原创：浮云
来源：重庆新一线城市
01 砍价也要看天时、地利和人和
1、砍价看天时：
首先要专门找淡季时间去买房。避开旺季3-6月和9-10月。旺季一般看房的人特别多，你基本上很难约到卖方，就算约到了卖方，你们谈的时候可能随时都会来几波人看房。这种情况下，你想把卖方的价格砍下来，简直比登天还难。
况且旺季的时候，所有的卖方都是很傲娇的。卖方市场应该祈求的是：
千万别跳价！
什么价格都好说，你开口我马上就可以签。
2、砍价看地利：
1）宏观上的地利。
宏观上要多看冷门板块的楼盘，别去北滨路那些网红楼盘凑热闹。网红楼盘业主很傲娇，大多不是诚心出售的，只是待价而沽或者“钓鱼罢了”，你越砍业主越涨价。网红楼盘外地业主居多，你不容易见到业主本人，很多都是委托中介卖房的。你连面都见不到，这种你不好砍价。
所以选择：袁家岗、石桥铺、回龙湾等这些土著较多的区域。
2）微观上的地利。
见到卖方的房子，不要在现场砍价，也千万别在脸上流露喜悦之情。一旦卖方看到你喜欢，砍价环节你就处于被动地位了，而且会一直很被动。正确的方式是：
边说话边起身离开。（这个动作很重要，一个起身表达了很多含义）
因为有科学家研究发现，客户坐着和你谈判的成功率较高，客户的潜意识是表达“我想要这个产品”，所以才愿意花时间做下来谈。而一旦你起身离开的时候，传递出来的信号是可能有些地方还不合心意。所以你不要坐在沙发上谈，至少也是站着，站在门口走廊这些地方谈。表明你的态度不是一定要买，这样才能为继续砍价做好铺垫准备。
一般这时候卖方有点小失落，有些没经验的中介会跑来问你：怎么样？而有经验的中介会等你出了门，再问你怎么样？
你可以告诉中介，这套房子有点贵了，再说你也拿不定主意，要等家里人都看了才知道好不好。
如果你真看上了这套房子，你可以先回去，当场不要表露出喜悦想要。（除非价格真的很笋，出了门就可能被人抢了）
否则一律转身离开！
和中介分开一天一换，你多方比较之后，还是觉得这套房子不错。你可以拿钱电话打给中介，咨询一下卖方的心理底价是多少？如果可以谈，我就让家里人明后天过来看下。
事实上家里人明后天来不来不重要，重要的是你要得到卖方的心理底价。这个底价能满足你的预期价格，你再让中介约卖方第二次见面谈价。
而的砍价场所不是卖方家里，而是中介门店里。
第二次到了中介门店里，在约好时间晚半进去。这时候差不多中介和卖方都到了，给他们一些等待的时间。让他们以为可能你不要了，心理上先占一个优势。如果中介一直打电话来催，你就说知道了，不催不催我这边把小张介绍这套看了，马上就过来。要给他们一种可以买也可以不买的心理准备。
然后半后到店里，边坐下边和同伴说刚才那套好像还不错，就是没见到业主本人，只有看明天能不能约到卖方来谈下？这句话让坐在中介门店里等了半的卖方听见，表示你这边还在看房，再次给于卖方心理上的一个打击。
而在中介门店里面，价格也不一定谈得拢，还需要很多技巧，后面我会说。但这个地利优势，总比卖方家里好。
3、砍价看人和。
选一个好中介很重要，可以是中年妇女。女性中介不太贪心，容易降低卖方的心理预期。太贵了女性中介也胆小，怕卖不出去。而中年女性妇女，一般给人一种较为和蔼亲切的感觉，容易当“红娘”。能说重庆话了，很多重庆上了年龄的业主容易吃这套。
也可以是朋友介绍的中介，这种情况中介会相对靠谱，至少不会偏袒卖方，砍价的时候会稍微站在你这边的立场。特别要说一下：如果遇到房源，中介可能会帮助卖方一些，所以要尽量规避房源。
然后看房人数还是2个人一起去看。多带漂亮的mm、帅气的dd陪你去撑场子，可以获得业主眼的好印象。但是要穿破旧一点，不能显得有钱那种！切记切记要借穷亲戚的衣服来穿，不一定要会讲价，次也不太需要讲价。
有同伴在场可以随时提醒你别“流露喜悦”，帮你把好表情关，还可以做一些参考意见。但一定要提前告诉同伴，别在卖方和中介面前交流房源信息。因为可能一个不小心，就把你的心理底价说出口了，这种猪队友常有。
这个很重要！
02 买方有这些优势，可以作为砍价条件
1、帮助业主解押是砍价的一个条件。很多业主不愿意自己找担保公司解押，所以都想买方帮忙解押，很多时候他们会要求只接受全款。这种时候你可以狠狠的砍几下，毕竟全款后再抵押的手续费和利率还是蛮高的；即便不是全款支付，帮业主找担保公司解押，也是会产生1-2%手续费的，所以价格必须要砍笋一点。
