[摘要] 《史记•淮阴侯列传》：“天下初发难也，俊雄豪桀建号壹呼，天下之士云合雾集，鱼鳞襍遝，熛至风起。”
这段时间，蒋思海思考了很多，因为公司又走到了一个关键的时间点，他觉得有很多问题需要想清楚。
蒋思海是金科集团董事长兼总裁。以他在金科20年的经验，按理说对把控这个公司的运转已经无问题，但他仍然觉得事情没那么简单。这个时候，蒋思海也许想得更多的是近20年前重庆江北一片荒地中矗立的临时办公室中，几个创业者热烈讨论户型和案名的日子，他觉得那时候面临的问题，和现在面临的问题很像。
金科近的发展态势其实很好。就在3月16日在北京钓鱼台国宾馆举办的“201**国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会”上,金科再次获得的“201**国房地产百强”称号，并名列第18名。
金科的疆土今年年初以来也在迅速拓展。在3月1日，金科天津公司开业典礼、天津项目举行了奠基仪式及金科南宁公司开业典礼；2月24日，金科武汉公司也盛大开业。金科华北区域、重庆区域、华东区域，中西部区域公司相继开业。在去年开始，金科在核心十城密集买地布局，在重庆、成都、天津、合肥等核心城市相继拿下优质地块，2017年开年更是斩获武汉武昌、昆明滇池的核心地块。金科集团确定的“三圈一带”战略，正在紧锣密鼓地推进。
这时候，金科已经成为举足轻重的化一线房企，公司总资产达1051亿元，员工超过1万人，业主家庭超过100万人，在建项目115个，土地储备可建面积超过1800万平方米，业务遍布中国京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带，形成了四大发展区域——华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域，进驻北京、天津、重庆、四川、江苏、湖北、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南、安徽、河南、南宁、柳州等省（市）的43个城市。并且从一家房地产开发企业成长为以地产+服务为龙头，产业综合运营、社区综合服务、酒店园林、门窗装饰等协调发展的多元化产业结构企业，建立了良好的产业基础和市场优势，具备了强大的综合竞争力。
2009年成立“金科红太阳工程”以来，已累计捐助社会公益事业近3亿元，拉动社会就业人数20多万人，近三年向国家贡献税收105.7亿元。
对蒋思海来说，这个战绩可谓辉煌。然而，他带领的金科团队并未止步对此他并不感到满足，他觉得这个市场正在面临巨大的问题，挑战性并不亚于1998年金科筚路蓝缕站在重庆江北的土地上挖下锹土的时候。那时候，重庆江北仍是一片荒远之地，与渝中主城的大桥还没开通，当时没有多少人会愿意在那片荒地上买房。
20年前，金科赢了，黄花大桥通车，江北成为一片热土，几年后，江北区成为重庆繁华的城区，商业规模超过解放碑。重庆城市的发展也坚定地迈过嘉陵江，向北发展。金科也“赌”对了重庆的城市发展方向，在江北五黄片区的个项目金科花园获得了巨大成功，从此金科在重庆地产江湖站下了脚跟，并一步步走到了今天。
回想当初的创业初创时期的艰难，蒋思海认为，当初金科一搏而成，并非只靠运气，而是对国运、对重庆的城市发展有深刻的理解和判断靠的并不是运气，而是对国家、城市发展深刻的理解和坚定的信心，。战略方向的正确选择，一向是金科成功的强项，包括1998年选择进入房地产行业，抓住了福利分房时代结束，房地产行业开启黄金时代的国运，也抓住了1997年重庆直辖带来的城市规模大升级的大时代机遇，在城市发展方向上，金科把握住了重庆城市扩张的主方向必然向北的“势”。2010年，金科布局三四线城市的“622战略和”1060”战略，也把握住了国家推进新型城镇化的时代机会，在重庆的区县市场获得了巨大成功。
到2017年，金科已经成为一线房企，这个时候，挑战来自于市场层面的深度变化。
