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这周还是要说龙洲湾。
作为近两年南区开发的热土，这个巴南区政府的所在地周边的新盘像雨后春笋一样冒了出来。而开发最集中，最突出，新盘聚集的区域要数3号线学堂湾和鱼胡路附近了，沿线的新盘数量就有11个。
今天的“主人公”，我就选择了鱼胡路轻轨站旁边的洺悦城。
01地段和交通
我在鱼胡路轻轨站下车之后，出站口一抬头就看到了洺悦城的绿幕广告。
轻轨出站口就是偌大的龙洲湾交通枢纽站，也算是洺悦城和周边几个楼盘重要的交通配套之一。到巴南区周边区域比如界石和鱼洞的多路公交车，还有到南川、永川和垫江这些区县的长途车都在这里坐。
当你的旅游之魂蠢蠢欲动，又遇到懒得开车的时候，出门过个马路，就能踏上开往到金佛山的班车。或者说像这两天去东泉泡个温泉也是一场说走就走的短途旅行。
经过龙洲湾枢纽站再往前走一两百米，过个人行天桥就是洺悦城售房部。售房部的设计风格融合了小树、石阶、溪水等元素，连阶梯都命名为梵音阶，给人一种清澈宁静感。
先看区位图。
洺悦城的大区位在巴南区政府所在地的龙洲湾片区，它和龙洲湾商圈的学堂湾轻轨站有一个站的距离，地段价值比不**堂湾轻轨站附近的几个盘，比如中交锦悦、旭辉城等等。
最近的地方与轻轨站只有两三百米步行距离，再加上轻轨站旁边的龙洲湾枢纽站，洺悦城的交通的便捷程度在鱼胡路这个区域的新盘中来说，算是好的了。
02产品
洺悦城的体量147万方，和周边115万方的协信星澜汇、80万方的旭辉城、53万方的联发龙洲湾相比，它确确实实在龙洲湾区域以体量取胜的大盘了。
这个百万方的大盘，按照正常的开发速度，需要开发六七年。整个项目分了三期开发，高层+洋房的物业形态。
整个项目的户型面积都比较大，在售高层套内面积都在90个平方左右，定位偏向改善型人群。
体量大是它的优势，整个洺悦城项目以“公园城市”的居住理念，根据规划，打造了10万方的亲水公园，相当于有14个足球场那么大。
公园在项目的中心，住宅呈围合式分布在公园周边，公园里面设有湖畔、廊桥、慢跑道和亲子互动的设施，居住的环境非常好。
上班族每天饭后到公园散散步、就算坐在湖畔长椅子上发发呆，放松一下身心，也算是难得的休闲时光。对孩子们来说，公园就是一座大型的游乐园，可以和隔壁邻居的小伙伴一起捉迷藏，嬉笑打闹，享受童年的天真烂漫。而对于那些运动爱好者，早起带上耳塞，随着音乐的节奏晨跑打卡，不仅能锻炼身体，也能享受着跑步带来的高逼格仪式感。
洺悦城的高层和洋房的外立面风格各不相同，洋房采用黄色砖体打造，高层则是比较西式的现代风格。
目前项目一期和二期的部分高层和洋房都在卖。今天主要说的是二期在售的两栋高层。
一号楼3梯6户，31层。三号楼3梯5户，32层。面积区间在套内113-138平米。梯户比和面积设计偏改善型。
这两栋楼和轻轨站的距离比售房部稍微远一点，大概在700米左右，属于步行就可以坐轻轨的范围。
03配套
洺悦城规划的配套包括前面提到的自带的亲水公园环绕整个楼盘，在售的高层出门走几百米就是亲水公园，生活环境舒适。
在售高层和楼盘的集中商业距离也只有几百米，里面有会所、超市等等，买点东西也不远。轻轨站坐一站就是龙洲湾商圈，万达广场就在学堂湾轻轨站口。周末约上三五好友逛吃逛吃，shopping累了还可以随时来碗酸辣粉，来杯奶茶什么的。
