企业测评 |金茂:2018跨入千亿级房企,重庆销售金额占比全国不足2%

金茂一直致力于引进合理互生的城市规划理念，以实现区域功能和城市活力的全面提升。

自2017年起，金茂加快了布局脚步：深耕长三角、珠三角及其他沿海地区，加大西南、华北、华东区域等热点区域的投资布局。

重庆，是金茂向西南拓张布局较早的城市之一，2011年，金茂进入重庆，入渝7年，企业已在重庆打响一定知名度。

金茂在重庆市场占位如何，未来发展潜力如何，克而瑞将从金茂战略布局，重庆投资落位和业绩反馈情况等多方面解**。

投资方向

**布局沿海一二线城市

华东为投资重心，西南布局较弱

投资特点：主力布局经济能级较强的沿海城市，一二线城市**进入，中西部城市选择进入，投资战略导向性强。

从近一年投资分布来看，金茂始终坚持企业布局战略，以华东区域为投资**，其他区域机会性布局，补充企业战略发展需求；在西南区域，企业投资稍显乏力，整体投资占比仅为7%，其中重庆为企业投资重心，2018年拿地一宗，增储26.85万方。

企业投融能力

投资、融资能力较强

负债率有上涨趋势

企业当期偿债额185.04亿元，当期资金流为正，现金流较充裕。

企业负债率18年以前稳定在80%以内，2018年上半年首次突破80%，从负债率走势看，杠杆风险虽加大，但由于偿债额度较小，加之企业销售表现佳，后期仍有加杠杆余地。

2018年，金茂积极拓展多种资金筹集渠道，境外发行12.5亿人民币优先担保票据，境内发行30亿人民币无担保中期票据；并在项目层面积极引入合作方资金。另外，金茂还实现股权融资，通过股份配售引入战略投资33.305亿港元，优化了公司权益结构，为后续项目开发提供了充足的资金保障。

2018，企业总计投资额为642.3亿元，新增土储703.9万方，新增货值1248亿元，企业积极增储，为后续业绩增长打下基础。

企业业绩表现

2017年，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在2017业绩会现场透露：“2018年，中国金茂签约目标将增长50%至1000亿元”，在企业积极投融资的背景下，企业业绩上涨迅猛，2018年，企业销售业绩达1280亿元，达成“千亿目标”，稳居房企第三梯队。

该梯队中，重庆深耕型房企：金科、蓝光、雅居乐等赫然在列。其中金科因重庆是“大本营”，其重庆主城销售份额占集团总销售额21.17%，而金茂仅占比1.54%，企业在重庆业绩表现平平，对集团业绩贡献度处于低位。

重庆投资特征

企业增储速度缓慢

去化速度放缓，存货周转率偏低

近三年金茂新增土储较少，其中2018年企业联合正荣、保利、新希望拿中央公园地块，增储26.85万方，近两年共计增储不足百万方，企业增储能力较弱，后续业绩增长乏力。

值得关注的是，金茂目前库存多集中在渝北区，集中度较高，北上趋势明显；从企业货值看，目前金茂货值多集中在15000元/㎡以上，利润型产品占据主导，试图抢占改善市场，拉高企业利润率。

目前企业可售货储77.05万方，2018年下半年，因市场购房客群、特别是改善需求购房客群观望情绪严重，企业以改善为主的在售项目去化速度较慢；根据企业整体去化状况及货储状况可知，存货周转率仅0.25，变现难度较大。

金茂重庆产品线落位

"府系”落地重庆

择址龙兴，去化缓慢

在产品打造上，金茂制定了六大产品线：府、悦、墅、山、湖、湾，2011年企业首入重庆，便引入“悦”系，打造金茂悦，市场反响强烈，值得关注的是，2018年该项目二手房销售196套，产品市场认可度高。

为在城市中高端市场持续乏力，2018年，金茂将定位为城市核心地段豪宅的级“府系”引入重庆，目前金茂在范围已完成41个“府系”项目打造，其城市核心地段选址，搭配项目12大绿金科技智能精装系统的高配打造，使每一坐“金茂府”成为区域标杆。

与以往金茂府选址不同，重庆金茂“府系”（龙兴国际生态新城）落位于城市潜力板块龙兴。值得注意的是，龙兴板块虽有大量房企争相进入，打造中高端项目，意图推动板块成熟，但由于板块现处于发展中，整体消费力有效，主力成交仍是刚改类产品，部分中高端改善产品去化力度较弱，其中以金茂国际生态新城表现最为乏力，从项目开盘到2018年12月，月均去化仅7套，企业级“府系”产品呈“水土不服”之势。

未来发展

企业步入千亿级房企能级，未来行业竞争更加激烈，2018年，企业范围积极增储，奠定了业绩增长基础；

在重庆布局过程中，因企业目前货储多集中于中高端，但市场进入调整期，改善客群观望情绪严重，中高端产品去化速度下降明显，城市业绩增长有待考量。

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