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上一期说观承的时候提到过它的地段位置不好，当时还拿地铁口口的中南玖宸来做过对比
说到中南玖宸，我在网上做功课的时候，发现这个盘的关注度是很高的。地铁旁边，交通方便。听起好安逸，好嗨哦！以后在这里生活不晓得好方便！
但是，“事情不能光看表面”这句话我一直是非常相信的，踩盘回来我梳理了一下，确实，在它这些光鲜标签背后的瑕疵也不少。
来嘛！今天就来说一下这个曹家湾地铁口口的新盘。
01地段和交通
中南玖宸的位置在金兴大道的南面，和售房部直线距离不到300米的地方就是曹家湾轻轨站。
这里小小吐槽下，千万不要相信什么直线距离，从曹家湾轻轨站到售房部需要围到工地旁边的烂路包一大圈，1公里的路，下个雨才真的是完美演绎一步一个脚印，那种酸爽你们感受一下。
不过，以后周边的路修通以后，小区可以直接到轻轨站，走路大概5。
售房部门口有公交车站，我从蔡家轻轨站转的一路公交过来，下车大概走了差不多200多米就到了。
总的来说，它的交通条件确实要比上一期的观承要好得多，属于标准的轨道房，以后路修好了，出门走几就是地铁站。
02品牌
开发商中南置地是中南集团旗下的一个子公司，房地产20强，之前主要在沿海一带项目多，去年才进到西南发展，在重庆的项目好多都是和其他开发商合资的，比如西永的万云府啊，西著七里等等，中南玖宸算是中南在重庆个自己操盘的项目。
中南的品牌名气当然不如我们熟悉的什么恒大、碧桂园、万科等等，这次在重庆的个自己的项目在产品和户型上还是有些问题的，继续来看。
03产品
中南玖宸的体量不大，只有30万方。虽然整个楼盘的体量不大，但还是有1/3的体量做了商业。以后住在这里，出门就可以看看电影，逛个超市，或者是逛个商场买点当季新款的衣服，又或是约上朋友喝个下午茶随便先聊，都相当方便。
这个盘分成了一期二期的住宅和一块集中商业。整体容积率2.5，绿化36%，包括了高层、洋房和LOFT公寓，这个盘主打洋房，一共34栋楼，高层只有6栋，另外有3栋LOFT公寓。
从上面的总平图可以看到，一期的旁边是金兴大道，也就是中环快速路。双向6车道，虽然噪音和灰尘对部分楼栋有一定影响，不过整个小区抬高了4到5米来修建，而且在推的高层是侧面临中环快速路，影响有限。
内部景观和设施的打造还比较丰富。
比如，一期进小区之后就能看到在小区中轴线的位置有水景区，一期还有一个儿童乐园，里面有滑滑梯，秋千之类的，家里面的孩子随时都有个耍坝儿。
又比如，二期专门规划了一个萌宠乐园，方便养了猫猫狗狗的小伙伴有专门的活动区域，不用天天满小区遛狗了。
另外，每栋楼的一楼也是做了架空的，有健身房、棋牌室和儿童活动区域，下个雨什么的，老人和小孩也可以在架空层耍。
现在主要推的一期，楼栋的布局是围合式的，中间是洋房，高层在两边。
洋房的面积在96-121平米，1梯2户，8层。
今天主要说的是目前在推的高层，图上的10号和11号楼。2梯6户，26层。
楼间距50-60米，主景观面的视野开阔，没有遮挡，不过朝马路的那面容易给洋房挡噪音挡灰。
04户型
好了，highlight来了！这个盘户型的奇葩，我觉得我可以说一天！
高层的户型有两个，套内76和套内79平米。
套内76平米户型：
这个户型是长条型的，不方正，在市面上比较少见。不过这样设计也有个好处，采光面大，18米的采光面，可以保证充足的采光。
客厅开间6.4米，也强行做了个横厅，它的问题在于，一边要留过道，一边还要留阳台进出通道，而进出厨房的通道又会挤占餐厅的位置，动线的交叉太多，比较混乱。
