现在的重庆楼市，上涨不行，下跌不敢！

重庆楼市最近是冷风频频，房地产开发商原本期待的房价再涨一波的希望最近落空了。2019年的金九银十的优势并没有十分的明显，在十月中旬短暂的显示出银十的后劲后，重庆的新房、二手房以及租房市场究竟呈现出怎样的状态？

新房不好卖，但也是有好的

10月重庆的房价也出炉了，同比9月，主城中渝北区、沙坪坝、九龙坡、渝中区、巴南区的房价都在下跌。尽管今年的房价没有大幅度上涨而且局部有降价的趋势，但是是由于前两年的虚涨导致的，目前的商品房成交量相对于今年的整体预期还是有望达标的。

上周重庆楼市又传来了很多消息，首先新房的成交量价齐升，据锐理数据显示，上周新房成交量环比增加33%，成交价也同样上涨3%。

数据来源：中指研究院

年底各大开发商为了冲业绩和急需资金回笼，纷纷推出折扣和优惠；基本成为年底房价下行的原因之一。另一个则是房住不炒的政策调整下，重庆楼市逐渐趋于稳定。

重庆新房从实际开盘去化来看，降速明显。那些上半年抢手的低总价高层楼盘也出现滞销的局面，很少有高层能够再如以前那般开盘就售罄。不过也可以看出一些楼盘去化率也相当高，就以中交中央公园为例，因为其价格较低，所属片区不错，小户型比较受市场欢迎，因此基本属于靠抢的那种。

10.14—10.20部分楼盘去化率

现在都感觉得到新房确实不大好卖，不像4月份小阳春那样火热，但是同时像诸如小户型、总价低的好买的又比较难买，依然具有不错的购买倾向。

二手房数量大，真实价格需要注意

现在来看，重庆二手房市场总体趋于稳定，买家和卖家都在暗中较量着。但是细看却会发现每周都出现了小幅度下跌，只是相对不明显。重庆二手房市场正在回归理性，之前二手房比新房贵的倒挂现象正在慢慢消失。

由于二手房销售都是一房一价（现在很多新房也是这么卖），加上有业主的个人因素左右，因此每周都会有大幅降价的急售房，另一方面有些购房者不愿意选择二手房，宁愿买新房因此二手房就排除在选择之外了。

数据来源：贝壳研究院

抛开这类特殊情况的房源，从主城在售的二手房的消息来看，价格确有降低，不过是真实降价还是挂牌价格过高后的回调需要格外注意。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

从区域来看，降价房源集中的区域是南岸区和渝北区。较少的是北碚区，对于北碚区而言蔡家和水土板块的新房成交较多，而二手房相对较少。

今年9月22日，二手房的限售令正式解冻，重庆二手房市场房源数量增加，成为二手房降价的原因，之前一段时间的二手房的房价几乎要超过新房的价格；而由于这一通知对于将房子握在手里无法出售的一部分业主来说，急于出手也会成为降价的原因之一。

不过对于那些好地段的二手房来说，几乎不用去担心卖不出去的问题，只能想着怎么多卖些，这个时候就比较考验核心与非核心的了。

租房市场持续下跌

2019年重庆租房市场整租低迷，托管公司大量的单间合租房源上市。去年是房租虚假上涨，今年的房租下跌是真跌了。

但是根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，从2019年以来，大中城市租房市场持续平稳下行，租金均价为43.73元/㎡/月,环比微升0.06%，变化幅度比41周上升0.12个百分点。

另外一个对租房市场造成冲击的是公租房，作为国家普惠大众的福利，价格低。而重庆拥有的公租房，大约80万套。公租房的租住从某种程度上极大冲击了其他租房市场，尤其在重庆这个流动人口不多，住房于人口的城市。

也有一部分原因是有的人已经上车了，还有就是现在主要是年底，年初估计会好一些。

不管是新房的房价下行还是二手房和租房市场的低迷，究其原因：

一是重庆的流动人口不还不够多，房多人少且刚需房居多。数据显示，2018年重庆主城新房成交30万套，主城常住人口增长不到10万人，比前年减少30%。排除掉自然增长的3万人，流入人口大约就在7万人左右。重庆远远的少于北京上海深圳这种超一线的人口流动，不过这也很正常。