这个时候，中国正在移动互联网的催动下进入消费主导的时代，网络一代的80后成为社会的中坚，中产阶层壮大，80%的消费增长来自中产。中产阶层崛起的显性结果是，人们的消费从满足日常需求已经提升到改善生活品质，从购买产品已经变成享受服务。对产品品质的追求也在深刻改变着房地产市场，对住房品质、配套和服务的追求成为主流。
应对市场层面的变化，金科从去年开始就进行了一系列的变革。品牌定位正式更改为做中国一流的“美好生活服务商”。“我们要思考从客户一次性的买房服务到终身服务。对我们来说，就要实现业务重心从5年周期到65年长周期的转变，从关注产品到关注社区。对于我们来说，核心就是地产+服务，从地产开发商转型为城市运营服务商和现代服务提供商。”蒋思海说。为此，金科在去年开始提出“五大美好”的社区: 成长更好、居家更好、健康更好、便利更好、邻里更好。为此，金科把2017年定为客户品牌年。正式启动“聆听行动”，由金科各城市分公司副总经理亲自到客户身边，与客户进行面对面交流，细心倾听他们的需求。展开客户全生命周期客服体验，启动了业主品质提升计划。
这一切，与当初金科成立之时的初心其实并无区别。尽管，面临的挑战是全新的。
重新的启航，一如20年前的那个春天。
1998年，那是一个春天
金科，起于初生的直辖市重庆，始于中国房地产市场化的启航之年。1998年，那是一个春天。
1997年6月，重庆直辖市正式挂牌，一个大时代拉开了序幕。在当时，重庆人眼中的“城”只有渝中半岛的解放碑，那里聚集了大大小小的商场，满足了人们对城市生活的一切幻想，当时重庆人管到解放碑叫“进城”，相比之下，江北区显得凌乱、破败，如今商业繁华的观音桥以北，那是还是一片荒芜，杂草丛生，人迹罕至。
已经成为江湖传说的一段故事是，当时几个合伙人开着一辆普桑，从涪陵进入重庆主城，在江北租了一间办公室。来了之后，由于人生地不熟，没有重庆主城人心目中的“渝中才是城区”的概念，于是把虽与解放碑仅一江之隔，但没有几个人问津的“不毛之地”江北区的五黄路当作“闹市区”“”，砸下3000万元，在这里拿下一块地，挖了锹土，开创出了金科集团的个项目金科花园。
也许是幸运，也许是不得不佩服金科创始人的独到的眼光，不久以后黄花园大桥通车了，路桥年票制实施了，重庆房地产市场在直辖之后的城市大扩张以及1998年福利分房制度终结之后的商品房市场大爆发之中迅速走热，江北区一夜之间成为“重庆向北”的城市扩展主战场。地处五里店核心位置的金科花园的地段价值一夜之间暴增。2000年开盘之后，迅速售罄，这个初生的房地产企业一战成名。从此开始了在重庆和的征战历程。
当时，重庆的房地产市场已是群雄争霸，众多英雄逐鹿，不少企业领一时风流，竞地、南方、中渝、渝海……但时光轮转，一些雄霸一方的房地产企业已经渐渐消失在历史的长河中。金科，却在这条路上一走20年，规模不断扩张，终成渝派地产的一面旗帜，跻身一线房企之列。个中的原因，当不是用“运气”二字就可以解释的。
踩准节奏
金科花园成功之后，金科”开外挂“的征战之路就开始了。而这一路走来，金科在战略把握上的精准，在产品上的执着，在品牌塑造上的坚定不移，在战略执行上的坚决，让业界不得不刮目相看，这个企业走到今天绝不简单。
战略上的眼光独到是金科扩张过程中让人感叹的一点。
在重庆，金科的布局往往能够把握住城市发展的脉搏，投资的荒芜之地往往会终成为繁华城区。
这个过程，除了政府的规划之外，也离不开企业主动的推动。“五黄大社区联盟”就是一个经典范例。2000年，重庆五黄路片区的金科花园和协信天骄俊园、皇冠东和、海怡花园、邦兴花园共同组成的这个“五黄路大社区”联盟，也是重庆房地产历史上次以企业联合营销的方式进行区域炒作，当时这几个项目实现了配套、客户资源共享。“五黄路大社区”也名噪一时，成为经典的市场营销案例。
