近日，锐理数据了解到，前段时间我们提到的翡翠都会“交卷”了！
资料显示,2018年12月23日，翡翠都会开启认购,推出185套可售房源；产品建面约110-160㎡，总价在300-600万/套之间。
从销售情况来看，开盘三天内，翡翠都会累积去化110套房源，去化率达到60%。对于市场而言，这是值得“骄傲”的成绩。
首先是基于同类型产品销售情况来说。
锐理数据显示，2018年6月以后，总价在300-600万之间的产品销售面积和销售总额都在逐步下滑，尤其是在2018年9月以后，销售情况呈现出4个月持续下滑的状态。
二是基于市场大环境来说。
锐理数据显示，12月至今重庆主城区商品住宅累计销售152.9万方，环比上月减少10.4%，同比17年12月减少15.7%，销售面积持续降低；与之相对应的是供大于求的态势持续；市场去化周期变长。
从上图可以看出，2018年7月以后，商品住宅去化周期持续上升，截止11月商品住宅去化周期为3.4个月，处于全年值。
当开盘秒光，买房靠抢成为历史，商品住宅市场的热度逐渐降低，洋房、别墅、大平层等高端、改善为主的产品也逐渐褪去了市场“主流”的名号，去化率基本集中在30%以下。基于此，再看到翡翠都会的成绩时，难免觉得惊喜。
那么，从众多楼盘中脱颖而出，成为改善市场的“优等生”，翡翠都会这个12月末的“彩蛋”为什么能交出惊喜的答卷？
锐理认为，数据和成绩的背后，首先体现出的是市场购买逻辑的变化。
核心占位诉求凸显 产品符合主流需求
在市场进入平稳期以后，中央公园、悦来、大学城、西永、九曲河等热点新区均出现了销售面积和销售价格的回落。“中心先热，郊区先退温”的市场逻辑逐渐显现出来。在这样的情况下，更多的客户选择将目光聚集到渝中区这样的主城核心区。
一方面，渝中区是重庆城市和文化的发源地，在重庆城市中有着举足轻重的地位。从定位来看，渝中区是重庆市政治、经济、文化以及商贸流通中心；同时，渝中区也是重庆开发时间较早，成熟度较高的一个城区，其地段价值和核心概念比其他区域更为凸显。
另一方面，从房地产市场上来看，渝中区作为主城核心，代表着重庆城市的水准。其在经济实力、城市面貌上都是的“拔尖”的。
在这样的环境下，产品往往被赋予“价值标杆”、“城市封面”等居住以外的深层意义。产品的知名度更高、影响力更大；不论市场处于什么样的周期，这类产品的保值能力和增值能力都更高。
同时，锐理也发现，翡翠都会供应的产品恰好是渝中区市场需要的产品。
数据显示，2017年渝中区110㎡以上商品住宅销售面积为27.9万方，约占销售总面积的40%；2018年至今，渝中区110㎡以上商品住宅销售面积为21.9万方，约占成交总面积的65%。占比进一步扩大。
市场购买逻辑的转变，在一定程度上为翡翠都会带来了利好，但进一步深究，《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆主城区“两江四岸”治理方案治理提升实施方案的通知》恰逢其时地出台，为翡翠都会给市场打下了更重磅“强心剂”。
更好的江景+更好的渝中 提升产品价值
据锐理了解，《通知》提出了“四优化”+“三提升”的要求，在优化滨江城市功能、优化滨江建筑布局、优化建筑天际线、优化“第五立面”；提升建筑形象品质、提升跨江大桥景观、提升山城夜景品质方面做了要求。并提出了提升公交服务水平；拓展滨江开敞空间、建设滨江湿地公园、丰富滨水活动空间、完善滨江步道系统等细则。
随着高规格的实施方案落地，未来渝中区的城市形象和江景质量将会得到大幅度提升。落到房地产市场上来说，翡翠都会拥有的城市资源、景观资源的均好性将得到提高，从而推动物业价值的增长。
