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前两天讲了2019重庆楼市预测的政策部分，今天再来讲讲土地部分。准确地说，应该是通过2018年的土地市场运行情况来预判2019年的楼市运行趋势。
趋势一
土地供应大幅缩水，房价上涨压力加大
去年上半年土地市场一片火热，土地成交量同比还有所增长，看上去商品房的供应量是比较充足的。
但到了下半年画风突变。相关部门预判到了市场下行的风险，因此非常迅速地对土地供应量进行了调整。整个下半年，房地产开发用地成交量仅为134万方，还不到上半年的20%。
而全年的开发用地成交量仅为847万方，同比下降32.2%，比去年几乎减少了三分之一。差不多成为2010年以来的点（与2011年基本持平）。
我们都知道影响房价涨跌最主要的因素就是供求关系。
去年土地供应的大幅减少必然会导致今年新增商品房供应的大幅减少，而商品房供应量减少必然会导致房价上涨。这是经济规律所决定的。
当然，市场供应除了新增之外，还有存量。
由于去年商品房成交量大，而土地供应量少，成交土地的建筑面积大幅低于商品房成交面积，仅为商品房成交面积的46.6%，还不到一半。
2010年以来的历史库存量也从去年年初的4800万方大幅缩水到今年年初的2900万方。去化周期也就在一年左右的时间。
新增供应量和存量均大幅缩水，将成为推涨今年房价主要动力。
趋势二
土地价格涨幅放缓，土地成本占比提高
去年主城区房地产开发用地的平均楼面地价达到了5177元/平米，比前年上涨了549元/平米。
而同比涨幅则从前年的46%回落到了12%，土地价格涨幅放缓。这样看起来，土地成本推涨房价的动力是有所减少的。
但从地价与房价的比值来看，地房比仍然是在持续走高的。去年的地房比超过了53%，比前年又上升了4个百分点，创下了2010年以来的新高。
这表明土地成本在房价中的所占的比重越来越高，已经超过了当前房价的一半。从这个角度来看，土地价格仍然会是推涨房价的一个非常重要的因素。
趋势三
平均容积率下降，楼盘品质提高
近几年主城成交土地的平均容积率持续下降，已经从2015年的2.45下降到了去年的1.91，这也是2010年以来，新成交土地的平均容积率首次降到2.0以下。
容积率降低味着相同面积的土地上，盖的房子更少了，楼层更矮了，舒适性更好了，当然，价格也许会更高了。
内环以内成交的土地，容积率在3.0-4.0地块较多；而内环以外，则全是3.0以下的土地。
在去年主城成交的房地产开发用地当中，容积率2.0以下的有52块，占比达到60%。
容积率2.0以下基本就是做别墅、洋房、小高层土地条件。也就是说，在今年出来的新盘当中，有60%都是别墅、洋房、小高层等中高端物业形态。
在居住舒适度提升的同时，也必然会带来价格的上涨。在土地成本占比越来越高，土地容积越来越低的背景下，开发商也必然会适当增加占比相对较少的建安成本，修档次更高的房子，以获得更高的溢价和利润空间。
这也是为什么我们看到市场上出现了越来越多的系。
而这种趋势在今年还会越来越明显 。
趋势四
溢价率下降，开发商拿地热情减退
也许是由于土地价格上涨太快，让开发商感觉到了烫手；也许是由于市场明显开始转冷，让开发商开始谨慎，总之去年开发商拿地的热情明显下降了许多。
虽然溢价地块的占比仍然与前年基本持平，达到55.7%，占到一半以上，但平均溢价率却下降到14.6%，比2017年下降了6.4个百分点。联合拿地几乎成了土地市场的主流。
土地市场的热度下降对于地方政府的财政收入来讲不是一件好事。
我在上一篇政策篇中提到过，2018年1-10月重庆土地出让金收入占到全市财政总收入的32.8%。如果剔除社保基金收入，这个比重将达到46.2%。
足以看出土地市场对重庆的重要性。而重庆显然也不会再回头去走低价卖地，天量供应的老路。因此，面对开发商日渐消退的拿地热情，重庆政府做了两件事情：
一是在下半年大幅收缩了土地供应量；
二是取消了熔断、竞配建、竞自持、限定预售时间等一系列的土地出让限制条件。
目的就是为了保持土地市场的稳定，以及土地市场对地方财政的有力支撑。预计今年在政策的调整下，土地价格还会持续上涨，而开发商拿地的热情也会逐渐回升。
趋势五
南北鼎立，核心区供地持续缩减
从土地供应的结构上来看，2018年南北鼎立的格局已经基本形成。
去年大北区共成交土地37块，占总成交土地宗数的42.0%，而成交土地的建筑面积则占到成交总面积的一半；
大南区共成交土地26块，占总成交土地宗数的29.5%，而成交土地的建筑面积则占到成交总面积的三分之一。
南北两大区的成交土地建筑面积就占到整个主城的80%以上，南北鼎立格局正式形成。
从土地价格来看，中区的价格是的，平均楼面地价达到8135元/平米；而排在第二位的北区，平均楼面地价仅为5293元/平米。中区地价比北区高出53.7%，一半还多。而南区和西区的平均楼面地价都没上5000。
再来看核心区与非核心区的对比。
内环内的土地成交了13宗，占总成交宗数的14.7%；但成交建筑面积仅有156.9万方，仅占总成交土地建筑面积的9.7%，连十分之一都不到。
环线内的核心区的土地成交建筑面积占比更是只有1%，几乎可以忽略不计。
可以看出，现在的土地供应都集中在了内环以外，而内环以内和环线以内物业的稀缺性和价值正在进一步提高。
以上就是去年的土地市场所呈现出的五个主要趋势。
从这五个趋势中我们可以看出几点：
1.今年房价面临比较大的上涨压力，不管是供求关系还是土地成本，都是推动房价上涨的动力；
2.新增住宅的品质会逐步提高，但价格也会更贵；
3.核心区价值越来越高，与周边区域的价值差距会越来越大；
4.北区地价高，体量大，仍然是开发热点。
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院长聊房2019-01-22 09:37:19