一战成功的金科继续选择北上之路，在重庆主城的北部继续“开荒”。2003年，金科天籁城诞生，这是金科地产的花园洋房项目，也成就了金科“洋房之父”的美誉。随后几年，在北部新区，金科的项目遍地开花，金科中华坊、金科天湖美镇、金科小城故事、金科东方雅郡等。后来，事实证明，金科坚决北上的战略是准确的。随后几年，重庆城市向北拓展的主方向一直在强化，重庆北部已经成为高端项目云集的“富人区”，土地价值飙升。金科在北部布局的项目也大获成功，特色民居项目金科•中华坊别墅开盘当天售罄。金科•天湖美镇开盘，不到2成交1.6亿元。
2006年，金科五星级“金科大酒店”开业，进入到一个全新的行业。事实证明，金科在酒店的打造上也眼光独具，产品打造能力也极强。金科大酒店迅速成为重庆营业额高的酒店。
2007年，金科实施了化战略。首次进入长三角，进入四川和湖南，2008年布局北京。事实证明，金科化战略选择的时机非常精准。当时中国房地产企业正处在化布局的初始阶段，一线城市和众多二线城市市场空间非常大。事实证明，金科的化战略一炮打响，当时金科以独特的渝派产品塑造和园林打造功夫征服了陌生城市的购房者，获得了成功，在无锡、在北京、在长沙、在成都，金科的项目无不成为当地的标杆项目。从2007年起，短短两三年时间，金科已经形成了中西部、长三角、环渤海三足鼎立的化布局，从重庆的地方房企迅速成长为化房企，市场空间扩大了数倍。金科的知名度也从西南一隅走向了。
在化布局过程中，从2010年开始金科推进的“622战略”和“1030战略”（后来升级为“1060战略”），也体现了金科的独特的战略眼光。金科的“622战略”即以重庆为大本营的中西部布局占60%，长三角占20%，环渤海占20%。而在重庆大本营，则推行了“10年进入30个区县”的深耕战略。随后“1030战略”升级为“1060战略”即“10年进入60个三四线城市”。这个战略，与2012年之后中央制定的新型城镇化战略不谋而合。金科也因为其战略前瞻性，而被誉为“中国新型城镇化股”。
当事任金科重庆公司董事长兼总经理的蒋思海是“1030战略”的执行者，当时他带领团队在重庆下属的开县打下漂亮一仗，金科在开县的开州城项目当年销售超过10亿元，轰动一时。到现在，金科在开县已经占据市场份额。在这个“四线城市”的开拓，至今仍在开花结果。尝到甜头的金科，在去年拿下开州西部新区和东部新区两块土地，继续拓展开州大社区的版图。
时隔6年，已是金科股份董事长的蒋思海回忆当时拓荒四线城市开县时候的情景时仍感慨万千：“我们在那里带动了城市面积，扩增了城镇人口，对开县的城镇化贡献很大”。
“1060”战略实施以来，金科在重庆布局了20多个区县，在中西部和布局了数十个城市。回头来看，金科自实施上述战略以来，销售业绩突飞猛进，2009年金科被授予“中国地产品牌10强”，首次提出隔壁邻里文化“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的邻里主张。2010年金科首次实现销售规模突破百亿元。2011年，金科在深交所借壳上市，跻身一线房企之列。2013年金科销售规模突破200亿元，土地储备达2700万方，2015年销售规模即达到300亿元。到2016年，金科已经进入43个城市，开工面积居于行业第11位。
战略成就了金科。
战略转身
2015年以来，房地产形势出现变化，三四线城市库存增大，一线房企重返一二线城市布局。2016年初，金科也及时调整战略，提出“三圈一带”战略。
按照金科股份董事长蒋思海的描述，金科新的“三圈一带”的战略，即以国家城市群发展战略为导向，围绕城市群京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带及其核心城市进行区域战略布局，以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，形成四大发展区域：华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域。
在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科将强化在“三圈一带”二线城市的布局，聚焦区域中心城市，目前锁定了“核心十城”——重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。
