[摘要] （重庆观音桥商圈）（来源：摄图网）观音桥旁、500万、一手独栋，几个关键词一扔出来，像黄龄的一首《痒》，挠得人心痒痒。 如今观音桥商圈200㎡的大平层，都要卖500万，就这还是凤毛麟角，何况是独栋…… 是谁的？细节？出来的时间？必须八一八它。
（重庆观音桥商圈）
（来源：摄图网）
观音桥旁、500万、一手独栋，几个关键词一扔出来，像黄龄的一首《痒》，挠得人心痒痒。
如今观音桥商圈200㎡的大平层，都要卖500万，就这还是凤毛麟角，何况是独栋……
是谁的？细节？出来的时间？必须八一八它。
观音桥商圈旁边有一手独栋？
这跟在北京二环找一套一手四合院一样，属于“我是不是听错了”系列，还属于“这得天价、买不起只能看吧”系列。
“我是不是听错了”——真有，算是遗珠，在鸿恩寺板块，吃完饭消消食，走到观音桥也很近。
你见过几个商圈旁的独栋别墅？独栋&郊区才是好CP，因为郊区更符合独栋别墅要的资源占有。
但这事就真发生在商圈，不用周边人气惨淡晚上只能跟月亮对影成三人，也不用“开个奔驰出门买把空心菜”。
“这得天价、买不起只能看吧”——
相反，良心价。
“入门级独栋”面积307㎡，花园面积90㎡左右，500～600万区间，是个中产阶级咬咬牙能够得上的，大概相当于爱马仕的Picotin lock包，或者Garden party包，有面有里，价格还合适。
把整个观音桥都熬成了金元宝再卖，还卖你良心价，这跟去欧洲买LV的待遇差不多了，和市场价有价差。
龙门阵财经一向鼓励**者理性购房，遇到良心价多想几个为什么。那么，它为什么这么便宜？
它里面真有一段故事。（分析清楚它的现状，才明白到底属于“捡宝”，还是属于“接盘”。）
观音桥的“遗珠”
这个独栋别墅位置在观音桥商圈旁边的鸿恩寺片区。
地段没说的，谁都要翘起大拇指说声“牛X”，10年前，就号称“江北商圈城市发展中后的留白”，现在基本开发殆尽。
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它有故事，首先就是地段价值的故事。当年它的邻居就做过一件事，顺带让该区域的价值皆知。
时间线如果回拨到10年前的2009年6月26日，“500万观音桥独栋”旁，曾经发生过一个大新闻。
三家开发商抢夺它周边的鸿恩寺地块——万科、龙湖、保利三家鏖战，竞价80多轮，后保利拿下，这块地，是2009年总价地块（截止拿地之日）。
顺便揭秘，该地块，当年是龙湖做的一级开发，招拍挂环节却被保利价高者得……江湖流传，彼时万科拍地前的内部底价就是38亿，保利刚好多1000万！
当时很多媒体用了“万科失守”的标题，10年后来看，很意味深长，鸿恩寺区域，万科真的失守了吗？
后来的照母山，号称“又一个鸿恩寺”，区域炒作的时候，也是抱的鸿恩寺的大腿。现在，抱照母山板块大腿的区域还少了？
如此看来，鸿恩寺板块简直是“区域被抱大腿鼻祖”，跟后来者照母山板块、礼嘉板块等热门区域相比，旁边观音桥商圈的助攻能力无与伦比——
观音桥商圈已成为西南地区首条“中国著名商业街”，商圈日均人流量超过60万人次，商品销售总额约3000亿，社零总额约341亿元，商贸亿元级企业65家，总部企业52家，成为重庆据活力的商圈，同时也是重庆主城商业副中心集聚能力、扩散能力、辐射能力强的一个大商圈。（数据来源：《重庆商圈报告》重庆商务委、重庆江北区政府报告）
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它的资源故事也讲得不错， 开发商拿地早于保利，初就是规划的别墅群。彼时的它，号称“重庆私人会所别墅群”。
我们找出了当年对它的介绍：
规划为纯别墅社区，其先天拥有的城市核心地段和自然生态环境以及低密度三大优势，已为其打造别墅提供了强有力的支撑。同时，定位为重庆国际私人官邸及企业会所别墅群，将由美国旧金山山地建筑设计师操刀，其在坡地别墅设计上独树一帜，甚至连部分用材、用料档次都提出了明确要求。
