[摘要] 2024年房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否恢复，短期预期难转向。受近两年市场成交低基数影响，预计2024年成交量保持稳中有升。
2023年，全国房地产调控延续宽松状态，因城施策力度加大，但整体市场仍持续收缩。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，重庆积极响应国家政策，全年不断优化房地产政策环境，力促房地产市场平稳健康发展。
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01、中指研究
政策篇政策脉络：注重稳房地产投资，政策持续优化加大保障力度，助力消费复苏楼市回暖2023年重庆楼市政策紧跟全国政策方向，注重稳定房地产投资，强调用好“三支箭”金融支持。通过下调利率、推行二手房“带押过户”、引入房票机制、优化公积金政策、调整房产税政策等多举措提振住房消费，助力市场复苏回暖。
图：2023年重庆楼市政策梳理
数据来源：中指研究院综合整理
02、中指研究
市场篇商品住宅供应缩减一成，成交量价稳中有升2023年，重庆中心
重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区供应商品住宅约499.2万㎡，同比缩减14.7％。同期，成交商品住宅约628.8万㎡，同比小幅增长4.9％；成交均价15016元／㎡，同比稳中有升，涨幅2.1％。
图：近五年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区商品住宅供需价走势
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分月度来看，全年供应呈现季节性调整态势，保障市场健康稳定发展。价格方面，各月商品住宅成交均价稳定在14000-15500元／㎡区间。
图：近两年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区商品住宅供需价走势
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渝北区商品住宅供需领跑，渝中区和江北区均价超两万供应方面，渝北区供应商品住宅约157万㎡，占比三成，但同比缩减26.1％；南岸区和九龙坡区供应量相当，在72万㎡左右，同比均呈现增长态势；大渡口区住宅供应同比增长8.4％至32.2万㎡，涨幅第三，其余六区同比均出现下滑。成交方面，渝北区成交商品住宅约205.5万㎡，亦占比三成；九龙坡区住宅成交同比增长超两成至90.3万㎡；沙坪坝区、巴南区、南岸区和北碚区成交量介于50万-76万㎡，但同比均呈现下滑态势。价格方面，渝中区和江北区住宅成交均价名列前茅，均超22000元／㎡。同比来看，各区商品住宅价格同比以稳为主。
图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区各区住宅供需价及同比
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商品住宅成交面积TOP5板块以价换量明显2023年，重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区商品住宅成交面积TOP5板块依次是中央公园南、中央公园北、华岩、礼嘉、空港，进榜门槛为25万㎡。其中，排名二三四的板块均呈现量涨价跌态势。
图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区成交面积TOP5板块量价
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重庆华侨城成交面积领跑，观宸成交金额居首2023年，重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区商品住宅项目成交分化明显，品牌房企量价优势明显。具体来看，重庆华侨城、万科清水甲第、科学城凤玺台成交面积居前三，观宸、重庆华侨城和万科清水甲第成交金额获前三甲。图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区商品住宅项目成交面积TOP10
图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区商品住宅项目成交金额TOP10
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二手房成交持续增长，占比超六成2023年，重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区成交二手房约10.7万套，成交面积达1072.8万㎡，同比增长7.9％。春节后2月成交量达到全年峰值，单月超百万方，之后冲高回落进入调整期。价格方面，2023年二手房参考成交均价13917元／㎡，同比微跌1.3％。各月基本在13000-14000元／㎡价格水平，均价变化趋稳。对比新房市场来看，重庆中心城区二手房市场占比持续提升，2023年基本已恢复2020年水平。从商品住宅市场占比来看，二手房成交占比达63％，市场已进入存量房时代。图：近两年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区二手房住宅成交量价走势
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03、中指研究