从战略动作来看，金科的“三圈一带”布局再度抓住了国家战略的步调。
梳理金科从2016年到2017年初的拿地，我们会发现金科布局的步伐。
2016年1月，拿到河南郑州高新区瓦屋李城中村改造地块，正式布局郑州。 2月25日拿下重庆两江新区水土组团土地。5月18日，收购安徽合肥双峰开发区半岛1号项目。5月25日拿下四川成都两宗二类住宅用地。6月13日获取重庆开州西部新区宗地。8月29日摘得山东济南章丘圣井片区两处地块。6月29日，获重庆两江新区大竹林礼嘉片区234亩高端住宅用地。11月25日斥资24.63亿元一日连斩南宁、柳州三块土地。11月30日，44.33亿元获取安徽合肥三块优质宗地。2月8日，金科首入天津，一天连斩团泊西区2地块。12月14日，获重庆两江新区蔡家组团，开州东部新区两优质地块。12月6日收购海尔地产山东澜山公馆、青岛罗兰公馆、泰安桃花源三项目。12月27日，获重庆两江新区蔡家组团优质地块。
进入2017年，金科拿地步伐不减。1月24日首入湖北武汉，斩获武昌核心区域100万平方米优质地块。2月8日，金科再获云南昆明官渡区滇池附近133亩优质地块。
事实证明，金科的这一次战略转身，时机相当精准。金科布局的“核心十城”重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉，无一不是这两年市场爆发的热点城市。这核心十城，给金科的业绩增长做出了极大的贡献。
【副文】
金科产品力：匠人之心打造的倚天剑
事实上，金科战略的成功，有一个依托，就是其锤炼近20年的产品力。
“金科大的核心竞争力就是产品研发，包括设计、定位。”一位业内专家分析认为。
1998年成立以来，金科以产品创新著称，从个做花园洋房、个做原创中国洋房、个做空中院馆到个拥有住宅产品设计专利的重庆企业，获得国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的称号。
金科的洋房产品进行了14次更新换代，从初的洋房院、错、退、露的设计，到目前的3D洋房、墅院洋房等新品。金科通过对洋房产品的执着打造，而赢得了“洋房专家”头衔。而这个头衔，对金科在产品开发上所具备的匠人精神无疑是大褒奖。
而金科20年来，更是从“中国洋房专家”，进一步成为了刚需高层住宅、低密度洋房、别墅、商业地产、旅游地产、产业地产的“全业态产品专家”，金科已经成为了以房地产产品创新与品质闻名的产品之王。产品线也在走向标准化，目前金科已形成10大产品线系列：王府系、廊桥系、天籁城系、天湖系、阳光小镇系、中央公园系、金科城系、世界城系、东方系、金科中心系等，构成金科成熟且不断创新的完善产品体系。
金科是标准的产品为导向的“产品主义”的奉行者，对产品的细节打造非常执着，使得金科树立了“工科金科”的形象，在金科集团至今仍然流传着金科创始人因为认为园林“不够完美”而在项目工程过半时推翻园林格局一切重来的故事。
正是对产品的执着让金科获得了在市场上的认可，让金科在20年的时间里不断扩张和赢得市场。
【链接】
金科产品专利：（国家知识产权局）
“原创中国洋房”（专利号：2006301457932）
“空中院馆”（专利号：2006201380494）
“X+1夹层住宅”（专利号：200620138048X）
“别墅级洋房”（专利号：2008203020454）
【副文】
金科服务：回到社区、回到生活
2016年开始，金科的品牌定位发生了重大转变，从地产开发商转型为“美好生活服务商”。而金科物业也悄然变更为“金科服务”。
事实上，金科物业的历史和金科地产一样长。金科物业成立于1998年，伴随着金科集团的成长。在金科集团的扩张中，物业起到了至关重要的作用。在十几年当中，金科物业以其精细化、标准化和人性化的服务体系而赢得了百万业主的心。
