[摘要] 119年前，我刚刚入行，那时候的万科，对于我这种小鲜肉来说，是一个偶像级的存在。当年的万科，无论是产品，还是对于这个行业的认知水平，都远远超过绝大部分同行；作为一家企业，它内部期刊的可**性和含金量，甚至可以秒杀报刊亭里绝大多数拿来卖钱的杂志。
1
19年前，我刚刚入行，那时候的万科，对于我这种小鲜肉来说，是一个偶像级的存在。
当年的万科，无论是产品，还是对于这个行业的认知水平，都远远超过绝大部分同行；作为一家企业，它内部期刊的可**性和含金量，甚至可以秒杀报刊亭里绝大多数拿来卖钱的杂志。它让我见识到，一家房地产企业，除了修房子和卖房子以外，还可以输出思想，对于行业、某个城市、以及社会的未来，还可以有自己的声音和主张。
如果把公司比作一个人，那么当年的万科，不但能说能打能赚钱，还一副很有思想和内涵的样子，这大概就应该是所谓的完美人设了，所以它有很多迷妹迷弟，我也是其中之一。
2
我记得大概是在2003年左右，在重庆的地产媒体上，就开始有声音说，在进入成都以后、万科接下来要布局重庆，然而结果并没有，直到6年以后，重庆万科个项目才正式亮相，这个项目就是渝园。
时至今日，我都还记得万科在重庆的版平面广告，那是一个系列稿，主题分别是“感谢山”、“感谢路”、“感谢磐石”。近十多年来，排名前20强的地产公司，有90%以上、都陆续都进入了重庆，但在所有来渝淘金的外来企业里，仅就亮相仪式而言，我个人觉得，万科这一组形象广告，差不多可以算是做得的，短短的几句话、简简单单几幅画面，把一家企业对一个城市的尊重和理解，全部都装了进去，它在向一个城市致敬但又不落于谄媚，它在讲对一个城市的理解但又不过度给自己加戏，它说得不多但好像又说了很多，不卑不亢，落落大方，这才是广告。
3
虽然亮相仪式很精彩，但可惜的是，渝园并不能算是一个很成功的产品。虽然个产品不惊艳，不过当时市场普遍的看法是，毕竟万科刚进入重庆，对市场还不熟悉，凭借它的背景和能力，在销量排位上应该很快就能对原有格局产生冲击，在产品环节也会很快给市场带来惊喜，但是，在之后的五六年，无论是成交金额还是产品个案，万科并没有兑现围观群众对它的预期，整体的表现，大概只能算是市场平均水平，不客气的说，有少数项目的呈现效果，甚至是在市场平均水平之下。
于是，舆论慢慢开始转弯，很多人开始觉得，重庆万科，其实也就那样。打个比方来说，就象你和我，加上小张小赵，原本都是校草，并称蓝翔滩子口**F4，突然有一天，有人说有个长得象彭于晏和吴彦祖合体、风靡整个九龙坡的角色，要转到这个**来，于是，我们就有点紧张，觉得哥几个的偶像地位、很可能受到威胁，结果来了一看，原来就是个沈腾——想多了想多了，虚惊一场。
4
虽然万科入渝前几年、表现得不温不火，但我觉得，象这种量级的公司，只要它想在一个城市上位，它就能上位，因为房地产这个游戏，比拼的终究是综合实力。融资能力、融资成本、技术和经验、风险控制能力、供应商体系……，这些东西只要在线，只要手上有活口袋里有钱，打出一个新局面，也就是时间问题，操作得好，也许就是短短两三年。
5
大概是从三四年前开始，万科在重庆明显加大了投入，陆陆续续，在蔡家拿了两块地、在中央公园拿了两块地，还有磁器口、园博园、照母山地块，除此以外并购力度也明显加大，拿下了黄花园项目、鹅岭峯、以及巨无霸重庆天地，一跃成了渝中区的地主，顺便还收了汽博板块的金域蓝湾项目。
