【年度盘点】2018年重庆主城房地产市场

2018年调控政策持续收紧，重庆政府也积极响应中央“房住不炒”的政策，在一级市场、二级市场端分别出台相应的调控政策，维持楼市平稳发展，那在此背景下，18年的重庆楼市是如何的呢？接下来，我们将从政策、市场、房企布局、未来预判四个角度一一讲解。

1政策调控方向

未来5-10年房地产政策围绕“房住不炒”定位，加快推出长效机制。

随着2016年房地产市场的逐渐火热，房地产调控政策陆续出台，调控范围逐渐从一、二线城市扩向三、四城市，限购、限售等崭新调控方式出现，多种方式持续加码，抑制市场过热，后加入“**、人才落户、棚改、租售同权、竞自持租赁、整治乱象”等多渠道、多方式进行因地制宜调控，对维护房地产市场平稳持续健康发展起到了重要作用，未来5-10年房地产政策仍将围绕“房住不炒”定位，房地产调控长效机制将加快落地。

2政策环境·重庆

紧随国家政策，坚持调控不动摇，调控政策旨在维稳市场秩序。

重庆房地产政策主要通过限售、限贷、限价、税收等多渠道、多方式调控，并协同九大部门多方监控，紧随国家政策，坚持调控不动摇，对维护重庆房地产市场平稳持续健康发展起到了重要作用，但无限购政策出台，相较于政策相对温和。

限贷方面：认房又认贷，暂停对三无人员的按揭，重庆限贷政策力度适中；

限价方面：的限价政策**落在热点一、二线城市以及环核心城市的三、四线城市，多数城市不限价，重庆的限价政策保持两大原则：保证预售价10%以内稳步上涨；调整开发商拿地成本和售价，压缩利润空间；

限售方面：重庆规定新房和二手房均为两年后方能上市交易，调控力度适中；

税收方面：现在国内缴纳房产税的城市只有两个，一个是上海，一个是重庆，自2011年重庆实行房产税后，今年在独栋商品住宅和高档住房基础上，新增加了“三无人员”，放眼，房地产税将加快推出步伐。

1住宅市场·规模

18年住宅成交量，市场规模扩大，存量不足。

重庆楼市政策相比其他热点城市调控手段相对温和，18年商品住宅成交2690万方，成交量稳步上升，市场容量扩大，稳居 。

2016年起，购房需求释放，再加上在不断加紧调控政策，重庆政策相较宽松的前提下，重庆市场不断升温，推动成交量上涨，市场供不应求，17年土地市场火爆，导致18年新项目集中面世，供应量破3000万方创历史新高，成交均价依然上涨，18年均价11271元/㎡，环比增长22.17%。

下半年受到市场热度降温，因受政策影响，下半年市场开始降温，购房者趋于理性，加之年底房企冲刺业绩，加大供应量，导致市场供过于求，市场存量逐渐回升。

2住宅市场·产品结构

改善需求释放，客户追求产品功能及舒适度，产品面积逐渐做大。

随着二胎的开放和居住需求的提高，房地产市场需求已从以前的刚性需求逐渐转变为改善型需求，重庆市场受需求及供应端的影响，高层产品面积逐渐偏大，70-80㎡的传统紧凑型面积成交逐年降低，90-120㎡成市场主力面积段，占比47.9%；从洋房成交面积段来看，洋房面积同高层一样逐渐趋大化，建面120-160㎡洋房面积段占56.5%；从别墅面积成交段来看，18年别墅市场整体成交面积段逐渐偏大，120㎡以下的经济型别墅占比下降明显，市场主力面积段集中在140-160㎡，占比21.6%，此外高端别墅需求加大，250-300㎡面积需求增长，占比10.6%。

3住宅市场·区域市场

渝北区供销表现亮眼，成为主力成交区域，渝中区依托大平层豪宅项目稳居产品单价榜首位置。

2018年，渝北区，巴南区、南岸区分别成为商品住宅成交排行前三，市场占比分别为28.2%，17.0%，11.3%。

其中渝北区因大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域；

巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世，成交一路高涨，成为18年巴南区热点板块；

渝中区以20339元/㎡的成交均价稳居主城九区榜首位置，主要受到来福士、重庆天地等大平层豪宅产品拉高区域价格；

江北区因占据地理位置优势，产品偏向改善型，成为主城区均价排名二。

4房企布局

近三年房企北拓趋势明显，机会性“西进、南上、东入”。

布局明显外移，多以内外环之间的热点板块，如大竹林-礼嘉、中央公园、悦来、蔡家，西永，龙洲湾等为战略重心，鱼洞、茶园、鹿角、界石等地也逐步成为企业**关注板块；

内环沿线周边布局逐渐减少，随着城市发展，目前的发展重心集中在1.5环，北区正突破二环，向水土、龙兴等新兴热点板块发展。

1政策预期

“调控+刺激”政策组合仍将延续，控一线、稳二线、搞活三四线。

两会政府工作报告指出，化解三四线城市高库存，逐步减少甚至暂停土地供应，多方位支持市民自住的购房需求；

热点城市因城施策，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，坚持以限购、限贷、限价、限售为代表的“四限”政策。

2供应预测

根据重庆的供地计划来看，土地供应平稳，随着18年成交土地的项目集中入市，2019年实际住宅供应量不会萎缩，市场消耗存量土地及新增供地为主，主力供应板块还是当前北区和南区的热门板块。

3成交预测

在由城镇化进程带来的新增人口、产业升级和改善型置换人群的多重刺激下，市场成交规模得到保障，受到大环境及供给端的影响，成交量扩大的可能性不高，预计19年与18年持平，成交在2300-2500万方左右。

2018年下半年土地市场趋冷，受到供给区域的影响，高溢价拿地减少，地价直接传导房价，预计2019年房价以维稳为主，预计2019年住宅销售均价为1.1-1.2万元/㎡。

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