卧室没有设计飘窗，一方面赠送面积少了，不过一方面也可以把飘窗的地方做成落地窗，利用面积要多些。主卧3.3米，2个次卧不到3米。套内76来说，几个卧室的尺寸也只能做成这样子了。
我眼看到这个户型的时候，我其实还比较淡定，沿海也有很多户型是这样来做的，但人家是大平层啊。
这样长条形的户型我是真的欣赏不来，从一头到另一头要走差不多18米，天天在家里就可以走路打卡可还行？！
你们再看，玄关什么的是不存在的，进门一眼看到厨房，俗称的开门见灶，从角度来说，开门见灶要舍财，不好。还有，主卧大门还正对厕所，这是什么瞎操作，恕我真的看不懂。
套内79平米户型：
客厅开间只有3.5米，比公租房的尺寸好不了多少，就商品房来说算比较窄了。几个卧室和客厅餐厅分隔得彻底点，动静分区也要做得比上面户型好一些。
这个户型比76的户型设计要合理点，不过我没懂的是，玄关设计这么长，是准备铺个红毯提升一下回家的仪式感？
05配套
虽然置业顾问给我说了一堆周边的配套，包括，蔡家中央公园和五彩滨江公园这两大公园，****，蔡家医院等等。
蔡家中央公园距离楼盘2.6公里，五彩滨江公园和楼盘的直线距离都有2.3公里，蔡家医院也有2公里。三个字，都好远。
****就更不用说了，蔡家每个楼盘几乎都要和它扯上关系，好像不把它作为配套整个楼盘就不完整一样。但是政府文件已经明确了划片范围，除了万科和金科那几个盘，其他的是真没戏。
不来虚的，主要说一下就近能享受到的配套嘛，前面提到过的中南自己10万方的商业。
跑了几个盘我发现，蔡家是没得什么大型集中的商业，中南这个商业算是为数不多的集中商业，已经在修了，据说是已经签了新世纪超市。
虽然中南的商业在今年的商业地产20强里面没有姓名，不过，这个商业覆盖了周边万科和金科的几个楼盘，而且那里也有曹家湾站的出口，以后的人流量也是不缺的，要做活应该不难。
06价格和销售情况
中南玖宸都是清水，洋房的价格12000-13000多元/平米。这次推的高层套内单价在12000多元/平米。
用高层套内79户型算了下价，总价大概在99万左右，按照首付3成来算，加上各种税费，首付31万多，按30年期，月供大概3700元/月左右。针对刚需的话，首付和月供算低。
来对比一下周边的价格，先看高层，周围的几个盘都是精装高层，价格都在1.4万，但是地段偏。而中南的卖点就是交通+商业，清水价格1.2万多，两者价格差距不大，就看买房的时候看重哪样。再看洋房，洋房价格1.3万多，和附近的金科城、龙湖椿山比，单价是要便宜一些。
总体比对的结论就是，中南玖宸的价格不贵，高层的面积不大，总价也不算高，比较适合刚需。
再看销售情况，推的高层10,11号楼一共300套，从开始推到现在卖了240多套，卖得还算不错。
07总结
优点：
离地铁很近，交通方便；
自带集中商业，以后发展起来生活方便；
单价不贵，高层面积小，总价低；
缺点：
挨中环快速路的部分楼栋会有一定的噪音和灰尘影响；
高层套内76平米的户型设计太奇葩；
除了商业，公园和医院等其他配套都距离较远。
中南玖宸的优点和缺点都非常明显，地段好门口有地铁，有集中商业，出行和生活都很方便。
但是它的缺点也突出，旁边是主干道，噪音灰尘有一定影响，再加上户型设计得不好，舒适性大打折扣。
好在它的价格不贵，高层面积小单价低，所以忽略掉这些缺点而看重地铁和商业来选择它的刚需还是不少。
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院长聊房2018-12-24 09:26:35
