微信公众号：院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。
01
去年的最后一天，各大院线上映了一部名叫《地球最后的夜晚》的电影。
据说这部电影在去年戛纳电影节首映之后，口碑炸裂。虽然最终并没有获奖，却获得了外媒的一致好评。
点击此处添加图片说明文字
但当这部神片带着那个的长达一个的3D长镜头载誉归国时，遭遇到的却是票房扑街。
豆瓣评分从上映前的7.5降到7.0。院线排片也从首日的34.1%降到第二天的13.7%，上座率更是从46.4%降到5.2%。
这样的票房基本接近一部烂片的标准了。
但要说这是一部烂片显然不太公平，毕竟戛纳电影节上的这么多吃电影这碗饭的媒体记者和专业影评人应该都不是瞎子。
这部电影之所以在国内扑街，无非是因为它的表现形式过于前卫。
02
先锋前卫的东西未必不好，只是脱离了普通大众能够理解和欣赏的范畴。而真正能够理解并喜爱这些新鲜事物的人却往往会爱不释手，欲罢不能。
我在网上搜这部电影的时候，跳出来一篇影评，标题是《今年最牛掰的华语片已经诞生！》。
这让我想起了去年上半年写过的一篇文章《重庆最牛逼的户型终于出来了！》，标题的套路都差不多，文中的主角也都自带先锋前卫的标签，但其命运却大不相同。
我在去年那篇文章中提到的是龙湖在九曲河的一个楼盘，名字叫做揽境。带着“重庆最牛逼户型”的光环，龙湖揽境虽然没有被普通购房者街头巷尾地议论，但在重庆的地产、建筑、设计、媒体等专业人士的圈子里，以及那些又有钱又不想墨守陈规的土豪新贵圈子里，却引起了非常高的关注度。
去年那篇文章发出来之后，立刻被像“户型库”等多个建筑设计类的知名公众号转载，并且吸引了许多建筑设计单位和开发企业到揽境参观学习。
效果图示意图
除了口碑炸裂之外，揽境的“票房”也毫不逊色。
从去年6月首次开盘至今，推盘4次，前3次已经售罄。去年12月第4次加推，在不到1个月的时间里去化率也超过了2/3。已推盘房源整体去化率超过了90%。
对于一个均价2万以上，总价270-460万的高端改善型楼盘，在去年下半年逐渐凉凉的市场环境下还能取得这样的成绩已经足够让许多同行羡慕了。
既有口碑又有票房，但揽境却并没有成为那种大红大紫的“网红”楼盘，我认为几个方面的原因。
03
个是地段的原因。
龙湖揽境所在的九曲河是在2017年快速窜红的一个板块。
九曲河这个板块优势非常多：
自然环境好，公园多。九曲河湿地公园比渝北中央公园大50%，而滨江的金海湾公园面积更是渝北中央公园的两倍还多。
板块内整体容积率很低，所有地块容积率都不超过2.0，全都是偏高端的改善型楼盘，所以这个地方居住环境是非常舒适的。
但舒适的居住环境所带来的缺点就是商业配套不完善，再加上区域内楼盘本来也不多，因此不太容易聚集起人气。
正因为如此，九曲河板块的声音才比不上照母山、礼嘉、中央公园等网红板块，而揽境在九曲河想要大红大紫显然也是有难度的。
但我们看到的只是现状。
其实从地图上看，揽境可以说是整个九曲河板块里离礼嘉商圈最近的一个楼盘。项目与礼嘉地铁站和儿童医院之间直线距离仅有5-600米，离龙湖的天街商业也只有800多米，比礼嘉板块内部的很多楼盘都要近。
未来礼嘉商圈成型之后，揽境完全可以跻身礼嘉的商圈楼盘之一。
去年12月29日，绿城在九曲河板块拿下了去年土拍市场的最后一块地，楼面地价达到9159元/平米。而该地块距离揽境仅有不到200米远。
像绿城这种品质开发商都愿意在九曲河拿地，足见这个板块的未来是完全可期的。而9000多的楼面地价也意味着未来这个板块的物业价值与将现状完全不在同一个高度。
04
第二个是项目自身规模的原因。
揽境其实是从九里晴川这个大盘里独立出来的一个小盘。总建筑面积不算地下，也就只有10万方左右。如果做高层，也就是一个只有四五栋楼的小盘。
既然这种小规模的楼盘很难成为市场广泛关注的焦点，那为什么龙湖还要单独分出一个小地块搞独立开发？
那是因为这个小盘对龙湖有着特殊的战略意义。
“定位理论”把企业战略分成了四类，龙湖作为重庆市场上的领导者，所采取的企业战略自然应该是防御战。而的防御战略就是“勇于攻击自己”。
正因为如此，我们才看到龙湖在不断地自我否定，自我革新。
