000多套房子，这意味着每天都有46个家庭抱着钱在蔡家各楼盘的售房部签合同。
为什么会有那么多的开发商挤破头想进入蔡家？为什么会有那么多的购房者愿意抱着钱往蔡家冲？
难道仅仅是因为蔡家房价要低一些？
重庆房价便宜的地方有很多，但蔡家能成为最火热的年度销冠，显然仅靠“便宜”两个字是解释不通的。
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事实上，蔡家的城市功能定位和资源条件不比北区任何一个板块逊色。
不管是两江新区还是自贸区，蔡家都是其中的重要组成部分。
在两江新区成立之初，就给蔡家规划了打造“国际商务中心、国际文化中心、滨江休闲旅游”三大片区的建设任务。
相比起北区其它板块，蔡家在产城融合方面做得更好。
蔡家引入了大数据、汽车研发、大健康、高端金融等等高附加值的第三产业，而5家世界500强企业给板块内的楼盘提供强劲的购买力支撑。
蔡家还具有“一面靠山，三面环水，19公里江岸线”的自然资源，板块内部有非常多的市政公园，为打造高端居住环境提供了非常好的先天条件。
就连被大家诟病的“城市距离远”这个问题，也会因为蔡家大桥的通车迎刃而解。
蔡家大桥预计在2021年3月建成通车。大桥通车后，将把蔡家到新牌坊距离拉近到10公里左右，而蔡家到未来礼嘉滨水商圈的距离就更是缩短到5公里之内。
从蔡家到礼嘉，也就是坐在车上听两首歌的时间而已，让整个礼嘉商圈，乃至新牌坊区域，都将成为蔡家的共享配套。
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蔡家的利好显然还不止上面这些。有一个事情可能都被大家忽略了，那就是：2019年将是蔡家的集中接房期。
2016年至2017年初，在蔡家的波低密度供地潮当中拿地的那些改善型楼盘，如万科观承、龙湖椿山、金科金辉博翠山、东原嘉阅湾、金科金辉美院等，都将在今年迎来集中的接房潮。
蔡家并不缺少刚需原住民，但这一波改善型楼盘的集中接房潮，将彻底改变蔡家的价值属性，让蔡家告别公租房和刚需代言人的角色。
按照板块发展周期的理论，蔡家迎来集中的改善型接房潮也标志着它的发展阶段已经从雏形期进入了发展期。
因为对于这部分有着中高端居住需求客户来讲，他们的消费需求升级需要更高端的配套来与之相匹配。所以这个阶段也是区域成熟最快，各种配套设施密集开业投产的阶段。
他们要购物，需要的不仅是楼下的小超市和街边的菜市场，而是shopping mall和宽敞明亮大超市，于是我们看到红星美凯龙投资约20亿元的商业已经开工建设，烂尾多年的佳程广场在不久也将迎来新的接盘者；
他们要休闲，需要的不是可以放《小苹果》的小区坝坝和小区麻将馆，而是环境更好的公共空间，于是我们看到占地16万方的五彩滨江公园一期已经完工，后续二期工程也在跟进；
他们的子女要**，需要的不是划片划到哪里算哪里，而是“市**”、“**”、“**”这些光环的加持，于是我们看到北碚区的**——****的蔡家**预计今年会投入使用。
从居住的角度来讲，发展期是一个板块从雏形迈向成熟的重要阶段，是板块真正脱胎换骨的阶段；而从投资的角度来看，一个板块的发展期，也往往是这个板块价值上升最快的阶段。
从这张图上可以看出，蔡家目前正处在发展期的初期。在未来几年，蔡家板块的价值会随着各种配套价值的一一兑现，出现快速的增长。
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一个板块在雏形期就像一张白纸，即使画错几笔后期也还能改过来；
板块到了成熟期，大部分内容都已经定型，想改也做不了大动作，只能是局部微调；
所以一个板块最终能够达到的价值高度，通常就是由发展期决定的。
而在板块的发展期当中，往往会出现一些由某些品牌开发商为主导的大型集中式社区。这些社区的出现，基本上支撑起了这个板块大的框架，并且也在很大程度上决定了板块的价值高度，成为板块内的价值高点。
