[摘要] 2017年9月9日，房地产经济学家陈宝存就以“领先2017把握投资先机”为主题，在重庆亚朵酒店举行了公开课演讲。
2017年9月9日，房地产经济学家陈宝存就以“领先2017把握投资先机”为主题，在重庆亚朵酒店举行了公开课演讲。
整场公开课，陈宝存就楼市的多个热点问题进行了逐一的分析，同时对楼市的虚假传言进行了辟谣。主要阐述土地财政的其他支出及中外财政对比、地方政府债务、货币超发M2真相、城市开发边界划定、租购、信贷等热点问题，并介绍了近几年土地财政及楼市的详细情况。此外，还对未来楼市进行了一个预测，未来楼市发展将会更加良好，且传说中的泡沫、崩盘也将不会存在！
重庆房价成长不高
陈宝存认为重庆主城区九区，各自独立，缺乏城市主城区中心城，中心城区房价不高无法提振其他区域，而九区平均不足100万人口，中心聚集效应无法显现。8年不涨的重庆市，居民投资房产不高，阻碍了重庆人口聚集。重庆房价成长不高最主要原因在于本地居民收入无法支撑。
由于人民银行要求严格控制房贷规模，各银行首套房利率也普遍上浮5%—10%以上，首套房的首付也提高了，首付现需3成以上。此外，好多地方都的各银行都不支持二手房贷款。除银行利率上浮外，银行放款规模锐减，一些银行每月只有月初几天有放款额度。
针对目前市场资金状况，包括中信证券、九州证券等建议央行采取中性降准，即“降准+公开市场回笼”，这样做有四个好处：一是降准对外汇占款的替代是中性的，叠加适当的公开市场回笼操作更是可以做到完全中性；二是降准能降低中小银行对同业业务的依赖度，在“中性”前提下，降准更符合“去杠杆”政策思路。三是降准符合金融工作会议中扶持中小企业的政策导向；四是降准能提高货币政策的传导效率，高准备金率实际是历史遗留问题。”
“降准降息一直是中国房价高涨的主要条件而被诟病，上一次的降准降息，是在2014年9.30降准降息和2015年3.30房贷新政的时期，原因是房地产新投资、开发企业新开工、开发企业土地新购置全面萎缩的时候，我们忙于大水漫灌以救地产基建，重振中国经济增速。2016、2017年去库存阳谋之下，分别销售15.7亿平米、17亿平米，上述**更是无以复加的优越，降准降息有必要吗？ 此外，每年季度，信贷总量都被银行紧急抛出去了。之后信贷额度吃紧会在二三季度表现的淋漓尽致。”陈宝存说。
2007年，城市才开始土地一级开发。但是，种种原因，基础设施建设先行工作，受到很大阻力。只能置换土地给投资建设商，导致三四线城市土地大量入市。
据数据显示，今年前8月283个三四线城市的住宅用地成交金额达9830.3亿，平均土地成交溢价率超五成，创历史新高。此外，三四线城市土地市场热度较高，前8月溢价率达50.25%，出现“溢出效应”。
且到今年年末，如果没有重磅的性调控政策出现，三四线会有一波升温态势。现在还是政策主导市场的变化，如果楼市政策目前三四线还是去库存为主导，今年三四线会持续活跃下去。
“未来很大一部分商品住在销售都将会贡献给三四线城市，且他们的销售量都会比较好，且去库存率也比较高。”陈宝存表示，央企国企，基础设施建设，一级土地开发主要承建者。地方城市投资建设公司，一般是一级开发主要操作者，地方政府财政部门是其主管单位，承担担保责任无可厚非。但是建设成本回收依靠土地财政与基础设施建设运营收入归还债务与利息。但是，土地财政收入与运营不可能很短时间内全部回收投资与债务利息，收缩地方债务难度很大。
未来楼市不会崩盘 市场需求量大
陈宝存认为楼市不存在泡沫，也并不存在崩盘这一说话。陈宝存表示，防控金融风险，着力防控资产泡沫是今年以来我国经济工作中的重要任务之一，才会进一步完善制度、加强监管，努力维护财政、金融、房地产等稳健运行。
并且，市场未来需求巨大，预计新增城市城镇人口年均增长1%，1300万的刚需人群：城镇与城市改造（棚改、旧改、城中村、退二进三） 城市婚房、分户需求、**需求、城市居民住房改善升级需求、商业地产投资需求、旅游休闲文化养老等产业地产需求 。
此外，城镇化与城市化进程 2013年末，城市化完成率：53.73%，户籍城镇化率低于城镇化率17%，其中70%（1.7亿）租房 达到欧美日韩先进水平75%，进城人口将有3.2亿 总计：4.8亿需要解决自住房问题。在这种背景下，未来楼市或将发展的更好。
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