2018年下半年，重庆市场整体降温趋势明显。从供销关系上来看，第三季度开始，重庆主城区商品住宅市场由之前的“供不应求”转变为“供大于求”。在第4季的销售中依然持续了这一态势。
锐理数据显示，2018年四季度至今，商品住宅累计销售约434万方，其中10月销售总面积约为216万方；11月销售总面积约为171万方；12月至今销售总面积约为0.48万方，销售面积持续降低。
不可否认的是，市场上环境和供需关系都出现了新的变化。但值得注意的是，在“冷静期”，锐理依然发现了一些市场的“火热”。
一、"淡季"中的一把"旺火"
锐理数据显示，在2018年4季度至今的销售成绩中，万科在重庆主城区的商品住宅销售面积约33.7万方；销售套数为2860套；销售金额约45.6亿元，均位列。
如果说在行情好的时候，考验的是房企的营销能力，那么在市场冷静期，则更能看到万科的综合能力。
2008年-2018年，万科已经进入重庆十年。十年间打造了万科渝园、万科悦府、万科颐府等多个品质项目。众多的品质项目形成了规模化和品牌化效应，提升了市场对其产品的“偏好”程度；丰富的城市住宅打造经验之下，产品的需求贴合度更高，更能满足市场。
基于此，企业口碑、品牌和市场认可度显著提升。当市场不再具备让买方一哄而上的条件时，“品牌”能赋予产品更充足的市场信心。
另一方面，我们在万科成熟项目的梳理中，也找到了一些赋能市场的亮点。
数据显示，万科早期在重庆打造的楼盘万科渝园项目所在板块和项目二手房价格均已过万，价值显著提升。
（数据截止日期：2018年12月12日）
除此之外，从上图可以看出，万科打造项目的二手房销售价格均高于板块均价。其中，渝中区商品住宅二手房销售均价更是突破两万，销售价格与涨幅均高于其他区域。
从多次的准确落子和投资实践中不难发现，万科对城市投资的区位抉择和发展方向研判透彻。而这，为产品带来了更为广阔的潜力。
二、发展研究："重仓"高潜力、高价值区域
纵观万科在重庆10年的发展轨迹，锐理发现，万科的20余个项目布局主要集中在两个区域。
一是北区，二是渝中区。
锐理通过梳理发现，截止目前，万科已经在中央公园、水土、照母山、蔡家、空港新城等北区板块布局了17个项目。从销售数据来看，第4季度北区累计销售约20.3万方，占销售总面积的60%。
（数据截止日期：2018年12月12日）
“重仓”渝中，则主要体现在收并购的大手笔上。
锐理数据显示，2017年万科通过收并购在渝中区揽获了鹅岭峯、翡翠都会、重庆天地三大项目。在此之前，在渝中区还有万科锦程项目。四个项总体量超过168万方。
（图源网络）
在锐理看来，重仓北区是顺应重庆城市外扩和“一路向北”发展轨迹的必然路径，也是寻求企业新发展的必经之路。而重仓母城渝中，则是基于改善成为市场主流，市场回归城市核心，强调资源占位基础之上，开启万科高端产品爆发之路，打造“城市封面”产品的战略布局需求。
三、进不来的渝中：土地和产品高价值凸显
锐理数据梳理了渝中区2013年至今供应的所有项目发现，在渝中区布局了如此多项目的房企只有万科一个。
主要原因之一，是渝中区土地资源稀贵。
渝中区作为重庆早期开发的核心区，随着多年开发和区域的逐渐成熟，可供应的土地资源几乎没有了，土地越来越珍贵。
锐理数据显示，2018年至今，渝中区土地零供应。把时间向前推移，2014年至今，渝中区也仅成交10宗土地。成交土地面积为455亩，可建体量为157万方，成交量远低于主城其他区域。
与之相对应的，是土地价值远高于其他区域。
《2017年重庆市政府土地储备专项债券信用评级》显示，渝中区土地均价超过 1700 万元/亩，远高于主城其他区域，比紧随其后的江北区土地均价高出700万元/亩。
土地价值的凸显，造就了渝中住宅产品价格高居“榜首”。
从近三年各区域的商品住宅销售均价来看，渝中区的销售价格一直高于其他区域，并且随着时间的推移，与其他区域的价格差正在逐渐扩大。
在稀贵性和价值都凸显的情况下，产品打造也多以高尖精的品质改善项目为主。从下图可以看出，2018年至今渝中区商品住宅供应主要集中在110-200㎡之间，占供应总量的48%。
从销售情况来看，渝中区以改善项目为主的重庆天地、鹅岭峯等项目均取得了不错的成绩。那么，作为这两个楼盘的“同期生”，即将亮相的翡翠都会又会有什么样的市场表现？
四、发展预测：翡翠都会将为渝中带来新惊喜
在可以佐证市场表现的数据出来之前，我们可以先通过产品本身价值梳理来做一个衡量。
首先是地段
渝中作为重庆母城，是重庆无可辩驳的核心主城区。且翡翠都会位于解放碑CBD这一核心地带。地段能赋予翡翠都会更强劲的增值能力和保值能力。
可以预测，在市场涨的时候，翡翠都会将随之而涨；在市场下行的时候，其抗跌保值性也更有保障。
其次是两方面的稀贵
一方面是产品稀贵。上文我们说到，渝中区近几年供地量较小。5年间出让地块可建体量只有约157万方，其中商业可建体量约52万方，商品住宅可建体量只有约105万方。
另一方面是江景资源稀贵。锐理数据显示，近期渝中在售项目中可正看江景的只有5个项目，可看江体量只有约15.8万方。
随着两江四岸暂缓开发的实施，未来如翡翠都会这样既有核心城区占位，又叠加江景资源的项目会越来越少。
再次是配套齐全
从外部配套来看，翡翠都会临近解放碑CBD和江北嘴CBD，周边精英人士较多，这也为它形成圈层提供了支撑；周边有解放碑商圈、观音桥商圈，大坪商圈，南坪商圈，且项目自带商业配套，高品质酒店、品牌柜台、高格调会所等一应俱全；同时，还拥有四通八达的道路网络，可以便捷通达主城各区。
从项目本身的配套来看，翡翠都会采用万科全新升级的奢装配置，它的装修清单里包括柏丽橱柜、汉斯格雅、劳芬、博世等众多知名品牌。可以营造出更有质感的生活场景。这一点，从现在的售楼部可以窥见一二。
最后是**资源丰厚
翡翠都会紧邻******、****、人民**、******等****，且据消息称：翡翠都会已签订知名**配套。**资源对于对抗房地产市场的周期性、增强物业保值能发挥出更坚挺的作用。
五、即将推新 入驻核心区新契机来了？
同时揽获鹅岭峯、翡翠都会项目后，万科便投入了精力来打造这两个产品。其中，鹅岭峯早在今年5月就开始陆续交出了“作业”。相比之下，翡翠都会花了更长的时间来打磨。
很多人心里都打了一个大问号，作为万科重庆战略和格局级、代表城市和未来的产品，翡翠都会会交出怎样的“答卷”？
据锐理了解，翡翠都会其实是个“优等生”。虽然并没有在市场上公开亮相，但已经悄然获得2018年美国AMP商业建筑类大奖。
12月中下旬，吊足市场胃口的翡翠都会即将推出建面约110-160㎡奢装滨江平层。
入驻城市核心区，私藏一线江景的新契机确实来了！
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重庆锐理数据2018-12-15 03:24:35