（来源： 《重庆商报》2010年7月）
定位是不错的，区域完全撑得起，旁边的鸿恩寺公园和儿童公园是它的资源大靠山。
鸿恩寺公园，占地约1100亩，植被花草50余万㎡，是规模较大的桂花公园、主城视野广的观景公园，被规划为重庆市主要城市中心公园之一，列入了重庆市创建国家园林城市的**公园，是主城区较大的一片绿地，较大的开敞式公园。
旁边原本有个儿童公园，不大，160亩，现在这个公园因为硬件升级而暂时关门，无论如何，这片160亩的公园用地，升级之后，会给当地呈现更悠闲的生活方式。
无资源不独栋，这个500万级独栋严格遵守了这一基本门槛。
独栋别墅的故事
独栋别墅，要的是住得舒服，顺带能溢价是的。不过有一说一，在产品打造上，它还是白璧微瑕的，尤其是前期的洋房产品，有些户型并不科学。
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2014年左右，龙门阵财经去看过它家的洋房，当时的营销中层（实在记不得名字了）接待的。
她一开口，句话就让人忍不住想笑：这里限高，我们的容积率没用完……
它的容积率是多少？说来不敢相信，0.7，现在你去商圈旁找找0.7的容积率看？郊区也找不着啊。就这样容积率还没用完！龙门阵财经默默的想，位置那么好，容积率居然没法用完，这倒霉孩子。
没用完的容积率只有向地下发展了，它家有个批次的洋房，只得把地下室都算上面积上了证，当然，卖得不好。
记得还看过一套套内200㎡的跃层，2014年大概是卖240万。
现在2019年了，推出300㎡起的独栋了，羞羞答答的只卖个500万，开发商太谦逊了吧，价格没有匹配整个重庆2017～2018年的这波城市价值再发现。
当然，购房者是喜闻乐见的：
就喜欢你容积率用不完，容积率越小舒适度越高，就喜欢你踩空2018年那波价值再发现，房价上体现不出来，刚刚好把2019年的增值空间留给我们。
开发商大方一点，薅羊毛、割韭菜的那个人，忽然换成购房者，有种扬眉吐气的感觉。
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对比过它家的洋房和独栋，独栋的户型比洋房好得多，至少没有“地下室算全面积”这种硬伤
先来看看独栋别墅的基本面：
面积约307～857㎡，主力面积段450～560㎡，花园是约90～637㎡。独门独院、90%都有私家车位、每户均有私家庭院、阳台、露台，全套房设计（卧室均配有独立卫生间），这些都是独栋标配。
采光天井是购买别墅的人特别注意的一点，重庆的地下室潮着呢，没有自然光源，总让人心堵。
“500万级独栋”的地下室均配备1～2个天井采光，部分全采光，整体均为三面采光，这个**上还不错。
闪光点我们也提炼了一下：
①坡地别墅。就在山坡上，前有望、后有靠，视野是不错的；
②单层面积不错。
重庆的经济型联排不如大平层，主要是单层面积狭窄得可怜，舒适度不行。这家的独栋，单层面积在120～260㎡，客厅保留挑空，比较注重尺寸感和空间舒适度。
③赠送空间大、利用率高。
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作为独栋，还要厘清增值的故事。
①地段就是实力。
我们将眼光放到全世界去，抱抱伦敦中心区的大腿，来说明一下“地段就是实力”：
伦敦中心区为海德公园、白金汉宫一片，该区域高端住宅30～70万/㎡，一般房子10～20万/㎡；离市中心直线距离5～10公里位置的房子，价格大约6～7万/㎡，较市中心下降约57%。
（伦敦海德公园）
（图片来源：受访记者提供）
观音桥商圈的地段VS郊区地段差距，当然没有伦敦那么夸张，但基本逻辑是一样的，未来和郊区的价差梯度也会拉大。
把眼光放到重庆的土地来看。
它的地段、价格、产品形态，已经撑得起这500万了，中国电建的西区核心地块，靠近彩云湖湿地公园，楼面地价都到了10102元/㎡。