项目一期旁边就是在建的巴南人民医院，是一个三甲医院，不过和在售的二期高层距离远了点，大概有2公里左右。
楼盘里面一期有个幼儿园，和在售高层隔得有点远，直线距离有七八百米。在售高层的对面是配建的**，距离一两百米，算是很近了。
另外，对面是协信的星澜汇，隔壁是龙湖的新盘嘉天下，未来的这个区域包括有协信、龙湖的商业以及**资源，未来周边的配套完善程度可以期待一下。
04户型
这两栋高层一共有4个户型，建筑面积在113-138之间。
B1户型：建面约113平米
设计了三房两卫，做了动静分区。主卧开间3米3，还做了个套房，舒适度都还可以。进门的地方没有玄关，正对客厅，私密度差一些。
B2户型：建面约132平米
四房双卫设计，7米3的采光面和大横厅，非常舒适。同样做的套房，主卧开间3米5，舒适度更好。进门设计了玄关，私密性更好。不过，从进门到几个卧室的过道有9米多，有点长了。
B3户型：建面约138平米
这个户型也是四房双卫，做了玄关。客厅开间4米2，阳台6米，舒适度还是不错。不过，主卧的尺度设计得太奢侈了，3米6的开间，带卫生间，甚至可以把书房打通，做一个大套房。比较起来，两个次卧的尺度就显得小了。
B4户型：建面约135平米
四房两卫，一样的主卧套房设计，3米6的开间，熟悉的舒适感，两个次卧的尺度也比较小，特别是有个次卧的开间只有2米6。进门没有设计玄关， 开门正对客厅，私密度不够。
05价格
洺悦城在售的高层1号楼和3号楼，清水，建面均价9500-10000元/平米。以建面113平米的B1户型为例，总价大概在110万左右。
和周边的几个楼盘一比，洺悦城的建面单价是比较尴尬一点。
跟隔壁的碧桂园暴力云禧的价格差别不大，但人家好歹是清水房。和学堂湾的京汉凤凰城、中交锦悦比，离龙洲湾商圈比人家远，价格却比人家高。
这样定价就显得不太合理了。如果硬要给这样定价找个理由的话，我觉得也只有用体量大、有公园、环境不错、品质还行来解释了。
两栋高层卖得稍微好一点的那栋，从去年11月开盘到现在去化率都还不到40%，最直接的原因，我觉得还是受了它单价偏高，面积大，总价高的影响。
06品牌
说到开发商电建地产，这里又需要敲黑板，先了解一下了。电建地产是国资委批准的首批16家央企地产企业之一，隶属世界500强上市公司中国电力建设集团。
电建集团的光辉作品就太多了，“三峡大坝、南水北调工程的建设者”这样的标签甩出来的时候，我只有一个想法就是：做大工程的央企，对于房屋质量这块应该不会搬起石头砸自己招牌吧。
龙洲湾的洺悦城项目是电建地产在重庆的个项目，定位改善型。但是，定价偏高。我觉得这个勇气应该没有梁静茹什么事，或许来自大央企的迷之自信？
07总结
优点：
楼盘就在轻轨站旁边，交通方便；
体量大，内有亲水公园，小区居家环境好；
开发商电建是央企，修过三峡大坝，有品牌知名度。
缺点：
离龙洲湾商圈比万达旁边那几个楼盘要远；
价格定得偏高，不光单价高，面积大，总价不便宜。
洺悦城是个一个百万方的大盘，小区内带公园，居住环境很好，旁边有轻轨，周边配套规划得也比较齐全。
对于改善型自住来说，交通、配套，还有环境都是比较好的，但是价格定得不太合理，接受度低，这也是它在售的高层卖得好的楼栋去化都不到40%的原因了吧。
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院长聊房2019-01-28 09:37:49
