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文 / 李院长
今天想聊一个我认为价值被严重低估的板块：悦来。
在重庆主城的版图不断向外扩张的进程中，重庆向北一直以来都是一个最主要的发展方向。
重庆经历了三次向北的进程。
次是90年代末到2003年，从观音桥到新牌坊，这是城市向北的形成期；
第二次是2004年-2014年沿着金开大道、照母山向北的缓慢发展期，经过十年发展，也让照母山经历了从房价洼地到如今市场火热的蜕变；
第三次则是2014年-2018年，为全面提速二环区域的发展，重庆迎来了第三次北进的急速扩张期，形成了礼嘉、悦来、中央公园、蔡家、龙兴等板块的快速发展。
从近一两年的房地产市场热度来看，照母山这个曾经的“宇宙中心”已经慢慢进入开发的尾声；紧随其后的礼嘉和中央公园目前正是处在最集中的开发期，市场关注度非常高；就连蔡家，也因为楼盘众多，价格便宜，也吸引了非常多刚需和改善客户。
只有悦来，不管是在前段时间的市场火热期，还是现在的市场调整期，都显得不愠不火，佛系淡定。
悦来的这种市场表现与目前在售楼盘不多有一定的关系。但在我看来，的原因还是大家都严重的低估了悦来这个板块的价值和未来可能爆发出的潜力。
很多人把悦来等同于会展中心。一说到悦来，大家想到的一定是张学友的演唱会和车展上的金杯妹妹。前段时间的智博会也让悦来的关注度得到了比较大的提升。
重庆智博会
但很多人不知道的是，会展只是悦来城市功能的一部分而已。事实上，整个悦来新城包括了三大板块，悦来会展城只是其中一个，而另外两个板块分别是悦来智能城和悦来生态城。
悦来新城三大板块
位于中部的悦来会展城以国博中心为核心，主要承担城市展会以及各种旅游文化娱乐功能；
位于北面的悦来智能城以仙桃数据谷为核心，主要承担了悦来新城的大数据产业和中央商务区的功能；
而位于南部的悦来生态城则是一个由高端生态居住区组成的板块，承担了悦来新城的大部分高端居住功能。
我说的价值被严重低估的部分就是悦来生态城。
如果仔细研究一下重庆三次北进的几个热点板块主要的发展驱动因素，就会发现这个话是有道理的。
照母山是一个完全以品牌开发商的楼盘聚集为驱动力的板块，其本质就是新牌坊和金开大道中高端居住需求的外溢，是一个完全的居住区；
中央公园是以公园、**和商业等市政配套为驱动的板块，发展轨迹偏传统，玩的仍然是轨道+**+商业的老套路；
礼嘉的湖滨商业倒是让人眼前一亮，但还是没有跳脱以商业商务为核心来驱动板块发展传统逻辑；
而悦来生态城跟这些板块都不一样，它是一个以超前的城市规划为驱动力的板块。它的城市发展理念是重庆主城其他地方都不曾有过的。
“生态城市”是在1970年由联合国教科文组织正式提出的一种构想，目的是创造一种把人类活动与技术和自然融合在一起的生活方式。
这是对人类社会与自然关系的重构，是世界城市规划和建设领域一个里程碑。
这样的规划理念，注定了悦来生态城与重庆的其它任何一个板块是在同一起跑线上的。作为悦来新城最重要的宜居板块，悦来生态城跻身了中国四大国际生态示范区之一。
国际级的城市功能定位，让悦来生态城从诞生的那一天起就显得如此与众不同。
举几个简单的例子：
比如TOD系统。
TOD的全名是Transit Oriented Development。从名称就可以看出来，这是一种以公共交通为导向的土地开发模式。
从上世纪90年代初开始，美国、日本、瑞典等国家已经开始广泛推广和应用TOD，而现在TOD的热潮开始慢慢进入中国。
悦来生态城的TOD是通过土地使用和交通政策，来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
比如以高义口轨道站为中心，以约400-800米（5-10步行）为半径建立中心广场或城市中心，打造集商业、文化、**、居住等为一身的“混和用途”的城市综合体。
悦来TOD中心区效果图