这里是观音桥商圈附近的地块，就在鸿恩寺公园旁，保守按照楼面地价 10000元/㎡（鹞子丘地块拆迁，坊间称，楼面地价在15000元/㎡上下）计算，建面300㎡起，地段价格就值300万起……
重庆普通独栋（一般地段不会在商圈内）的增值率，和商业地产差不多，有点尴尬，其实比不上高层住宅，但商圈的独栋别墅，这个**优异得多。
它前期有联排，二手房市场上也很活跃。
②少，才是王道。
独栋要增值，记住“少”这个字，越少就越值钱，它所处的地段，地块越少越好，土地上推出的独栋也越少越好。
这次的独栋数量就心领神会的不多，只有55套。
这里的土地少，看年看月才推出来一块，除了旧改，没货了，即使旧改完毕，上面也不会生长别墅。
从2003年以来，国土部连续9次重申“禁墅令”，禁止批复容积率低于1.0别墅建设用地，重庆主城核心区域板块土地供应量日趋减少，别墅0供应。
以下是我们梳理的近5年观音桥的6块出让土地，容积率都不低，3左右正常，0.7，想都别想了。
观音桥商圈的土地贵就算了，还没有。“观音桥500万级独栋”这样的城心地段的独栋业态，大胆说一句，基本上是城市孤品了。
③ 物业要配得起高端，物业也是溢价要素之一。
它家的物业也不错，计划请国内的知名品牌。
龙门阵财经看了一下，目前，计划请的这家物业已经连续第八年蝉联百强榜首“中国物业服务百强企业综合实力1”，目前已布局中国65个具发展潜力的大中城市，其“物业保值增值”的理念，有一批铁粉拥趸。
那么良心价，这么地段王，又这么久的历史，难道不是抵款房？ 难道开发商资金链有问题要清仓？
天上没有白掉的馅饼的，这批次别墅能成为馅饼，龙门阵财经认为，还是有巧合。
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一是前期的它有拖后腿的因素，让本该推出的项目时间滞后了，樱桃桑葚货卖当时，不是嫩得掐得出水的新鲜季，市场没有“上新”的好奇心，就容易良心价。
原本的开发商本身在运营高端住宅上，还可以更完美，这段好料子没有打磨好，至少经营状况拖了后腿。
2018年1～8月，独栋的开发商并没有项目对外销售。2017年销售收入384万，它家都是洋房、联排别墅等，因此，2017年销售的大概率也是以前的存量房。
（来源：重庆华葡房地产有限公司审计报告 瑞华专审字【2018】01970069号）
二是它其实已经换帅，新入局者，对开发高端有丰富经验，也需要迅速打开市场，没有走高价慢慢卖的路线，所以也采取了“良心价”。
2018年11月，这批“500万级独栋”的开发商发布的公告，将旗下重庆华葡房地产开发有限公司100%股权易手给杭州锦蓝置业有限公司。
杭州锦蓝置业的股东，大家可以去层层穿透下。
这个新入局者，实力级，给人非常踏实谦逊的感觉。
（谁是新入局者？）
（图片来源：摄图网）
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我们获得的消息是，2019年3月，它新一批次的独栋要推出来了，地段和资源上，都是自住和溢价的加分项。
重要的事情说一遍，据说建面均价很厚道，这是它大面积之下，开发商为了控制总价的举措。
比单价，同均价产品多为二环板块高层、小高层；比总价，同总价段产品，多为二环板块的联排、双拼别墅。
然后这个单价、这个总价，出现在观音桥商圈旁的鸿恩寺板块，这个馅饼有点重磅——幸亏前一个开发商无心恋战，新入局者也讲政治，不会囤积居奇，给购房者留下个合适进入的机会。
龙门阵财经认为，观音桥500万的独栋，还是值得了解一下，毕竟光是土地就值300万+，简单换算，857㎡的独栋，土地就价值857万……土豪想推了重修都随意。
而观音桥商圈去年年底推出的大平层，你花300万多买到100㎡，车位？不会赠送的，大面积的花园？没有的。
到底谁家的独栋呢？盖头即将揭起。
您若有兴趣，可以私信我们，告诉你它更多的故事，以及背后的神秘开发商是谁。
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