近两年龙湖提出了“空间即服务”的集团战略；把公司名称去地产化；提出了“四大主航道业务”；推出了舜山府和昱湖壹号等所谓的第三代住宅等等动作，无一不是在做“自我攻击”。
而把揽境从九里晴川独立出来，设计成超前的“空中院子”，显然也是这种“自我攻击”战略中重要的部分。
由于揽境这样的楼盘代表着龙湖未来建筑创新和发展的方向，因此不管是在设计研发方面，还是在施工用材方面，龙湖都对揽境这个小盘做了非常大的资源倾斜。
不管设计成本和建造成本，单方造价几乎算得上是龙湖所有项目中的之一。一般来讲，这种楼盘买着是比较放心的。
06
第三个就是超前的设计理念的原因。
龙湖揽境的亮点就是那个横空出世的“空中院子”。我在去年上半年那篇文章中也对空中院子的户型设计理念做了比较透彻的分析。
“空中院子”的意义是给使用者带来了前所未有的三重空间价值。
重是平面空间。
空中的院子在长宽尺度和市面上任何一种大平层的阳台都不一样。比如套内177平米的那种户型。如果不算厨房外面可以用作生活阳台的那一部分，整个院子的长度达到了8米以上。而院子最宽的地方达到了5米多，最窄的地方也有4米。
整个院子的面积在40-50平米，长宽比例超过1:2。
套内177平米户型图
现在市面上某些大平层阳台开间可以达到十几米，但进深往往只有2米多。虽然面积可能差不多，但长条形的空间与更加方正的空间比起来，在功能性和场景营造上有着本质区别。
第二重是立体空间。
这个院子不光是一个40多平米的平面，更是一个长8米、宽4-5米，高6米的立体空间。
而庭院部分还有大约45公分的下沉，不管是种植大型乔木还是做个小鱼塘都没有任何问题。
第三重是围合空间。
厨房、餐厅、客厅、书房、主卧能够与空中院子形成围合，让院子成了客厅之外的第二个中心，从而回归到中国传统院子的本质上去。
这样的设计理念无疑是超前的。对于很多有钱人来讲，至少解决了别墅和大平层二选一的问题；但显然也并不是所有人都能够接受这样的设计。
06
前几天去参观了揽境的样板间，实景呈现的效果并没有让我失望。
同样是大面积玻璃幕墙的外立面，但与舜山府那种比较内敛沉稳的曲线条不同，揽境的外立面几乎都是直线条，呈现出更加年轻更加张扬的个性，非常讨喜。
样板楼栋实拍图
据说有个置业顾问发了条揽境外立面的抖音，观看量就达到了50W+，还顺带着成交了三套房子。所以揽境要想成为网红其实也并不难。
从电梯间出来走进样板间，豁然开朗。
8米多的大横厅、半开放式的厨房以及那个6米挑高的空中院子全都毫无保留地呈现在我的眼前，从来没有那个楼盘的样板间能给我如此“开阔”的感觉。
样板间实拍图
空中院子里的乔木与室内空间之间毫无违和感，让室内的居家空间与室外的自然空间形成非常完美的融合。
如果把客厅和厨房的玻璃门全都打开，你会发现这其实是一个差不多10米*10米，总面积有100平米左右的全开放空间。
样板间实拍图
有了这么大的一个开放空间，你完全可以和家人一起在自己家里搭帐篷、搞烧烤、练瑜珈、玩体感游戏、打乒乓球，甚至可以在自家客厅里骑自行车。
而这种开放空间所带来的家人之间的交流与互动，显然比起一家人瘫坐在沙发上对着电视墙追剧或者各自埋着头刷朋友圈，更加有利于促进家庭关系的和谐。
而这种开放空间所代表的全新的家人互动方式则正是“院子”的本来意义。
07
这样大胆的户型设计理念一定会让一部分人为之疯狂，但同时也一定会让另一部分人为之抓狂。
这本来就是世人对待走在时代前沿的先锋产品应有的态度。
在人类社会发展的进程中，注定会有许多引领时代潮流的东西，在一开始并不被人所认可，但最后却成为了经典。比如巴黎的埃菲尔铁塔、卢浮宫的玻璃金字塔、詹姆斯·乔伊斯的《尤利西斯》、星爷的《大话西游》等等。
而揽境这个充满创新元素的空中院子，也必然会在重庆房地产发展史上留下自己的浓墨重彩的一笔，成为后世的经典。
吃火锅要吃重庆本地人爱吃的火锅，喝黄酒要喝绍兴本地人爱喝的黄酒。同样的道理，买房子如果买地产人和建筑师都喜欢买的房子，那基本不会错。
微信公众号：院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。
加入李院长投资俱乐部
点击此处添加图片说明文字
院长聊房2019-01-18 09:59:47
