锐理观察|重庆向西 这个区域是即将崛起的价值高地

近年来，随着重庆主城老城区核心区域土地日益稀缺和重庆二环时代的开启，江津、璧山等重庆主城区“**时”经济圈区县逐渐成为新的开发热点。

近日，重庆市出台《重庆市城市提升行动计划》称，将联动九龙坡、北碚、江津和璧山，形成西部“智能谷”。联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图，打造创新资源集聚地。

这也意味着，“重庆向西”的脚步加快。

从上文中，我们不难发现，被纳入西部“智能谷”的区域中，只有江津和璧山还不是主城区。

但从发展现状来看，重庆市经历了5次大规模的城市拓展，重庆早已经与江津、璧山连成一线。在城市规划中，也早有将江津、璧山部分纳入主城，打造重庆“第十区”的呼声。

江津部分纳入主城区，也让双福新区再一次站到了风口上。

利好扎堆 双福新区纳入"第十区"的底气

从地理位置上来看，双福新区位于江津东北部，距离重庆西站仅31公里，是江津乃至所有区县中离主城区最近的一个区域。从众多城市拓展的轨迹中不难发现，距离主城核心区越近的区域，被开发的越早。

（图片来源于中指研究院）

从城市定位方面来看，双福新区是江津加快打造“双百”区域性中心大城市的重要支撑，担当着江津发展的“桥头堡”地位。

2008年，双福新区被定位为重庆“第七大城市副中心”，拥有与大学城、空港、茶园新区并驾齐驱的战略定位，也是七大城市副中心中的非主城区域；

2014年，重庆西部新城规划出台，双福新区被纳入西部新城核心区......多重高规格的定位昭示着，双福新区将成为重庆下一个热点区域。

这一点，从交通体系建设中可以得到佐证。

从交通配套来看，双福新区由绕城高速穿境而过，可以通过绕城高速与成渝、九永等多条高速线路形成联系，快速通达主城各区。除此之外，双福新区与主城之间的公共交通网络便捷度也在不断提升。拥有487、311、313、427、203等多路公交线路；在建5号线（延长段），规划中的7号线和17号线三条轨道交通线。

各项利好的显现，既有利于助推区域的发展，也能够推动房地产市场的发展。

锐理数据显示，近两年双福新区的开发氛围日渐浓厚，开发速度也在加快。目前，双福新区已经吸引了中南、恒大、新城、万科、金科、中梁等众多品牌房企入驻，区域热度和关注度显著提升。

双福新区 未来的发展方向在哪里？

对于房企而言，在哪里拿地才能搭上区域发展红利的便车？哪里是最适合落脚的潜力区域？哪里是能支撑发展的成长区域？是要研究的首要问题。

（图片来源于双福新区控规图）

（图片来源于高德地图）

结合地图和控规图我们可以发现，双福新区的工业园区主要位于南侧和东侧远郊；居住用地规划主要集中在北侧。其中，现阶段的住宅开发建设主要位于西北侧。随着开发时间的不断推移，这一片区可供开发的住宅用地将逐渐减少。因而，锐理认为，东北侧将成为双福新区未来的发展方向。

有几点可以进行佐证。

1.全年龄段**、公园、医疗等配套规划指向

锐理通过梳理发现，东北侧区域内医疗、**用地、公园绿地等规划齐全，且数量较多；同时，东北侧片区拥有双福新区规模的商业用地群规划，配套的均好性更强。

2.高校扎堆+人流聚能

目前，这一带已经有重庆市能源学院和重庆市交通大学双福**两大高等院校，数万名大学生为区域带来了强劲的流量和购买力，有助于形成更有活力的区域氛围，助推这一片区的发展。

3.具备丰富的土地准备，能支撑未来的发展

前面我们说到，目前双福新区的商品住宅主要集中在西北侧，东北侧土地开发才进入初期阶段。这也就意味着东北侧片区具有更丰富的土地储备。

可以预测，未来双福新区取得更亮眼的成绩，吸引了更多品牌开发商入驻时，东北侧区域将会成为之地。比如，今年进入双福的中南、中梁等房企均选择了布局这一片区。

目前，这一片区的新项目中南·紫云集已经面世，一定意义上来说，它是这个区域的“先行兵”。它将取得什么样的成绩，具有更为实际的参考价值。

因而，我们有必要对这个项目进行一个剖析。

我们会见到什么样的中南·紫云集？

2018年，中南首次进入重庆。此后陆续在西永、蔡家、双福新区等热门区域布局了多个项目。这些项目对于中南而言，在区域战略布局、打开市场和树立口碑等方面具有重要意义。基于此，不难发现，上文提到的中南·紫云集将是中南在这一区域的“标杆”之作。

据了解，中南·紫云集建筑体量约为10万方，由5栋高层组成，其容积率为2.8。值得注意的是，整个项目呈现”W”型布局，共打造了四大中庭，保证了每栋楼之间都有可供活动的公共空间以及公共空间的多样性。

除此之外，项目还具有以下几个价值点。

在项目打造中，选择在临道路边界打造绿化带+商业建筑布局，实现住宅“退距”，隔离噪音；其次，为每户安装双层玻璃，形成一个中空的滤噪装置。

在社区打造中，安装了高清人脸识别系统、红外线监测系统等，可以实现24安全防护。

据了解，中南·紫云集为重庆能源学院**合作项目。这一行为带来的实际好处是，重庆能源学院500亩的**，以及**的的篮球场、足球场、运动场、高尔夫球场、图书馆等多项配套均可以由业主共享。对于业主而言，遛弯散步、休闲娱乐等都有更为丰富的选择。

从双福新区控规图上可以发现，中南·紫云集周边商业、**、医疗、公园绿地等配套设施规划齐全，可以很好地保证居住的舒适性。

（图片来源于双福新区控规图）

随着项目周边规划的逐步落地重庆交通大学双福**三期工程的完成，这个区域未来的师生数量可能超4万人，将会形成一个巨大的市场。基于此，项目的投资价值显著提升；全方位配套+高品质+核心区规划也给项目带来了更为强劲的增值能力。

另外，通过做市场梳理和价格比较，锐理发现中南·紫云集还将带来新惊喜。

市场现状：中南·紫云集还处于"价格洼地"

锐理数据显示，11月双福新区商品住宅销售均价为7078元/㎡；而中南·紫云集首开均价为5488元/㎡起；这个价格低于双福新区房价均价22.4%。

但从现状来看，双福新区的房价仍然处于“洼地“水平。锐理数据显示，截止11月，重庆主城区的商品住宅销售均价为11660元/㎡，这个价格远高于双福新区商品住宅销售均价。

双福新区和中南·紫云集均位于“价格洼地”，双重“洼地”为这个项目带来了更广阔的的增值空间。

另一方面，从上图可以看出，今年3月到11月，双福新区的房价由5209元/㎡上涨至7078元/㎡，房价上涨趋势明显。随着主城区房地产市场趋于缓和，区县正在经历新一轮补涨。

在这样的大环境之下，不论是投资还是自住，越早入手越划算成为通用的市场逻辑。

据了解，中南·紫云集已于12月23日开盘，推出建面87-99㎡的阔景高层。这是目前一个低价进驻双福新区未来核心区的契机！

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