另外2016年主城区（主城九区）常住人口为851.8万人，2017年重庆主城区（主城九区） 的常住人口为865.06万人，只增加了13.2万人口。而2017年重庆主城区商品房成交3214万方，还是比较惊人的。因此一些新区出现空置率高也就不奇怪了。

二是重庆的主城区发展模式主城九区各有中心商圈，多点开花。由于重庆由于地势限制和地形原因就没有像其他一线城市和新发展城市的一点中心，辐射开来的环形城市布局。因此城市人口分散在各个主城区的商业周围，并没有都往城市中心的一点地方挤，因此没有出现像厦门、杭州中心区房价那样的断崖式的上涨。

可以想象一下，没有现在重庆的地形地貌，估计房价也不会像现在这个样子。

三是前两年的外来投资客和炒房者将重庆房价抬得虚高。重庆最作为仅有的四个直辖市，西部地区的直辖市，其区位和发展地位可见一斑。但是重庆的房价却一直处于价值洼地，这也是被炒房者看中的一点。

短期来看，外界大多认为，重庆楼市持续走低是大概率事件，原因很简单，年底将至，市场要素不会发生明显改变，政策稳定，购房者的观望情绪延续，开发商压力比较大，为了完成任务，通常会选择降价跑量。

但是从长远看，重庆房价只会涨不会跌，单看建筑工程水泥河沙持续在上涨、成本上涨，价格就应该会稳住。但是这并不意味适合炒房，房住不炒是上面对房价定的基调，也是未来房价的普遍走向，正是因为前两年的全民炒房才有今年的泡沫稀释。

其实重庆主城区好位置的房价即使不会涨很多，不会降是真的，郊区就不好说了。

截至9月，重庆主流开发商的全年任务完成率大约都在60%-70%，压力还是有的，11月份，重庆房价可能会降一波，因为开发商会促销跑量，此外，随着重庆两年限售期满，很多投资者急于卖房可能会降价销售，也会导致重庆房价出现轻微下跌。不过想买的人也不一定能挑到合适的，买家卖家都有算盘。一些人不愿意房价会降，因为都有多套房，内心怕，怕自己的利益受影响。相信这些迹象，稍微关注房地产的都还是感觉得到的。

重庆楼市正在经历一场繁荣后的回调，人们关心的是这座城市未来房价是涨是跌。

其实从长期来看，重庆楼市发展还是依托于经济和人口。重庆经济发展基本面不错，但经济增速很慢。公开资料显示，2018年，重庆全市GDP突破2万亿元，增幅为6%。今年上半年GDP达1.03万亿元，增幅6.2%。虽然比较平稳，但略低于6.3%的增速。

目前重庆的经济结构调整进程当中，大家也知道汽车行业比较恼火，如果原有的传统产业衰落但新兴的高附加值服务业没有起来的话，基本那个区域发展将会面对比较大的压力。重庆增速的是第二产业，增幅6.5%，而第三产业增幅仅为6.1%。重庆最近些年大力推进发展大数据、智能产业，但是并没有取得很好的效果，这点儿就比较严峻了。

长远看，经济发展决定着未来的人口增长，而人口是楼市的必要条件，显然，重庆的竞争优势似乎并不明显，如何吸引更多的人来，还是比较有考验的。

结合重庆二手房挂牌量来看，重庆房价会进入一轮向下调整的周期，也可以说上涨不行，下跌不敢。

同时，由于连续两年土地供应环比减少，重庆新房库存刚开始逐月增加，开发商还有等待的资本。所以，买房人与需卖房人再一次走向了同一条道路，观望与等待。

在高房价时代，一套房子少则百万多则千万，很多家庭三代辛苦奋斗才能买得起一套房，还要背负贷款，如果房价下降，资产变负债，还贷压力巨大，对于一些家庭来说还是相当恼火，也许，这也是房价不敢下跌的原因。

现在**、房子、医疗任何一个都会让人感到鸭梨山大。不管这个政策怎么调控，房价这个东西真的是说不定。