深耕于成立之初精细化、有针对性、以满意度为核心的“1.0服务体系”，金科服务通过社区文化建设重塑中国式隔壁邻里文化，2009年，进入以睦邻友好为核心的“2.0文化体系”；2012 年提出资产管理概念，步入以社区便利配套为核心的“3.0生活体系”阶段；2016年，迈入“4.0运营体系”的金科物业，全力打造“人+云+端”的智慧生活社区：全面构建智慧物业、智慧生活、智慧商业、智慧金融、智慧**、智慧医疗六大智慧生活平台，并通过数据云、邻里人、智慧端链接社区、城市、家庭，为业主提供优质的人性化服务，大限度满足物业产权人、物业投资者保值增值的用户需求。
在2016年提出的“五大美好”中的“邻里美好”的推动下。2016年金科服务不但服务于金科的业主，而且通过对外拓展，已经成为物业服务领域的知名品牌。
就在2017年3月16日，金科物业与四川南充嘉兴物业就物业管理与服务双方股权合作事项签署了战略合作协议。截至2017年3月16日，金科服务进驻城市76个，服务项目超过400个，合同管理面积1.59亿平方米，合同家庭数量92.8万人。
在重庆，合同管理面积已达7380万平米，住宅物业合同管理面积5535万平方米。据金科集团副总裁方明富估计，三年内，金科服务业主将超过重庆市城镇总人口10%。
“在这些城市我们将很快成为城市运营的角色。”方明富表示。据方明富介绍，在涪陵、开县，近60%的中高端社区业主由金科服务，在恩施，52%的主城人口将享受金科服务，在江苏，金科服务获江苏省行业公众满意度排名，在无锡，金科服务管理着大的两个超级社区，在郑州、怀化，2017年金科的管理面积将超过1000万平放米。2016年11月25日，金科大社区成为国内开放城市生活缴费服务的社区服务平台。在中国房地产大数据年会上，金科服务成为物业运营效率年度课题的样本企业。2016年，有19个地方开发商选择了金科服务，16个股权战略合作选择金科服务，202个业主委员会，159个平台供应商，54个合作伙伴都选择了金科服务。
金科正在从传统地产开发商转型为美好生活服务商，以“美好你的生活”为目标，提出“健康更好、邻里更好、居家更好、成长更好、便利更好”五大品牌主张，从“美好”、“家”服务基点出发，打造“地产+服务”全新运营模式。
“在未来，金科将不断提升运营服务与产品品质，将‘美好你的生活’品牌理念中“成长更好、便利更好、健康更好、居家更好、邻里更好”五大主张落足于客户，贴近客户内心需求，为客户创造更完善、更具体验性的产品和服务体系，为美好生活做更好。“方明富表示。
金科发展历程
阶段（1998-2002）：站稳脚跟 抢占市场
1998年，金科成立于重庆
1999年，金科历史上项目金科花园破土动工，金科句广告语“离解放碑更近的好房子”在媒体刊出
2000年，金科迎来次开盘
2001年，金科通过ISO9001:2000国际质量认证
第二阶段（2003——2009）：由量变到质变 转型加速期
2003年，金科花园洋房天籁城美社项目动工，特色民居项目金科•中华坊别墅开盘当天售罄
2004年，首次进入中国地产百强，次大型邻里活动——业主踏青活动举行，金科捐赠的所希望**挂牌成立，金科•天湖美镇开盘，不到2成交1.6亿元，奠定金科“洋房之父”的美誉
2006年，五星级“金科大酒店”开业
2007年，实施化发展战略，首次落子长三角，并进入四川及湖南
2008，金科进入北京，首次进入一线城市
2009被授予“中国地产品牌10强”，正式跻身一线房企阵营，并首次提出隔壁邻里文化“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的邻里主张
第三阶段（2010-2015）：布局高速发展
2010年，销售规模首次突破百亿
2011金科股份在深交所正式挂牌上市，实施622、1030战略
2012“重庆民营企业50强”名，房企综合实力排名16位
2013年销售规模突破200亿，土地储备达2700万方
2014年，正式进军产业地产，与大连亿达集团合作打造产城融合的长沙科技新城项目
