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前段时间朋友给我说冉家坝又推新盘了，我面带自信的微笑回答他“蘭园个嘛！”他摇了摇头。我懵逼了，除了蘭园，冉家坝居然又推了个新盘？我相信，这可能也是好多人听说旭辉星奕这个盘的反应。
在网上大概查了一下，一栋单体楼，一万多方的体量。10月份就在传要开盘要开盘，传了2个多月之后，在12月的头一天，终于开盘了。
我比较关注的是，一个核心区的小户型单体楼，它到底能做成什么样子？价格怎样？现在卖了也将近1个月，卖得到底好不好？带着满脑壳的问号，迎着呼呼的寒风，裹上我最厚的羽绒服，我踏上了开往冉家坝的小粉6号线，冉家坝走起！
轻轨坐到大龙山下车过后，3号出口出来就是公交车站。一趟公交2站之后，天竺路社区下车，一抬头就能看到旭辉星奕的接待中心了，位置特别好找。
旭辉的接待中心应该是在对面华渝小区底楼租的门面，要不是看到门口的几个大字，我还以为是什么卖手机的店，接待中心里面稀稀拉拉的有几个客户在看房子咨询。
1、地段和交通
进入正题！先看这个盘的地段和区位。
具体位置在盘溪六支路上，在修的项目对面就是华渝****。
虽然旭辉星奕的广告展板上赫然几个大字写起“留在核心，留在冉家坝”，但是按照实际位置我觉得把它划入南桥寺区域更加合适。
这个片区就是拿来安置主城拆迁户的，包括光华可乐小镇在内，这里大片的小区都是还建房。
当然，旭辉星奕也不例外。它的四周，南桥苑、华渝怡景苑、华渝西苑都是还建房小区。旭辉星奕这块地就是以前的菜市场拆了拿来新修的楼盘。
周边有个**，路的两边都是些小面摊摊和文具店，招牌这些看起来也破破烂烂的。我一下车看到这些破破旧旧的房子，还以为自己到了哪个县城。
虽然中医院和妇幼保健院两个三甲医院都入驻了南桥寺，盘溪市场也在慢慢搬迁了。城市升级在一步一步走，老旧房子的改造拆迁也在进行。但现在周边的环境总结起来就一个字：真！的！兮！撇！
再来看交通。
它和轨道大龙站的步行距离在1.5公里，所以住到这里要去大龙山站坐轻轨的话还是需要先坐个公交换乘。
今天通车的环线和项目要近一点，和环线南桥寺站的距离大概700多米，走路也就10多。不过，南桥寺站因为工期原因首批遭甩站了，明年接房的时候应该能坐到环线。
楼盘周边有4个公交车站，南桥寺站、茶叶市场站、五洲**站和天竺路站，这几个站都是走路10以内就可以到，开往不同方向的线路都有十多条。
整体来说，这个盘的交通还是比较方便。
2、品牌
开发商旭辉在做中高端产品是比较有名气的，但进入重庆很多年以来一直都不温不火，直到最近两年才出来了像铂悦澜庭、江山樾、印江洲这些品质比较好的盘，但大部分也都是合作开发。
这一次的旭辉星奕选择了南桥寺这个周围都是些老房子、小面摊摊和打气补胎的地方，而善于做高端做品质的旭辉在这种环境里面做的一个单体楼到底能玩出什么花样？这点让我非常好奇。
3、产品
旭辉星奕的体量只有1.5万方，容积率3.5，绿化率30%。只有一栋单体楼，一共19层，下面2层是商铺，其他17层是住宅，接房时间在明年底。车库和入户大堂，都做了酒店式的精装修。
听到这些介绍，我的反应是，哦豁，屁大点一块地，还是单体楼，小区环境肯定扑街了。
不过，真香警告来得太快。置业顾问马上就给我介绍说，在设计的时候，在平地层、露台层和屋顶层都设置了一些小区的设施还有景观。
在平地层打造了一个开放式的休闲广场，这里会修阳光草坪和座椅，平常老人在这里散步休息呀或者早上起来打个太极锻炼身体也不错。
露台层是大概200多平专门的儿童空间，按照年龄分了区的。平常可以带起娃儿和邻居家的小伙伴一起玩耍，互相摆哈龙门阵。
屋顶将近有1000平米的业主活动区域，设计了健身中心、派对广场、露天影院，还有书吧和会客厅，适合年轻人在屋顶喝咖啡聊天、看电影或者一起撸个铁，社交的属性比较强。
随着实地了解，我发现这个菜市场里的单体楼的亮点显然不只是多了点活动区域那么简单……
外立面用了大面积的玻璃幕墙+抗风铝板+防腐涂料来做，看起相当现代，逼格很高的样子。这让我想起了之前看过的礼嘉昱湖壹号和中粮中央公园祥云。
这样的外立面不光是看起来色调很潮，也可以避免外墙脱落或者变色的问题。
这种在菜市场里出突然出现一栋极其前卫的后现代主义建筑，完全就是凤凰落在了鸡窝里！
4、户型
这栋单体楼3梯11户，总户数187家，朝向是朝南或朝北。
市面上一般的单体楼，一层楼十几二十户，完全是为小酒店量身定做的麻将牌式的布局，小开间，大进深，单面采光。
原来对于这种闹市区的单体楼来讲，就算外立面逼格再高，也逃脱不了沦为各种炮房的命运啊。
但拿到单层平面图的时候，我才发现自己想错了……并且只想感叹“我靠，还可以这样设计！”
它的设计非常独特，主要有两点：
，它不是单体楼一般用的核心筒设计，而选了扁平化的设计，一个长条形从中间破开，做了错位。