所以在2017年下半年，我次写观承的时候提到，从2018年开始，万科很可能成为重庆前五里固定的一员，2020年以后，很可能冲进前三。结果2018年，它成交就超过205亿，排名爬到第四，比我预期的还高了一位。如果排名前三的融创金科龙湖，其中哪一家稍有闪失，有可能顶上去的，也很可能是它，所以在2017年，我说它在三年以后很可能冲进前三，现在看来似乎并不离谱。
从量级上看，进入重庆十年的万科，终于有了点万科的样子。
大概在2016年的时候，我和身边做乙方的朋友聊起，可以趁万科在重庆还没红起来以前、多花点精力在它身上、多琢磨一下它的处境和诉求，未来业务机会大大的有，我个人觉得，当初信了这句话的朋友，应该请我吃个饭，饭后再加点文明健康的娱乐，也不是很过分。
6
说回万科，在解决了量级问题以后，摆在万科面前另一个重要的课题，应该就是产品了，如果产品不硬，重庆万科的上位之路，不可能走得踏实。
所以我们看到，万科近半年推出的新项目，无论是翡翠都会、翡翠公园、森林公园、金开悦府，又或是今天要聊的17英里，和五六年前万科在重庆的项目比，已经整体高出了一个量级，有的项目在局部细节，甚至已经是市面上的几个项目之一，比如17英里的产品规划、翡翠公园的卖场包装等。
在产品上看，进入重庆十年的万科，也终于有了点万科该有的样子。
这一切在很大程度上，是得益于从三四年之前开始的种种布局，几年下来，今天终于迎来收获期。
7
接下来，我们再聊聊十七英里。
在今天重庆万科的项目阵营里，它是比较特殊的一个。
8
这个项目，和观承几乎是同时拿地，但开盘时间，却比观承整整晚了接近两年，按8%的资金年成本算，两年时间下来，资金成本就是一个多亿，万科之所以愿意承担这个资金成本、愿意晚两年再开始卖房子收钱，应该是为了让它在做规划设计等前期工作时、有足够的时间和空间，在地产公司对周转率要求越来越高的背景下，这种待遇已经算是很奢侈了。
17英里之所以能够拿到这个待遇，很大程度上，或许与它的地块条件有关：
——这块地容积率只有1、是一个很低的**；
——有江景、临公园、从临江线起地势从低到高，周边资源条件比较好；
——由于拿地早、楼面价只有3000多、地价水平低，做产品的时候，在成本上有空间。
以上这几个条件，让17英里这个项目，非常适合拿来做一个有标志性的炫技产品。市面上有些楼盘，后修出来的样子，之所以和大多数项目不同，往往都是很多因素共同作用的结果，而不是某一个领导的一时兴起，毕竟这都是以十亿为计量单位的游戏，大家都不敢乱嗨。
9
常规来说，按照它的地形和容积率，这样一块地，原本很可能被设计成这样一个样子：70%的别墅，按照地势从低到高，分别是双拼、联排、叠拼；除此以外再配30%的洋房，确保把住宅规划**用足；再加一些社区临街商铺。这样做的好处是前期工作周期短、建筑成本可控、在同等利润追求条件下单价优势明显、去化速度有保障，从经济账的角度，是一种比较理性的选择。
10
但对于这个项目来说，考量得多的，也许不是经济账。后拿出来的设计方案，似乎也印证了这一点：
——先说商业。
它没有在临街面，做两排社区商铺，而是在社区的中央，做了一个中心商业，从销售的角度讲，这不是一个合理的选择，因为大家更愿意买的是临街商铺，但从视觉效果和使用体验的角度看，这却是一个合理的选择，因为在距离上能兼顾各个组团的业主，集中商业的档次感通常也要优于临街商铺。
（商业效果图）
——再说住宅：
整个17英里的住宅，分成了几种业态：一线看江的双拼，双拼之后程行列式布局的平墅，以及一个单列的小高层组团。T4的小高层，走的是经济实用路线，建筑设计和用材用料相对普通，但用套内一万四左右的单价、160万左右的总价，为买家提供20米面宽的精装四房，在市面上已经有足够的竞争力。
（小高层户型图）
