[摘要] 在寸土寸金的解放碑,以低投入撬动高回报,财信·半岛铂寓成为重庆市场不可复制的“高价值”实属必然。
近想买房的人会发现,不仅需要**排队,还可能要全款优先。住宅市场“手头紧”,商业性质公寓也就成为了新的投资风口。
购买公寓产品的客户,大多抱着“租金抵月供”的心理,期望自己的资产保值和。毕竟买公寓属于一种投资行为,考验的是眼力。
近来,重庆商务类产品成交比例发生了一些变化,原因是什么?
公寓投资成重庆楼市新宠
今年年初,重庆乍寒还暖来得远远没有往年激烈,但重庆楼市已然提前入夏,尤其是商务类产品。
商务类产品无外乎写字楼或者公寓,近几个月,重庆明显有一个趋势,那就是写字楼产品成交占比下降,公寓产品成交占比上升。
纵观整个重庆楼市:住宅市场方面,已经亮了“黄灯”,近半年重庆住宅产品去化率基本在90%以上,一房难求,加之日益严格的限贷限购政策,投资住宅门槛很高;商务市场方面,写字楼面临阶段性供过于求、同质化竞争压力大、空置率上浮、租赁客户丢失的市场格局,并非投资选择。那么,只剩下公寓这一个选择。
根据锐理数据统计,重庆市主城区商务供应量已经连续三年下降,2017年供应量为167.57万方;与之相比,2017年商务成交量则是大幅上升,成交量为220.44万方,环比增长57%,为近7年的值;库存量环比下降25%,去化效果良好。
实际上,重庆已经出台了一系列“商改住”政策,加大对商业商务用房购置的支持,比如降低首付款比例、首付分期等,这是住宅“享受”不到的优势。
而部分城市,也提出了“租售同权”,再加上国务院明确“积极发展短租公寓、长租公寓等细分业态”,租赁的潜力在不断被挖掘,公寓必然成为了新的投资风口。
核心地段永远是投资
市场是好的,但还是要看眼光。
在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区,公寓租金可达上万,是非常成熟的公寓投资区域。在重庆这座网红城市,解放碑等热门旅游区域,公寓租赁市场也很火爆。
日前重庆铭腾机构发布重庆2018年4月商务性质公寓网签数据,在排名前二十的项目中,有13个建面单价超过万元。
2018年4月重庆公寓网签套数20
数据截至2018年4月30日
其中,排名前五的项目中,单价的两个项目:财经渝中城、珠江太阳城,一个位于解放碑CDB,一个位于江北嘴CBD。
此前,由财信集团打造的财信渝中城19016元/平方米[渝中]财信渝中城50套在售·半岛铂寓,一经发售,便引发抢购热潮。
相比纯商务属性的江北嘴,兼具商业商务属性的解放碑,则更具投资价值。
戴德梁行房地产分析师指出,在纯商务区公寓、商业商务区公寓、单体公寓和住宅区公寓中,商业商务区公寓是投资。依托商务集群效应,以及周边商业体系,公寓的投资价值可以发挥到化。
据重庆国土房管局数据,从2013年到2017年解放碑的土地供应量都呈递减趋势:2013年,重庆土地总成交量4777万平米,解放碑不到10万平米,占比0.2%;到2017年,渝中半岛仅供应3块土地,而解放碑零土地供应。
所谓面粉稀缺助力面包增值,在解放碑这样一个超级大IP上,除了财信·半岛铂寓,在售的公寓产品几乎没有。作为入驻解放碑后的机会,未来的潜力与发展空间毋庸置疑。
回报是衡量公寓价值的标准
既然是投资,自然要考虑 ,也就是租金是否能回本,多久能回本。很多买公寓的客户心中其实是没有底的,“我的公寓究竟能租多少钱?值不值得买?租金能不能抵得过月供?”
为什么写字楼的成交量在下滑?很大一部分原因,就出在租金上。世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉指出,重庆甲级写字楼租金连续两年下滑,部分入驻率较高的写字楼也从2016年下半年开始降低租金,防止租户外逃。
与写字楼截然不同的是,公寓租金呈现逐年上升的势态。财信·半岛铂寓为什么受投资者追捧?看看解放碑的租金就知道了,去年初,解放碑一单间配套的租金为1500-2000元/月,而今年初,同户型的房源租金已经上涨到了3000-4000元/月,并且房源紧俏。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,公寓产品通常不是靠交易盈利的,主要是靠长期持有的,一般能达到4%-5% 都是不错的产品。
解放碑部分公寓租金表 | ||||
面积(㎡) | 月租金 (元/套/月) | 年租金 (元/套/年) | 年 | |
日月光解放碑1号 | 50 | 4200 | 5.04万 | 8% |
恒通云顶国际公寓 | 50 | 3500 | 4.2万 | 7% |
渝中城 | 45 | 3000 | 3.6万 | 6% |
市面上,公寓产品的 大多在4%~6%之间。而解放碑公寓产品依然保持高于同类产品的,财信·半岛铂寓的 就超过6%,如改造成主题精品酒店或民宿还会更高,远超出市场水平。加之受到重庆楼市热度的影响,其价格和租金还会持续上涨。
财信·半岛铂寓周边民宿/酒店租金表 | |||
名称 | 面积(㎡) | 日租单价(元/套/天) | 年租金预计 |
两江印象酒店 | 32 | 450 | 15% |
泊联汇公馆 | 28 | 540 | 20% |
希尔顿 | 30 | 700 | 20% |
在的解放碑,以低投入撬动高回报,财信·半岛铂寓成为重庆市场不可复制的“高价值”实属必然。
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