第二，虽然也是排排坐吃果果的造型，但相邻的两户之间却没有完全相连，而是挖了一块地方出来，做了两面的采光。
这就是它设计最独特也最出彩的地方。
这样设计的好处是多了两面可以通风和采光，避免了像宾馆和公寓那样只有一面采光，还要靠换气扇来通风的问题。
原本我以为产品设计绝逼就是星奕的卖点了，但当我看了户型图之后，我表示，设计师这次带来的惊喜确实不止一点啊。
整栋楼只有1个户型，清水，建面70平米，套内51平米，小户型。
原始户型非常简单，7.4米宽的立面，8米的挑高，左右两边各一个1米多宽和深的耳朵。
中间没得柱子和承重墙，利用空间大。到时候接房的时候，业主也可以开脑洞，想怎么装修怎么装修，灵活性十足。
户型图里面也给了几种装修方案，分别是一房、两房和三房的布局。
方案1：一房设计，单身狗和小情侣的天地
很难想像一个单体楼可以做成正儿八经居家的样子，更难想像还可以做出开间4米3的客厅和3米1的卧室，厨房、生活阳台、干湿分区的卫生间、书房、衣帽间一样不差。
在保证了大采光面的同时，客厅和卧室的舒适性也没有打折扣。更奢侈一点，还可以做成一个酒店标准的大套房。
方案2：两房设计，温馨的三口之家
三梯十一户还能做出7米4的大横厅， 也种设计在全重庆可能也找不出第二家。
但是我觉得，主卧的设计有点小瑕疵，床头摆在窗子下面可能大多数人都不太能接受吧。
如果是我来设计可能会换种摆法，把门开在过道，床换个方向，这样会协调得多。
方案3：三房设计，紧凑的四口之家
三房的设计就要紧凑一点了，除了主卧有3.1米的开间，其他几个卧室的尺度就显得稍微小了点。
而且卧室完全占据了7.4米的大采光面，客厅的采光就只有靠一扇窗户，而且这面窗户正对隔壁的墙壁，所以客厅的采光有很大的问题。
但总的来讲，3梯11户的单体楼，还能做出一个小三房，那也可以去申请个设计专利了。
综上，这样的户型设计，不管是单身狗、小两口、三口或者是四口之家，他们的居住需求都能得到满足。
或者说哪天不住了，拿来投资。也可以租给在附近上班的年轻人，而且隔断的方法都不止一种，自己选择。
5、配套
虽然周边都是些旧小区烂房子，但毕竟在核心区，周边的配套还是上乘的。
旭辉星奕周边有几个商业体，永辉广场、SM广场和源著天街。距离最近的永辉广场走路10多就可以到了，另外旁边的天下城有个新世纪超市。距离sm广场和沃尔玛1.4公里，源著天街1.7公里，要稍微远一些。
所以，住在这里基本是出门有大型超市，走路就可以买菜煮饭，要逛街吃饭买买买什么的还是要坐车。
和中医院和妇幼保健院不远，基本上走路5-8，屋头娃儿和大人平常伤风感冒看个病什么的还是非常近的。
周边的**要撇一点，华渝****、华渝**和龙山**，都是划片**，教学质量肯定没法和附近的****相提并论。
6、价格和销售情况
12月1号开盘的，差不多卖了快一个月了，加上预订的都只卖了20多套，销售情况不太乐观呀。
问题来了，这样有亮点的产品为什么卖得不好？难道来这里看房的都是楼下卖菜的大妈？不识货？
我看了价格之后，就大致明白了。
清水价格一套总价在110万-120万之间，算下来，套内单价在2.1万-2.3万之间。
就算硬要拿它和隔壁的蘭园相比，你会发现，蘭园开盘的建面价2.1万，星奕的建面价1.6万左右。除开装修，价格直奔蘭园而去。
但是蘭园本身的定位就是豪宅，针对的高端客群。
而星奕这个盘虽然产品的亮点很多，但针对的客户群体毕竟还是刚需人群。
所以，它的客群和它的定价是有错位的。
虽说总价110-120万在核心区买个小三房听上去性价比已经非常高了，但一方面不是正二八经的三房，另一方面单体楼和周边环境也确实减分不少。
7、总结
优点：
周边多个公交站，离环线车站近，通车后交通更加方便；
外立面设计逼格高，7.4米大采光面；
利用平地层、露台层和屋顶层打造了小区设施和景观；
户型设计巧妙，可让业主自由装修，灵活性强；
周边配套成熟，两大三甲医院，三大商业体；
缺点：
单体楼，体量太小；
周围都是还建房老房子，环境糟糕；
价格设定偏高，销售情况不太理想。
旭辉星奕在一堆烂渣渣的还建房当中就像朵淤泥不染的荷花一样，一枝独秀，它独特高逼格的外立面也和周围的烂房子看起来格格不入。
其实，随着城市扩张发展到一定的程度，人们回到核心区的需求越来越旺盛，不过核心区没地的现状也相当具体。于是，城市的改造升级，老旧房屋的拆除也势在必行。
随着核心区的改造升级，像旭辉星奕一样，在一堆旧房子中间，雾独独的耸立一栋光鲜亮丽新房子的状况未来也会越来越多。比如，**街的保利天汇，观音桥的龙湖唐宁one等等。
旭辉天奕不是个例，只是一个典型而已。
从目前的销售情况来看并不理想，如何平衡这种小体量楼盘与高价格之间的关系，是未来这些开发商都必须仔细思考的问题。
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院长聊房2018-12-29 10:06:58
