自从“三道红线”的政策被实锤以后，整个房地产市场发生了非常剧烈的变化。上半年不少稳健型房企战投所预测“下半年市场下行”的推断得到了证实。

“房地产同质化问题使得房企销售去化艰难。”上海某中型房企管理层在采访中表示，一些高杠杆、高周转，尤其是经营、管理有问题的中型房企将会出现“收割者”。

市场也印证了他的判断。中国房地产报记者统计了50房企中已公布9月未经审核经营数据的35家房企销售情况（截至10月13日）发现，截至2020年三季度末，样本房企中仍然有超过半数房企目标完成率未达70%，目标完成率达到75%的企业数量更是仅有个位数。

然而，最近我们发现，就在大多数房企正在为减轻负债深感压力，甚至遭受负面新闻缠身的情况下，有龙头房企——万达却已完成了步债务瘦身、走上“轻资产”之路，并在企业风险完全解除之后，实施更加积极的举措。

万达商管“轻资产”，醒得早动得快，专事品牌运营

所谓万达商管“轻资产”，是指万达不再出万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得。这种方式，与国际上同样实施“轻资产”管理，并取得良好效果的沃尔玛、欧尚等知名品牌相比较，在品牌、运营外，还具有设计与建设两大功能。这两大功能，让万达既没有增加资产负担，也不会背负沉重的债务压力。

表面上实施“轻资产”战略后，万达在富豪榜排名、500强企业排名等方面受到了一定影响，地位也似乎下降了；实际上，万达从一家大公司转向好公司，从一家具有一定风险的公司转向无风险公司，从一家房地产公司转向商管品牌公司。万达为中国企业、特别是中国房企的转型、摆脱负债扩张之路探索了新走法。

实践证明，资产大、负债也高的企业发展之路，只能适用于企业初期发展，至多中期。企业达到一定规模，继续走负债扩张之路，就会路越走越窄、越走越没有方向感。一旦出现资金链断裂问题，企业大厦就有可能轰然倒塌。为什么房企出现一点风吹草动，就会引发市场强烈关注，就是因为如此。

在这个问题上，万达不仅比一般企业醒得早，更动得快。当其他企业也认识到需要走“轻资产”之路，万达已经走在了实施“轻资产”战略的第二步。

债务瘦身、资产轻便化，万达企业效益会明显提升

专门从事品牌运营，对于万达商管重启上市是将具有非常积极的影响和重要的作用。

A股并不排斥房地产企业上市，更不排斥与房地产业发展相关企业的上市。A股需要的，是真正的优质公司。管理层所以对房地产开发企业上市持谨慎态度，就是因为房地产企业大多依靠负债实施扩张，看似资产规模很大，利润情况也不错，但是，过高的负债，还是让投资者心存恐惧的，无法与优质公司四个字联系在一起。

我们也可以注意到，在过去相当一段时间，万达一直是一家口碑公司，特别是万达广场兴起之后，万达在市场的良好形象也是与日俱增。万达出现负面消息，是在上市公司实现私有化、争取在A股上市后。而万达商管在实施“轻资产”战略后，很明显地，高资产、高负债现象将不会再出现，企业效益则会明显提升。

按照万达提供的消息，截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中“轻资产”项目58个；在建万达广场166个，其中“轻资产”项目128个。如果说此前建设的万达广场项目，还没有实现全面“轻资产”化，还需要进一步瘦身的话，未来3年可以开业的项目，80%都是“轻资产”项目。

可以预见，实现了债务瘦身、资产轻便化的万达，只要坚持目标走下去，一个更加优质健康的公司将呈现在世人的面前。

超出预期的轻资产万达如何做到，有何底气

对于目前万达商管轻资产项目的发展态势，万达商管总裁肖广瑞用了四个字概括——超出预期。更超出外界预期的，是万达商管决意全面实施“轻资产”战略。

9月28日，新京报记者从万达商管集团获悉，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

在重资产模式下，万达商管的主要营收来源于租金与不动产销售，这种通过自有资金滚动的模式虽然可以实现单个项目自持化，但抗风险能力和扩张速度却受到严重限制。

通过数年发展，万达商管领先同业竞争对手的核心能力已从专业商业地产管理升级为物业管理服务，而这恰好是第三方投资者最为需要最为看重的。

在轻资产项目里，万达发挥自身品牌、招商、开发和管理的优势，资金则由投资方投入。这样一来，万达利用项目开发资金的能力将被放大，同时有效规避经济波动对持有资产的影响，获得稳定的现金流和，全面剔除经营风险。

轻资产项目最终得到的招商租金净，由万达商管和投资方根据协议比例进行分成。在该模式当中，没有房产销售环节，完全实现了“去房产化”，属于一类“准金融投资”的行为。对于那些投资方来说，其不仅能够收获各种现金回报，还能够收获相应投资的所有增值。

如此万达商管，投资方怎能不爱。这也让万达能在充满不确定的2020年依然拓展超过40+项目。

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