2、同意业主延期搬家、延期迁户口等是砍价的一个条件。在我们看房过程中，经常会遇到业主的房子正在租约里，这种情况清户有点难，还有租约没到期延期交房也是一个麻烦事。遇到事不要怕，趁机砍几刀正好。
3、横向对比周边成交价，以较低的成交价为说辞，帮助业主合理定价。我们要帮助卖方认识一点：你的价格挂贵了，你看看最近成交价，如果你诚心卖，还是便宜一点，不然你这房子真没人愿意花高价买。遇到那些“钓鱼业主”，任你苦口婆心的说，也是于事无补。的方式还是离开，看下一套。
4、多以该房拿来还需要改造，投入金额要加进说辞帮你增加砍价条件。这一条一般在第二次见面谈价时，大家进入胶着状态，谁也不肯让步的时候。拿出来说可以起到一定的“润滑作用”，气氛不会太尴尬，可能会打动卖方松口。
5、再以允许业主把电器、名贵装饰品搬走为砍价条件。有一次我遇到一家里面放着一台钢琴，目测至少价值两万，所以就说我让你搬走钢琴，给我折价少5000元。一般可以在业主心理上给于暗示：这台钢琴要是再去买的话，5000元买不到。（聪明业主会一来就说xxx我要搬走，聪明的买家会见机行事，遇到可以拿来当做谈资的都不会放过。就连门口保安随便放人进来，作为安保不好条件，我也谈过的，有一点效果但不大）
6、唱衰楼市。一般在最后需要发起总攻时，可以出这个必杀技。别傻不拉几的一看到房子就说这话，别人只会觉得你很傻。这句话是在中介门店里面，看到卖方有意松口，表示可以降点的时候。如果降的幅度不大，还不满意，你再说房产税。拿出手机，翻几条提前收藏好的地图、**姐、周通他们唱空重庆的文章，**给他们听：
把“重庆为什么是坑”、“重庆，一座来了就别想走的城市”等文章给业主看。
而且要说明自己买确实是刚需，要不是想把父母接到重庆来，都不会这个高价位买房了。表明自己买房是为了孝敬父母，这一点很多上了年纪的业主容易中招。还要说重庆最近一年确实涨了很多，一般要休整两年，甚至下跌。
希望业主可以谈个合理价格卖给你。
这时候还需要中介帮你补刀：“确实，最近我们小区多了很多房源出来，挂牌量上来了，要卖房子的人也多了”。
如果中介不愿意说，就让你一直没说话的漂亮MM、帅气DD开口，讨喜的面孔总不令人讨厌：“我们小区也是，最近感觉很多人在卖房子了”。
听了这些话之后，大多数业主都会处于较为被动的状态，松口也只是最后一步了。
最后再把那些高压线、垃圾场、户型不好、电梯旧这些明眼人都看得到的，在业主犹豫之间，一一说出来。
从心理上彻底击溃业主的价格防线，这样才容易谈到相对理想的价格。
03 欢迎加入重庆新一线城市，让置业之路省心省力！
从2017年开始，已经有众多购房者都加入了“重庆新一线城市”知识星球，在里面可以学到很多干货知识，避免房屋交易过程中上当受骗。而从2018年开始，重庆新一线城市将以更为专业、耐心的服务态度，为每一位进入圈子的朋友，提供更多有价值的信息以及合理的购房参考建议。
这里有重庆城市规划专家鉴鉴；多年实操重庆、上海的Ad；川渝楼市选筹专家朱红之泪；拥有多年买卖房屋、出租房屋经验，撰写30余篇文章，自成体系的垚圭城；人美心善，嗅觉敏锐，固守核心区域大牛俊士；深居简出、精准打击的重庆高手大锤；精通理财、金融贷款专家俺来了，金融理财专家，北京楼市笋盘高手南山的人，以及近10年重庆楼市实操经验的媒体人浮云等众多重庆楼市专家，有问题可以向我们提问，我们将毫无保留的：
揭露如今的重庆楼市真相！陪你绕开诸多
盲点和坑！
可以让你的重庆置业之路省心省力、事半功倍。
知识星球里面还有干货很多，原创文章很集中，嘉宾都很专业！
文：浮云
图：来源于网络
相关推荐：
重庆二手房交易那1.5个点不用交了
重庆地产朋友圈的2018年计划。
重庆城市发展报告！
重庆未来三年规划图
重庆楼市地图3.0版
重庆，还只是一个新手村。
《地铁一响，黄金万两》系列之五号线
《地铁一响，黄金万两》系列之十号线。
请尽量在重庆五号线、十号线通车之前上车！
江北嘴房价一直居高不下的原因。
重庆楼市被严重低估！
重庆中心论：解放碑3公里区域。
重庆楼市二环区域，有什么价值？
这只是重庆楼市价值的回归！
据统计：识货的人，都点了赞，转发了此文，并关注了：“重庆新一线城市”微信公众号，加入了重庆楼市知识星球。
重庆新一线城市2019-02-19 15:00:00