土地篇宅地供需继续缩水，楼面均价恢复高位水平2023年，重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区推出住宅用地28宗，建设用地面积约157万㎡，较上一年缩减超六成，降幅同比扩大1.4个百分点。近五年来，重庆中心城区住宅用地推出建设用地面积在2020年达到峰值，超1200万㎡，此后连续四年下滑，其中2022年出现断崖式缩水，从千万方减少到408.5万㎡。成交方面，2023年重庆中心城区成交住宅用地27宗，建设用地面积约149.2万㎡，同比下降45.2％，降幅较2022年有所收窄。土地成交楼面均价为7701元／㎡，基本恢复到2021年水平，2021年住宅用地量减质优，成交楼面均价是历史最高值。
图：近五年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区住宅用地供需价走势
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2023年，重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区成交住宅用地可建体量约294.8万㎡。对比楼市成交，2023年成交住宅用地可建体量远低于商品住宅成交量。图：近五年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区住宅用地与商品住宅成交对比
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从成交宅地分布情况来看，2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区成交的住宅用地主要分布在内环以内核心区域，以及高新区和两江新区重点发展区。土地区位价值和区域未来发展潜力依然是拿地企业非常看重的决策指标。
图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区住宅用地成交分布
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央国企依然是拿地主力军2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区企业拿地金额TOP10合计成交金额189.4亿元，同比下降13.2％，TOP10门槛为7亿元。华润置地：以42.6亿元拿地金额居首，获观音桥1宗商住综合用地，其中一部分作为观宸项目开发使用。该宗地占地近140亩，位于观音桥核心位置，紧邻观宸。电建地产：以41.4亿元成交额位居第二，收获悦来组团王家庄地铁站旁2宗商住综合用地和西永组团1宗二类居住用地，各地块成交楼面价在7100-8300元／㎡之间。幸福城绿色发展：以34.9亿元拿地金额位居第三，摘得的5宗地全位于九龙坡区，4宗位于大杨石组团，楼面价介于7000-9000元／㎡，1宗位于中梁山组团，楼面价为6000元／㎡，各地块均底价挂牌成交。
表：2023年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区企业拿地金额TOP10
注：榜单统计口径为招拍挂市场住宅用地成交
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展望篇政策端持续优化，新房供应以销定产，成交量稳价涨政策端：整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。“供求关系发生重大变化”定调下，预计重庆将延续宽松政策，从房企融资、刺激需求等方面继续优化楼市政策促进房地产平稳发展。供给端：近三年重庆中心重庆中心25000元/平方米起4.00分中山三路111号附近400-176-0760 转 867620城区住宅用地供需断崖式下跌，2023年成交住宅用地可建体量仅295万㎡，但短期库存仍超600万㎡，且广义库存量大，整体来看2024年新房潜在供应仍充足。当前市场仍处于转型调整期，房企推盘意愿较低，推盘策略“以销定产”，预计2024年商品住宅供应仍将延续低位运行态势。需求端：2024年房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否恢复，短期预期难转向。受近两年市场成交低基数影响，预计2024年成交量保持稳中有升。价格方面，当前市场进入品质阶段，产品力是致胜关键要素之一，叠加核心区土地成交增加，成交价格有望持续上扬。土地供应延续量少质优趋势、企业投资愈加多元化供给端：当前房企投资仍趋审慎，为提高房企拿地意愿，重庆已不断调整供地结构，优化出让条件，预计2024年中心城区推出土地将延续量少质优趋势。优质地块推出促进成交，核心区土地陆续释放，带动产品品质升级，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。需求端：当前在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。短期土地市场低迷态势未改，房企拿地向优质板块侧重，出让地块预计以底价成交为主。民企拿地以补货为主，精准深耕、合作共赢以破局。央国企资金优势明显，仍为拿地主力军。房企端：招拍挂仍为房企投资主要投资方向，是房企增加土储的重要方式。行业调整期，2024年房企将持续积极探索新发展模式，寻求多元赛道。其中代建领域除传统住宅类代建外，大型综合体代建、政府代建将增加。未来，打造专业化代建能力将成为房地产代建发展趋势之一。
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