2015年销售规模突破300亿
第四阶段（2016—至今）：由地产开发商转型为美好生活服务商，提出“三圈一带”新构想，锁定“核心十城”，发布“美好你的生活”品牌新主张。
金科荣誉
中国企业500强
中国民营企业500强
中国地产品牌价值10强
中国蓝筹地产企业
中国房地产上市公司综合实力20强
中国房地产上市公司A股10强
【副文】
2017：金科启动客户品牌年
在“美好生活服务商”理念的推动下，金科2017年开始了启动客户品牌年。
正式启动聆听行动
2017年3月，金科从从重庆、遵义开始正式启动了“聆听行动”。由金科各城市分公司副总经理亲自到客户身边，与客户进行面对面交流，细心倾听他们的需求，探问客户心声，直面客户诉求，从“心”了解客户诉求，拉近与客户之间的距离，为美好2017做更好。
“客户的声音是市场动听的声音，可使用户、市场、产品与服务从源头连接起来。”金科集团副总裁方明富介绍。因此，聆听客户心声，把握客户需求是每个企业发展前进的重要前提。此次金科“聆听行动”，以客户为导向切实开展，加强与客户之间的沟通，用优质诚信的服务不断让客户满意。
此次“聆听行动”，由各城市公司总经理、副总经理带领设计、工程、营销、客服、物业等多个职能体系的负责人及团队组成聆听小组，与客户进行面对面交流，细心倾听他们的需求和想法。
据了解，金科“聆听行动”具有定向性，针对不同的客户群体，会有不同的回访方案。其中，准业主已经签订购房合同，但还未交房，将会由各地产公司客户管理部门组织，设计研发部门、营销和工程管理部门的负责人进行回访，了解他们对房子的切实需求，进而对房子进行改造与升级;而交付期业主及交付后业主，因已按照合同约定交房，则会由物业公司组织，地产公司相关部门负责人进行回访，了解他们生活所需，根据实际情况完善和改进产品及服务，为客户打造优质生活环境。
金科会将每位客户的回访内容认真记录下来，并安排专人跟踪解决，保证回访效果。根据客户所在区域的回访情况，金科会制定一系列整改落实措施，形成“2017年客户满意度改进计划”，用实际行动展现对客户的用心。金科“聆听行动”将会在各个城市实施，目前已在重庆、贵州遵义进行，其他城市公司的也将陆续展开。
全生命周期客服体验
金科在2017年提出了购房的“全生命周期客服体验”。具体内容是，从客户次来电、次到访，便开始服务历程，贯穿整个开发建筑的生命周期。根据销售期客户、准业主、交付期业主、交付后业主作细致的划分，总结提炼各阶段业主特点，有针对性的抓**，满足核心需求，提高整体满意度和忠诚度。
启动业主品质提升计划
金科还将在2017年启动业主品质提升计划，针对已交付的“老小区”，全方位升级业主的居家空间，从便利、安全、舒适、人性四个维度出发，对已交付小区的房屋、车库、楼栋、景观等进行全方位品质提升，让业主居住更美好。
客户品牌年的背后，是金科品牌定位的嬗变：2016年以来，金科重新进行了品牌定位，从传统地产开发商转型为美好生活服务商，发布了“美好你的生活”品牌理念，提出“健康更好、邻里更好、居家更好、成长更好、便利更好”产品服务五大主张，以“美好”“家”为服务基点，打造“地产”+“服务”新运营模式。
借此逐步实现三个层面的转变：一是产品层面，从关注房子到关注社区，实现业务重心从5年周期到65年长周期的转变；二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到会员甚至粉丝的转变；三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，现实从重资产投资向轻资产运营的转变。
金科公益
金科坚持履行社会责任，坚持“社会价值大于企业价值”，自2009年成立“金科红太阳工程”以来，已累计捐助社会公益事业近3亿元，拉动社会就业人数20多万人，近三年向国家贡献税收105.7亿元。
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