另一方面，锐理了解到，渝中区的两个车站（菜园路南北两个长途汽车站场）、两个货场（渝中区东威货场、渝中区博冠货场）都将搬迁。对于渝中而言，外迁低端产业有利于提升区域形象和减缓货运等带来的交通压力，利好区域的发展。区域价值的提升也会带动物业价值的提升。
值得注意的是，《通知》在一定程度上也掐断了渝中区房地产市场上的一些可能性，从而助长了市场对现有产品的认可。
1.再建高层的可能性。
《通知》要求，未来两江四岸原则上不再新建高层。这也就意味着现有的高层产品可能是渝中区最后的存货。目前，渝中区上半城的高层产品仅有在售的来福士广场、万科翡翠都会以及还未面世的合景泰富地块，累计可销售商品住宅总体量不足15万方。未来渝中区的高层产品将越来越少。
2.供应更多土地和产品的可能性。
首先，由于渝中区开发较早，现有土地储备比较稀少。从现状来看，渝中区也还没有出现大规模拆迁腾出土地的可能。而《通知》的实施意味着，未来更多滨江地块将被投入公共空间的打造中。无论是出于主观还是客观情况，渝中区土地供应减少，稀有度提升都是没有争议的事件。2018年渝中区零供地的背后，土地珍惜程度可见一斑。
从区域的产品现状来看，渝中区建面110-170㎡的产品销售是所有区域中的。制约销售的主要原因，则是渝中区产品供应量少。锐理数据显示，2018年4月、8月、11月渝中区该面积段产品供应为零。
3.再私藏江景的可能性。
锐理数据显示，目前渝中区可售项目中，可看江的项目体量只有不足15万方。当土地供应和高层产品修建都被限制了以后，渝中区未来可供私藏江景的可能性也变得微乎其微了。
基于这几点，我们可以梳理出翡翠都会的价值逻辑：“稀有之下，凸显珍贵”。未来它基于渝中核心区占位+两江四岸打造升级+江景资源+产品断供之上，高价值和珍贵程度都将显著提升。
不止现在 翡翠都会的惊喜更在未来
购买逻辑转变、利好风口都为翡翠都会带来了更强的生机和活力。但如果产品不行，市场也不会买账。因此，我们有理由认为，翡翠都会产品本身的优越条件和高品质也是它受到普遍认可的重要内核。
从地理位置来看，翡翠都会坐拥渝中区2.5公里江岸线，拥有广阔的视野和一线江景。值得一提的是，翡翠都会在户型设计上也因地制宜，较好限度地保证景观视野。
据了解，它部分户型的主卧拥有可达约270度的观江视野。这意味着，除了可观赏正前方江北嘴、鎏嘉码头两大位置的夜景和嘉陵江景外，还可以尽揽朝天门、渝中半岛、洪崖洞这几个位置璀璨繁华的人文景观。
除此之外，翡翠都会周边有解放碑商圈、观音桥商圈、大坪商圈、南坪商圈，高品质酒店、品牌柜台、高格调会所等一应俱全。且项目自带商业配套。同时，还拥有四通八达的道路网络，可以便捷通达主城各区。
可以说，翡翠都会的位置实现了对渝中区山、水、人、城四大资源的占有，资源的均好性更强，且能够享受到更多城市发展带来的利好。
从产品品质来看，翡翠都会有严格把控，它的奢装配置里包括柏丽橱柜、汉斯格雅、劳芬等众多知名品牌，同时还配置了地暖系统等配套设施。高成本、高投入之下，展现出来的是每个细节都力求完美是谨慎心态。
这个行为也为翡翠都会带来两个好处：一是居住的舒适型更有保障；二是产品的投资价值不会随时间推移而被消磨。
从产品品牌来看，万科进入的重庆十年间打造了二十余个品质项目。众多的品质项目形成了规模化和品牌化效应，提升了市场对其产品的“偏好”程度和信赖度。当市场不再具备让买方一哄而上的条件时，站在“巨人”肩膀上的翡翠都会也有更充足的市场信心。
目前，翡翠都会首开的销售成绩基本可以定格在档位线上，未来，它还能不能再创造“惊喜”，在市场上还会有什么样的表现，锐理将持续关注。
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重庆锐理数据2018-12-28 23:59:11
