[摘要] 上半年重庆楼市全面走高，在一片飘红的数字背后，细分产品来看，公寓类跑出两匹黑马。其中位于渝中区的财信?半岛铂寓用了3个月不到的时间，达成5个亿的销售额，无论签约金额和认购套数，均列渝中区上半年，成为营销典范中的网红项目。
上半年重庆楼市全面走高，在一片飘红的数字背后，细分产品来看，公寓类跑出两匹黑马。其中位于渝中区的财信•半岛铂寓用了3个月不到的时间，达成5个亿的销售额，无论签约金额和认购套数，均列渝中区上半年，成为营销典范中的网红项目。
网红的风光，绝非一朝一夕的偶然性爆发。重庆时报、实况新闻联合业界大咖，实地考察财信•半岛铂寓，坐而论道，一起梳理其爆红逻辑， 于规律中总结，揭开单盘单个产品类别的热销之谜。
阎占斌：住房需求分层 居者优其屋
（重庆博众城市发展管理研究院）
重庆直辖21年来，由原来的大农村逐步向大城市发展，城市化率提升明显，统计局的数据显示，2017年城镇化率为64.08%。
从世界发达国家的经验来看，当城镇化达到一定程度，人们的住房需求会产生很明显的分层。
在城镇化率提高的基础上，重庆国际化的步伐也在加快，与世界接轨的紧密度不断提高。这不仅带来年轻化、外籍人士等住宅实际需求的增加，同时也带来居住理念的一个提升。以前可能大家追求“居者有其屋”，但现在流动性的增加、生活方式的变化等，越来越多的年轻人和父辈之间的居住理念就有差异，更讲究“居者优其屋”。
这里的“优”意味着更好的城市资源配置，更便捷的吃穿行娱乐消费，更有生活味道的城市氛围。
举个简单的例子，现在重庆往北发展已经抵达绕城高速的范围，在那些地方，城市资源的配置还有比较长的路要走，即便是后期能迅速将商业、居住氛围打造出来，但一个城市文化方面的肌理、沉淀非主城而不可得。
而像财信•半岛铂寓这样的现代化公寓，在选址上就扎根于城市，不仅天然享受城市级的配套，加上其自身的规划、设计超前理念，就成为承接现代生活的居所，满足都市人群快节奏、高效的时间利用需求。
可以说，好产品恰恰是踩准了时间节点，顺应了时代和人们的需求。
陈冬旭：老少个性化 公寓成第二居所之选
（锐理数据重庆公司）
伦敦海德公园1号，这个是全球公寓价格较高的项目了，他的租金高达15万美金/㎡。租住这个项目的高端人士，其财富观与实际的金钱是不挂钩的，在他们看来，时间才是宝贵的资源，所以想方设法将自己安排在工作、生活配套完备的区域，位于CBD中心的公寓才是他们的刚需。
在日本考察的时候注意到，由于土地私有化，在东京的房子，90%以上都是出租，以极高的价格获取价值。
那么回到重庆，随着西部开发、外来企业的大量进驻，像渝中区这样的重庆传统政治经济的核心区，才更具租赁吸引力。
锐理梳理了去年和今年上半年重庆多个区域的租赁情况就发现，南坪、大坪、加州等大多数区域的租金均较上年增长大约在5%-7%，江北嘴租金较上年增长8%；名列第二的观音桥租金较上年增长9%；而租金增长率较高的解放碑，今年上半年较2017年增长18%，是观音桥租金增长率的两倍。
其中，外籍人士就更偏爱渝中区环境好的租赁产品。
但同时我们也发现，重庆本地人的需求也有所转变，这种转变在2个人群中表现突出。
一是年轻人，那种传统的大House，更舒适的住宅，无疑是全家人的居所优选，但越来越多的年轻人也在追求更私密的空间、更个性化的生活圈层，城市核心公寓就成了这群人的第二居所。其二是老年人，尤其是一些本地佬居民，他们在城市化的进程中，因为旧城改造之类的原因，已经迁离了渝中区，在外区安家，但因为情结和归属感使然，一旦有机会还是会选择回到渝中置业。
这是一个非常有趣的现象，所以我们在研究产品、市场的时候，需要**考虑上述人群的需求。
李志：贵的价格将诞生在解放碑
（财信发展重庆公司）
不可否认，财信•半岛铂寓的销售火爆与房地产市场整体向上的大行情密不可分。但在热销的背后，我们自己也在反思和总结。其中有几点值得注意。
首先是中心区域的房子的确是稀缺，而且这种稀缺性是不可逆的，机会只可能越来越少。
其次作为重要的对标，我们时刻关注重庆三大CBD的发展建设和未来增长空间，江北嘴作为金融CBD和弹子石商住CBD，不可否认有很大的发展空间，但解放碑在商贸CBD基础上，因为城市发展和历史沿革，留存了重庆精神文化的内核，其不可替代性和文化增益，只会随着时间的推移形成独特内核，从而越来越稀缺，可以说未来重庆贵的地标性价格，将会在3个CBD中诞生，而解放碑无疑是有可能实现的那个。
后，官方数据显示，2014年-2016年，重庆全市新增净流入人口数量分别为16.1万、23.6万和30.1万，重庆净流入人口逐年增多的趋势越来越明显；2017年，重庆市全市新增净流入人口数量为26.73万，仍然保持在较高增长水平。这说明重庆的对外吸附力在不断增强。而人口的大量涌入不仅刺激了重庆经济的增长，还带来了大量租赁需求。
加上近年来重庆由传统型城市向旅游型城市转变的趋势越来越明显，旅游热度十足。比如端午期间，重庆共接待境内外游客944.57万人次、实现旅游总收入48.35亿元，同比分别增长12.6%、26.7%。
这些增长会时间传导到市场层面，从而刺激增长。像财信•半岛铂寓这种宜商宜住宜办公，同时也可作为新兴民宿落地的项目，在需求层面就占据了先发，获得市场认可自然水到渠成。
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