这样的综合体模糊了城市与建筑的边界，整合了绿地生态系统，让居民能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式，实现更为低碳、高质、生态的居住目标。
为了配合TOD的理念，悦来生态城将传统的街区碎片化，打造出尺度更小、更加密集的慢行路网系统。
这种小尺度街区一方面可以让单个道路交叉口的冲突点比常规交叉口减少约50%，另一方面又可以有效降低抵达公共交通和配套的直线距离，将城市限度开放给街区。
小尺度街区缩短步行距离
小尺度街区减少交叉口冲突
在国外电影中看到的那种可以跑步、可以遛狗、可以骑车、可以坐在街边喝咖啡的小尺度街道，未来在悦来生态城也将能看到。
开放式街区意境图
又比如悦来生态城对地块容积率和建筑高度的限制。
生态城以高义口轨道站为原点，建筑密度从高到低向外蔓延，形成了三个功能带：2.5-3.5级容积率的中央商业配套区、2.0级容积率的复合低密居住区，以及1.5级容积率的滨江纯低密住区。
悦来生态城容积率规划示意图
尤其是在滨江居住区，所有建筑的高度均不得超过40米，保证了江岸天际线的纯粹性，让江边低矮的别墅群与内陆高耸的写字楼形成高低错落的层次感。
还比如悦来生态城的海绵城市系统、绿色建筑系统、集中供能系统，通过充分利用重庆丰富的地热资源、嘉陵江巨大的水量、污水余热、太阳能光热等可再生能源，大大降低了城市居民对天然气、电力的需求。
这些超前的城市规划在重庆可以说是前所未有的。
虽然普通购房者还没有完全意识到悦来的价值，但政府和开发商对这块的价值心里是非常清楚的。导致的结果就是悦来生态城的楼面地价非常高，目前的低容积地块楼面价都在1万以上。
如果说其它板块都是价值已经被完全发掘出来的大盘股，那么悦来生态城就像一支还停留在一级市场上的原始股。
在生态城为数不多的几个楼盘中，我认为把悦来这个板块的生态价值体现得最充分的楼盘就是望江府。
望江府实景图
从地段来看，望江府周边城市配套较丰富，距离轻轨站高义口站直线距离仅约360m，公共交通出行方便。
望江府西临约29万m²的滨江公园带（规划中），东靠约11万m²的城市公园绿地带（规划中），除地块内的幼儿园（规划中）、停车和民俗商业用地之外，东北侧还有**（规划中）等**资源配套。而项目距城市商业配套服务带也仅约180米左右。
这样的地段和配套几乎可以与任何一个城市中心的楼盘相媲美。
望江府还拥有约2.6公里绿色江湾的一线江景资源。在重庆两江四岸统一规划开发的政策下，像望江府这样拥有原生态江景资源的楼盘将越来越少。
望江府效果图
一线临江，背靠公园，让望江府具有了打造高品质豪宅的先天条件，而望江府也确实没有辜负这块天生丽质的土地。
比如这次推出的大平层产品，除了一线亲江之外，小区组团容积率仅有1.5。户型前后通透板式结构，梯位配比高，分别为一梯两户和两梯两户。同时还规划有约50平米大气方正的客厅，另外135平米的户型还拥有约9.15米长的宽景阳台。这种开间尺度也算得上整个悦来板块里较大的。
大平层效果图
而望江府也许是重庆个享受到集中供能的小区。望江府的集中供能设备直接接入悦来生态城的集中供能系统，让重庆人在冬天也可以享受到和北方人一样的室内暖气。
之所以是集中供能而不是集中供暖，是因为这个系统在夏天还能通过江水源提供冷气，可以让业主家中的室内温度常年保持在20-26度。像什么地暖、空调之类的东西通通都可以扔掉。
很显然，悦来生态城还处在发展的雏形阶段，板块的价值和潜力还完全没有被市场所挖掘出来。但我相信一旦时机成熟，悦来所表现出来的爆发力将会是非常惊人的，一定不亚于现在的中央公园和礼嘉。
在当前市场下行的背景下，如果可以在这样一个充满潜力的区域里挖到一支潜力股，我想也会是一种不错的选择。
而望江府应该是这些潜力股中，比较具有投资价值的那一个。
望江府实景图
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院长聊房2018-10-30 09:54:38
