论坛分享】城镇化进程对房地产行业发展有何影响?

近年来，中国的城市化进程不断加速，人们向少数地区、向大城市大都市圈集聚，这样的城市发展模式，对于房地产行业产生了与以往不同的影响。

在“2019年城市房地产房地产发展论坛”上，重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文进行了一场关于“从城市化到都市化：房地产行业的趋势”的主题演讲，并从中国城市化进程、房地产市场走势、城镇化政策分析等方面就城市化与房地产之间的关系做出了深入分享。

下面，房价君将为大家带来刘贵文院长演讲部分内容分享。

重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文

“中国住房需求的基本面就是城镇化，城镇化带动住房建设。参照韩国的发展进程，我们可以发现韩国城镇化推进时，新建住房非常多，城镇化停止时，新建住房数量便减少了。不止是韩国，其他国家也是一样。所以说城镇化与住房建设的关联是非常明显的。我们现在为什么要修房子，就是因为城镇化还在推进。中国的房子总体不太多，城市还不够。”

“中国的大城市率目前比较低，人口进一步向大城市聚集是个大概率事件。大城市为什么会胜出？因为城市的人口聚集带来交易的可能，交易的可能带来分工的可能，分工的可能产生分工专业化，知识涌现，创造价值效率提升。”

“一个国家和城市的发展要走过三个阶段。个阶段拼资源和人，第二个阶段拼资本，第三个阶段拼创新。在工业化驱动时期，一些城镇因为有资源而发展，但是这个阶段过去以后，服务业以创新驱动崛起，人才开始占据优势。城市化程度越高，服务业越发达，对人才也变得越来越依赖。”

“中国需要从原来的城镇化过渡到都市化。为什么这样说？一方面，我们可以看到在2012年，中国的城市发展发生了很大的翻转。2012年之前，以工业为主导的城市例如东北三省，和以服务业主导的城市例如北上广深，它们之间的GDP和人口之间并没有多大的差距。但在2012年以后，以服务业为主导的城市开始崛起，而以工业主导的城市却在逐渐没落。同时，以消费为主导的城市变得越来越好，以投资为主导的城市发展乏力。另一方面，各个地方省会城市的人口吸附能力正在变强，与二、三线城市拉开很大的差距，这就是为什么要过渡到都市化，为什么要发展成大都市的主要原因。”

“房地产在短周期内价格波动是非常正常的，市场经济的固有属性决定了价格涨跌的周期性变化，有跌有涨实属正常，参考其他国家也是有起有落。周期性是房地产价格变化的典型特征，企业面对这种变化应摆好心态。并且在这个过程中，都市化带来的其实是低风险，在城镇化和都市化的背景下，我们不应太悲观。”

“党的十八大以来关于城市城镇化政策不断在校正，从大中小城市协调发展变为以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。城镇化决定了房地产过去的需求，都市化会带动房地产未来的增长。都市化的驱动下，房地产仍有未来。”

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