11
这个项目真正的产品亮点，是它的平墅和双拼。
12
17英里所谓的平墅，事实上就是一个C型合院（底跃）、加几层板式大平层构成，这种组合，在重庆市面上，应该是次出现，它几个主要的优点是：
——C型合院本身有比较高的户型质量，9米5的面宽优于一般联排，中央镂空的部分，除了让户型多出一个20多平米的庭院以外，还让一楼的餐厅、二楼的两间次卧及卫生间，都有了很好的采光。
（C型合院户型图）
——三楼的平层户型，有尺度相当夸张的露台。
——每个平层户型，都有17米多的面宽、8米2的横厅，以及进深3米的大露台，户型尺度感很在线。
（户型图及样板房）
——为了让平层户型的露台有更好的光照，让客户得到一些面积赠送，建筑层层退台。退台并不是一种新奇的做法，过去很多低楼层的洋房都在用，但17英里平墅退台的不同之处，是整个户型平面往后退，这样做的建筑结构成本，要高得多，这样做的好处至少有两个：其一是高楼层的户型进深尺度不受影响、空间质量不受影响；其二是建筑山墙面的视觉效果，会更有层次。
——在规划设计的时候利用了地形高差，建筑沿地块等高线呈行列式布局，让大多数户型都可以看江。
——建筑外立面，基本是由石材、金属构件，以及玻璃覆盖，并且大量用了曲面玻璃，整个外立面非常现代，耐久性要远远好于涂料，当然成本也要更高。
（平墅建筑效果图）
13
而它的双拼，简单点说，是我在重庆范围目前看过的现代风格别墅里，建筑质感在线的一个。
（双拼实景图）
14
综合来看，17英里的平墅和双拼，无论是视觉效果、户型质量，还是材料和工艺标准，在今天的北区，都是在线的几个项目之一。
未来在市面上，这种产品出现的概率，只怕也不会很高，原因很简单，因为容积率1.0、滨江靠公园、加上楼面价只要3000多的地，在未来的北区市场上很难复制，未来大多数新项目，要么没有这个资源和**条件，要么是由于地价高缺乏成本空间，所以复制这个套路的可能性并不大。
15
17英里这个项目名称，早出现在深圳，是10多年前楼市的网红，如果我没有记错，它应该是王石牵头搞的、给万科20岁生日的献礼。
蔡家的17英里，在我个人看来，还是有一些瑕疵，比如目前周边配套的滞后、比如宅间绿地的处理，但总体来说，我觉得它对得起蔡家这一块地，也对得起17英里这个名字。
16
对于产品主义者来说，这并不是一个好时代，因为各个公司都需要追求周转率、各个项目都需要让现金流尽快回正，每个地产人的头顶上都悬着一把剑，名字叫做KPI，做产品需要的是时间，但今天的地产企业们，输不起的恰好就是时间。万科也不例外，所以我们不能指望万科每个项目，都拿地两年以后再开盘，都去接受更高的建筑成本，因为它也要吃饭。但是，我个人还是希望，每隔两年三载，碰到合适的地块，万科还是能够象今天的17英里一样，去扮演一个产品主义者，因为在楼市上，万科这个名字，并不是一个普通的存在。
回过头看，在十多年前，在那些我还在项目一线讨生活的日子，为数不多的、有那么一丁点成就感和自豪感的回忆片段，多数都是在反复琢磨某个户型的尺度空间、某个建筑的外立面，反复修改某个广告画面、或是几个字眼，这是让人觉得煎熬的过程、但也是让人快乐的过程。在那个时期，大家追求得多的，还不是周转率；在那个时期，很多同行做出来的产品和广告，放到今天来看，依然可以感受到他们背后的用心和对这份职业的敬畏，依然值得尊敬。
未来二十年，这个行业的节奏，应该不会一直这样快，所以产品主义者的好日子，应该还会回来。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
