每一个商圈核心都少不了一处公寓

房子是拿来住的——那公寓呢？

买公寓，不如买住宅——是不是？

自从有意见领袖说在那遥远的龙兴的黄金嘉年华公寓值得买，就被若干有兴趣的朋友的若干疑问包围了。最基本的问题，就是上面那两个。翻译一下就是：公寓到底该买来住还是投资？自住和投资，到底该买公寓还是买住宅？

先说个人看法：自住，当然纯粹的住宅小区更好，但刚需自住的年轻人，公寓完全可以成为住宅的替代品，当你想换房时，公寓也更好用于出租；投资，公寓暂时还拥有投资的「特权」——仍然不限购、不限贷、不限价也不限卖，在重振实体经济的趋势下，包括公寓在内的商业地产投资机会应该会更多。

当然，不管是自住还是投资，这公寓到底值不值得买，关键还是看它所在的位置——

位于商圈核心的公寓，居住和投资的价值都是有的

一表看清

年轻人刚需自住，可买公寓

说说为什么刚需自住的年轻人，可以考虑买商圈核心的公寓。

首先，方便。年轻人要打拼，商圈核心公共交通一般比较完善，上下班节省时间和经济成本；基本消费需求也能满足。哪怕公寓不通气，买个电磁炉煎个鸡蛋、熬点稀饭、煮个泡面，足够了吧；何况身处商圈，还怕楼下找不到一家乡村基？逛个超市，看场电影，喝杯咖啡，也就是电梯上下分搞定的事。

其次，负担低。公寓的套内面积一般都比较小，总价低。尤其现在住宅价格已经涨了一大截，好多一年前本来还可以买套小户型的年轻人，现在恐怕只买得起厕所，不如买套公寓。

最后，是灵活。年轻人的未来，可塑性太大，买套公寓先自己住着，说不定哪天创业激情爆发，直接就把自己住的公寓注册个公司兼作了工作室——在时尚潮头的商圈核心地段办公，还是多牛气哄哄的——碰到LOFT公寓，一隔两层，更是商住一体互不干扰。更幸运的，就是事业顺遂，有能力换大HOUSE，公寓自住变投资，出租或者卖掉（这里岔一句：听说最近重庆又被列入第二批城市设计试点城市，大意就是说要从规划、建筑设计和风貌提升上，让城市更有特色、更宜居。所以我们有理由相信，重庆的房子，只会更值钱）。

龙兴商核的公寓——黄金嘉年华中庭效果图

投资商圈核心公寓，安全靠谱

再说投资，为什么认为商圈核心的公寓靠谱。

首先，投资门槛低，风险可控。如今「去杠杆」是常态，公寓单位面积小，总价低，拿出闲钱就可作投资本钱，是最安全的，更何况商圈核心的房子综合率应该有保障——起码比理财产品要高得多。不要露出不屑的表情，想靠投资房产「一夜暴富」已成过去，用长远的眼光看能赚钱，就是不错的投资。

其次，商圈核心具有商务活动频繁和交通便捷的地段优势，决定了周边「工作化」、「生活化」的求租客需求量有基本保障。

所以，我们可以看到，在国外，城市中心、核心商圈的公寓，一定是稀缺的、高端的住宅产品；而拿出重庆地图，可以发现，每一个商圈核心都少不了一处公寓；商圈核心的公寓，都是抢手的：龙湖时代天街的时代星座，大石化社区的重庆天地LOFT公寓，江北嘴的万科御澜道公寓，杨家坪的万象城商圈的华润24城公寓，解放碑的未来国际公寓……销售业绩都很风光。最近位于较场口中兴路的熊猫公馆，900套单价2.5万元的精装公寓，也售罄。

当然，地段位置，只是公寓投资最起码、最关键的考虑因素。其他如配套、物业等，也是需要考虑的。以后细说。

重庆鼓励「商改住」，公寓「扬长避短」更显价值

我们还可以乐观地展望：目前政府决议表示要大力发展租赁市场，实施租购并举的政策，对拥有多功能化的公寓来说是有利的。而且，在北上广严禁「商改住」的背景下，重庆市却是鼓励「商改住」的。

早在今年春交会时，重庆市政府发布了《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》，表示将通过控制供应、支持转型利用、鼓励自持经营、扩大市场需求等措施，加大商业商务房地产去库存力度。

这个被誉为「商业地产新政」的意见中规定：开发企业将自持的商业商务用房改建成住房或居住公寓的，水电气价格按居民生活用水、电、气价格标准执行；明确提出要「进一步加大对商业商务用房购置的金融信贷支持」，「首付款比例下限、简化程序、合理定价、加快信贷投放、延长还贷周期」等。

由此，我们看到有的公寓通了气，有的公寓水电气按民用价收取……这些「扬长避短」后的公寓，自然更值得买了。

不要小看龙兴所在的龙盛商圈

还是说说龙兴，说说龙兴所在的龙盛商圈。

很多人依然觉得这是个「鸟不拉屎」的地方。但事实上，早在2013年，这里就和茶园、西永、礼嘉、陶家一起，被确定为了重庆市的五大新商圈，并在重庆以中央商务区、城市核心商圈、城市次级商圈、社区商圈（乡镇商圈）四个层级构成的商圈体系中，被列为16个主城核心商圈之一。龙兴组团，还被确定为中新龙盛新城示范点。

两江新区管委会提供的规划显示，龙盛商圈所属龙盛片区规划聚集100万以上城市人口，整个商圈建筑面积规划达到120万平方米。其中，核心商业区占地面积0.73万平方米，初步规划3个购物中心、4个酒店宾馆、16幢写字楼及其他商业业态。与其他商圈定位不同，龙盛商圈**发展生产性服务和后台服务功能，定位为推动区域产业升级的研发创新引擎和汇聚企业集团总部的商务办公旗舰。

有产业带动的商圈，一定会比由纯居住拉动的商圈成型、成熟得更快一些。

饶舌半天，最后扒来一张网上流行的视力表，测测你的投资眼力。