我们可以回想一下，新牌坊的价值高度基本上是由龙湖大社区决定的；人和的价值高度基本上是由金科大社区决定的；李家沱的价值高度基本上是由融汇大社区决定的。
具体到蔡家，最有机会打造这种大社区的，是金科。
金科在蔡家已经打造了4个项目，分别是金科城、金科集美嘉悦、金科美院和金科博翠山。算上今天刚拿这块地，金科在蔡家完成了5星连珠，成为蔡家当之无愧的土老财。
从地图上看，这5个项目则是以蔡家岗立交为核心，向外散开的。而位于蔡家岗立交旁的金科集美嘉悦，也就成为了金科蔡家大社区的核心。
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集美嘉悦所在的位置是连接以向家岗地铁站为中心的老城区、以中央大街为中心的刚需板块和蔡家岗立交以南的滨江高端居住区这三大板块的中心枢纽，交通条件非常好。
向北1公里就是中央大街；向东过金兴大道上嘉悦大桥；向南过嘉瑞大道上蔡家大桥。也就是说，不管是到蔡家现有的商业中心，还是到悦来的TOD和礼嘉的滨水商圈，都不会超过10的。
而项目离6号线的曹家湾地铁站，也仅有800米不到的距离。
金科在今天拍下这块地在成为金科大社区最后一块拼图的同时，也将和集美嘉悦共同形成一个大概100万方的超大体量项目，将位于核心的集美嘉悦推到这个大社区的MVP的位置。
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集美嘉悦能当上这个MVP，显然不仅仅是地段好，更是因为项目所具备的其它属性。
集美嘉悦是典型的“公园地产”。
与市面上绝大多数的“把家安在公园旁”的公园地产项目不同，集美嘉悦是我见过的最特殊的一个，因为它是“把家安在公园里”的。
这种把小区与公园完全融合的模式其实是从金科早期的天湖美镇和公园王府这类项目延续下来的，只是这一次做得更彻底。
整个小区被15万方的灯塔公园和3千米的绿岸线三面环抱，让每一栋建筑都可以与公园实现接触，成为从森林里长出来的房子。
由于小区被公园环抱，因此几乎没有任何一栋房子是紧临主干道的。最外部的建筑与主干道之间也有几十米的距离，中间还被公园和绿化完全隔开，将车流的喧嚣对居住的影响减到。
集美嘉悦整体容积率是2.5，但如果把这个与小区难解难分的公园算上，整个地块的综合容积率只有1.7左右。
在城市的核心地段，还能找到一个容积率这么低的公园楼盘，在重庆主城并不多见。
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目前集美嘉悦在售的已经是三期了，也是项目的最后一期。好在目前高层、小高层和洋房三种产品都有，选择面还是比较广。
精装高层面积段在套内75-93平米，都是三房产品。
此外，还有套内115- 118平米的森林平墅和套内114-122平米的公园洋房。
尤其值得一提的是总高18层的森林平墅产品。这种产品与洋房一样是纯板式结构，南北通透，但由于楼层更高，楼间距更大，视野也更加开阔。
梯户比是2梯2户，但同楼层2户的电梯前室是相对独立的，所以就更像是平层豪宅经常采用的1梯1户电梯直接入户的设计。
开间7.6米的大横厅和大阳台让窗外的公园景色更好地融入室内，将公园地产的优势化的发挥出来。
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目前集美嘉悦的均价只有套内13500-15000元左右。相比起一桥之隔的礼嘉和悦来，显然还是一个价格洼地。
但所谓洼地，就是被用来填平的。
今天蔡家7000多楼面地价的意义就在于给了蔡家一个明确的涨价时间表。
除此之外，我们还应该看到的是像水土这些板块的楼面价都已经站上了4500了。
现在蔡家的洋房与礼嘉洋房之间还有100万的过桥费。但在不久的将来，这100万的过桥费也许将不存在于蔡家和礼嘉之间，而是存在于水土和蔡家之间。
如果你现在还不上车，将来你那点钱也许就只够买水土了。
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院长聊房2019-03-22 13:49:09
