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01
前段时间，有些外地的粉丝在群里问我，应不应该把他们在重庆的投资物业交给房屋托管公司来托管。
他们的理由是人在外地，房子不方便管理，租客拖欠房租不好追，遇到某些家具家电需要维修和更换的情况，想找个人远程遥控指挥都不行。所以不如干脆甩给托管公司当个甩手掌柜来得轻松。
但我的回答却是否定的。
我曾经对重庆多家房屋托管公司的业务模式和租金水平进行过深入的调研，但调研出来的结果却是：
尽量不要把房子交给托管公司！
果不其然，最近重庆的一家房屋托管公司爆雷了！
02
今年下半年以来，各地就陆续传来房屋托管公司爆雷的消息。如今相同的事件终于也在重庆上演了。
从今年10月份开始，重庆不少房东被一家叫重庆小家联行房地产经纪公司的房屋托管公司拖欠租金，房东只有强制要求租户退房。
去年12月7日，余女士和重庆小家联行签订了为期三年的出租托管代理合同，将位于黄泥磅的房子交给对方出租。按合同约定，今年12月7日小家联行应该向余女士支付下一季度的租金，但余女士等到12月12日都没有收到这笔钱款。
当余女士赶到重庆小家联行第十分公司去讨要租金时才发现，公司早已人去楼空，办公室里乱七八糟，垃圾到处都是。
租金显然是收不到了，余女士只得自行联系租户，要求租户退房，但未结清的水电气物业费等费用却只有自己承担。
03
比起房东的遭遇，租户的遭遇则更加悲催。
按道理说，租户把租金打给托管公司，托管公司再把租金打给房东，从中赚取差价。即使托管公司跑路，房屋被房东收回，租户损失的也不过是一个季度的租金和一个月的押金而已。
但事情却没有那么简单。
通过重庆小家联行租房的租户说，在租房时被托管公司要求绑定“会分期”贷款业务。相当于在租房伊始，“会分期”贷款平台就已经将一年的房款打给了公司，而她需要每个月将钱还给贷款平台。
如今，被绑定“会分期”业务的租客被没收到钱的房东要求退房，可即使退了房，他们每月依然要为这笔贷款买单。如果不买单，自己的贷款征信会出现问题。
对于租户而言，租个房子却成了猫抓糍粑，脱不到爪爪。被房东赶出来不说，还要继续支付未来一两年的租金用来偿还贷款。
感觉就像是才贷款买了个手机，还没走出电脑城就被摸了，贷款还要接着还。
太冤！
04
受害的不止租客，有时连房东也莫名奇妙地成了借贷人。
北京有位房东与一家托管公司签署了两年租赁合同，约定年付租金。就在11月12号，他突然收到催款短信：您的房东乐项目未及时还款，已1天。
当这位房东联系该项目的平台方“奇乐融”客服，才发现自己“被签署”了一份房租转让居间服务协议，其本人并未签字，也未见过这份协议。
托管公司将房屋租约作为抵押，从房东处获得电子验证码，继而从互联网金融平台奇乐融拿到4.8万元贷款。与此同时，该托管公司则替房东每月按时还款给奇乐融。
不过房东发现，这家托管公司仅还款3个月，从7月起再无还款。而按照协议约定，若未能按约定将租金支付给奇乐融，则奇乐融有权要求房东支付应金回购款等费用。
05
为什么托管公司一定要把原来的“房东-托管公司-租户”的三方关系，变成“房东-托管公司-贷款平台-租户”的四方关系？
原因是托管公司需要打一个资金的时间差。
房屋的租金托管公司是按季度支付给房东的，但贷款平台支付给托管公司的贷款却是一次性全额支付的。
这时，托管公司手里就有了靠时间差沉淀下来的资金池。这个资金池里的资金用来干什么？
当然是为了抢占更多的房源，疯狂地扩张，从而引来新一轮的风投，最终实现上市套现。
但这其中的风险却是完全由租客来承担的。托管公司用租赁合同做抵押，拿走贷款。一旦托管公司在扩张过程中出现问题，贷款仍需要租客来偿还。
据了解，小家联行这家公司2年时间在扩张了30多个城市，130多家分公司。这种疯狂扩张的背后，则是巨大的隐患。
小家联行在重庆目前控制了1.4万套房源，但实际租出去的只有大约1万套左右。也就是说有4000套左右的房源都是空置的。
但这4000套房源的租金却是需要按时付给房东的。在运营能力跟不上扩张步伐的情况下，如果没有新的风投资本持续烧钱，如果没有新的租客通过贷款平台给这场游戏持续输血，这种托管公司只有崩盘一条路。
于是房屋托管就沦为了一个彻彻底底的庞氏骗局。
06
在无外部融资的情况下，利用租金贷期限错配形成沉淀资金，再将风险转移至房东、租客及金融机构身上，很多托管公司实现了烧钱式扩张，但风险在潜滋暗长。
北京有一家名为昊园恒业的托管公司甚至允许亏损收房。只要差价不超过负500元。
比如通州一间普通二居室，市场正常的收房价格是月租金4500元，昊园恒业可以5000元收房，自认500元亏损。
这就是前段时间网传北京租房价格暴涨背后的真实原因。
受互联网思维影响，现在的房屋托管机构一味追求房间数至上，向资本妥协，为估值打工，在不健康地烧钱扩张，势必会滑向与共享单车同样的命运。
有托管公司的相关人员表示，现在到市场上去收房，70%是拿房成本，还有12%折旧和12%经营管理费，以及6%的税，最终算下来利润为零甚至为负。
事实上，目前整个行业仍处于亏损阶段。
07
金融机构的抽贷成为压死骆驼的最后一根稻草。
8月份之后，政府开始加强对租金贷监管，顿时让很多托管公司陷入危机。就连很多做集中式公寓的开发商都很难再有余力去争夺资产。
比如仅次于万科泊寓和龙湖冠寓的排名第三的长租公寓品牌旭辉领寓就表示不再从存量市场争抢物业资产。
而万科在深圳的“万村计划”也已全面暂停签约新房源。
包括富力地产、合生创展、奥园集团等多笔住房租赁专项债券遭发行终止。
看来地主家也没有余粮了。
连这些做长租公寓的大开发商都步履为艰，何况是很多原本就想着空手套白狼的托管公司？
如今，多米诺骨牌效应已经显现。可以预测的是，2019年在范围内会有越来越多的房屋托管公司爆雷，成为一个个的庞氏骗局。
这样的浑水，还是离远点好。
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院长聊房2018-12-18 14:02:39
