2018年重庆房价会怎么走？

2018年重庆房价会怎么走？

重庆楼又来预测了。提醒一下，重庆楼以往的预测都很准哦。

重庆楼近一年来做过四次预测。结果全对。

2017年初的预测：

2017年重庆楼市走势预测

当2017年3月4月份重庆限购传言最盛的时候，重庆楼的预测：

成都限购，重庆会紧跟吗？别着急！重庆不限购

2017年7月对下半年行情的预测：

下半年重庆房价会怎么走？

2017年9月中，对成都楼市的分析：

成都的房价暴涨中.....

现在看来，虽然有部分瑕疵，但结果大家可以对照检查。楼哥都有点佩服自己了。并不是我有什么内幕消息，而是基于对重庆楼市的熟悉和大势的把握。

那对于2018年房价该怎么走？试着预测下，仅代表个人观点。

总体预测是：2018年重庆房价仍然上涨。

原因如下：

1.重庆房价仍然处于低位

重庆房价不说跟东部城市比较，即使跟西部城市比较，也处于末尾。

在省级市中，重庆处于第18位，在所有城市中位于第44位。远远没有体现出重庆的政治和经济地位。

就重庆房价2017年的涨幅来说，也低于西安和长沙，更不论成都了。前两年成都房价比重庆高20%左右，现在已经比重庆高40%以上。

根据上图中国社科院的数据，重庆二手房均价为10351，二线城市的均价为14364。

所以，从整体上看，现在的重庆房价仍然处于低估状态。

▲房价热力图

并不是说，房价低就应该涨，而是市场的均衡发展以及交通的改善会缩短城市之间的距离，如同美国一样，各大城市之间的房价最后会比较均衡，资金自然会流向低估的区域。

2.今年供应仍然处于紧张状态

2017年的土地成交量估计有争议，根据公评网的数据，重庆2017住宅供应量比2016年减少9.2%。

还记得2016年重庆为了去库存，当时承诺要连续两年土地供应量减少10%。去年如果真的减少9.2%，正好符合预期。

争议点在于，由于统计口径不同，有不同统计源显示重庆2017年土地成交比2016年提高5%~30%不等（对于各种矛盾的数据，楼哥崩溃了）。注意这是包含各种土地性质（纯住、纯商业、商住）的成交量。纯住宅的成交，仍然不明。

姑且认为2017年的住宅成交比2016年有增长，但在2018年很难形成有效的住宅可销售的供应。

不说在重庆热门地域排除了溢价超过50%的地块，必须要达到现房销售。

现房销售地块▲图片来自铭腾

今年，2017年拍的这些现房销售的地块达不到现房销售条件。即使那些没有现房销售限制的地块，2018年开卖的条件仍然不充足。

比如，在成熟区拍卖的那些容积率达到3以上的地块，楼面价已经在1万左右，这么高的容积率只能是高层产品了。

重庆豪宅房产税2018年的起征线是15455，这些地块的开发商要有利润，必须要卖到税线以上。普通高层卖成豪宅，好像对买方和卖房都是件值得高兴的事情。估计这些地块今年也不会入市。

所以，2018重庆的可售卖的新房仍然处于紧张状态，目前去化周期在4个月左右，这个数据将保持稳定，供不应求，房价上涨。

3.新地入市的售价将远超当前的价格

现在在售的项目大部分都是2016年9月以前成交的地块，比如北滨的大部分地块都是在楼面价3000~4000范围内的，所以可以限价也有利润。

新拍的地块即使在大学城、茶园的起拍价也这么多了。限价是保证开发商基本利润的前提下，高价土地入市，新地入市的销售价格将远超现在的售价范围。

成熟区去年拍出的地块，已经有少量开始销售的了，比如融创壹号院和印江州。看看它们的价格就知道未来这些地块的售价范围了。

4.利好消息不断

已经有文章天天讲，不细说了。宏观上说，经济在增长，人民收入在增加，材料在涨价，土地越来越少，这些都是房价上涨的基础。

综上所述，2018年重庆楼市依然向好，房价还是会涨。

如果不出现重大变故，整体涨幅的范围估计在15%左右。

有人可能会说，难道不考虑房产税、大量土地供应、公租房、信贷等不利因素吗？

这些甚至本号都已经谈论得太多了，不想再说。这个涨幅已经考虑了不利因素，如果没有这些因素，涨幅比15%更高。

个人观点，仅供参考（文中数据均引自相关机构）。

整体涨幅15%，许多楼盘应该能涨幅30%以上，进入重庆楼知识星球，了解更多。

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