[摘要] 春节后，许家印在恒大集团2017年度工作会议的内部讲话中透露，恒大已形成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，已完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，同时，恒大开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。
在实现年销售3734亿并成为地产新一哥后，恒大有了更大的雄心：2020年，恒大要实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿的目标。
这并非天方夜谭，恒大的底气来自其已经实现的多元化转型。春节后，许家印在恒大集团2017年度工作会议的内部讲话中透露，恒大已形成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，已完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，同时，恒大开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。
充分调研：选定三大新产业布局转型
在此之前，恒大几大多元化业务金融、健康、文化旅游均频频有大动作、纷纷扩容——事实上，这也是恒大终确定**发展的多元化方向。
随着经济的发展、互联网技术的更新与市场环境的变化，中国发展也进入新阶段面临增长方式的转变，房地产行业同步进入“白银时代”，对房企而言，这无疑给未来发展提出更多的挑战。在此背景下，众多房企开始思索转型，以赢得更好的生存空间与竞争能力，多元化成为他们的主要选择。
但与其它房企因迫于生存压力而被动转型不同，恒大的多元化更多是战略上的未雨绸缪。按照许家印的构想，恒大要成为一家“百年老店”，必须提前主动做准备。纵观国际企业发展史，多元化是大型跨国企业的必经之路。原因很简单，通过多元化经营，不仅突破单一产业的瓶颈、规避其周期性风险，还能实现“l+1>2”的协同效应，美国通用电气公司就是典型代表。
恒大可谓是早进行转型的房企之一，其多元化经历了长期的考究，调研和探索在八年前就已开始，包括文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等在内的多个领域，都进行过大量的调研和分析。终，根据需求及前景，恒大选定金融、健康、文化旅游作为**发展的三大新产业，在接下来的发展中，中国恒大将聚集于房地产主业，并加大金融、文化旅游和健康三大服务产业的投资。
多元转型：深耕四大产业 实现“房地产+服务业”
许家印在此次讲话中判断房地产业“未来两到三年，总的成交量还会继续增加”，近年不断释放的刚性需求正不断将市场繁荣。虽然他认为随着人均面积越来越大，3-5年后市场总需求会开始下降，但对大企业而言并不存在问题，优胜劣汰的情况下增长空间还很大，“房地产业对恒大来说永远是**产业”。
至于其它三大新产业，同样是围绕海量需求的高附加值行业。许家印指出，恒大的服务业是围绕中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展的。“恒大健康是服务于老人，恒大旅游是服务于少年儿童，恒大金融是服务社会，‘房地产+健康+旅游+金融’，也就是‘房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业’。”
多元化布局的完成意味着恒大不会再在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资，要在继续做强地产主业的基础上，结合老人、少年儿童以及社会日益增长的需求，发力服务业。
目前三大产业发展初见成效：恒大旅游已有成功案例，海花岛的建设已达世界水平；健康产业已与美国布莱根妇女医院（哈佛医学院**教学医院）合作打造博鳌恒大国际医院，成功将国际医疗资源引入国内；在金融产业，恒大已参股、控股了银行、保险、互联网金融，并购仅一年多的恒大人寿排名大幅上升至16位。
恒大的转型完成，是中国房地产行业的重要标志。在粗放式、爆发式增长难以持续的大背景下，作为国内大的房企，恒大用了八年时间从单纯的开发商蜕变成为房地产+服务业的多元化产业帝国。此次转型基于企业现实基础，也遵循整体经济变革规则，同时发挥了拉动内需的效果，可谓国内房地产企业转型成功的典范。
在许家印的内容讲话中还透露，今年恒大的规模和效益都将领跑行业。在规模方面，2017年地产销售目标将达到4500亿元。
2016年中国恒大实现销售金额3733.7亿元，同比大增85.4%；完成全年3000亿元销售目标的124.5%，首次成为行业一哥。针对地产业的继续做强，恒大也有了新的思路——要把规模增长的幅度控制在20%左右，着重提升增长质量，增加效益，2-3年内核心业务利润率每年增2-3%。
效益方面，在2017年度工作会议中许家印表示，2017年恒大将由“规模型”向“规模+效益型”转变，在完成4500亿元销售目标的同时，实现核心净利润243亿元。
事实上，在地产主业步入效益年，恒大地产的规模增长幅度将控制在20%左右，按此计算地产主业2020年销售收入将在7700亿左右。换言之，金融、健康、文化旅游三大新产业2020年销售收入的目标合计在2300亿左右。
恒大对此充满信心。首先，金融、文化旅游、健康三大产业市场容量巨大，具备极大的发展潜力。2017年中央经济工作会议指出，在我国经济转型升级过程中，金融发挥强有力支持作用；2016年国内旅游总收入已达3.9万亿元，预计将维持较快增长；2030年我国健康服务业的总规模将达16万亿。庞大的市场容量为恒大新产业发展提供了巨大的空间。
其次，恒大房地产业务多年来累积的客户资源，也将成为其新产业发展的重要动力。恒大作为国内房企的影响力将辐射至其他相关行业，品牌效应有助于恒大进行新产业拓展。
对于高速增长的恒大，许家印并未对新产业“揠苗助长”，而是一再强调必须“稳健”，确保没有任何风险的情况下，才能做大量的投入。恒大要求新产业建设中的投入需充分考虑风险因素。以恒大人寿为例，其积极调整了保险业务的产品结构，提升了风险保障型和长期储蓄型原保费占比，严格控制投资端的风险系数。此外，恒大积极调整三个新产业的组织和管理构架，在引入总部和外界人才的同时，建立完善的管理和运营制度，多方位树立保障。
风险控制：大上项目+现金为王 降低负债
在地产主战场，恒大充足且优质的土地储备使其实现高速增长的重要原因之一。根据2016年中报显示，截止2016年上半年恒大土地储备建筑面积1.86亿平方米，在拥有庞大土地储备的同时，恒大的项目开发速度保持较快节奏，资金必须不断沉淀在大量新开发项目中，这不可避免地提高公司的负债水平。2016年中报显示，恒大净负债率为93%，相较其他3000亿级别的龙头房企略高。
大量土地储备虽然一定程度上推高了房企净负债率，但也是推动业绩持续增长的重要动力。若考虑土地的增值因素，恒大的真实净负债率并不高。世邦魏理仕对恒大2016年中期土地储备进行的评估结果显示，恒大土地增值额为3105亿元，扣除土地增值税和企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%。由此可见，高土地储备下的高负债经营，在一定程度上可以看作是恒大的地产经营哲学。
在相对较高的负债率运作模式下，维持“现金为王”的战略便是恒大规避风险的方法。数据显示，恒大2016年中期货币资金达2120亿元，同比增加159.9%，远高于其他三家龙头企业。同时，恒大2016年中期的现金短债比为1.23，现金足以覆盖短期有息负债。此外，恒大房地产项目热销和高回款率也为恒大带来了源源不断的现金回流。值得注意的是，恒大地产在2017年1月引进300亿战投之后，公司货币资金增加至2420亿元，净资产增加至2120.5亿元，预计目前相对较高的净负债率可以得到大幅的改善。同时，若能顺利引入第二批高150亿战投，净负债率将进一步降低。
在业内看来，恒大能实现跨越式发展的原因有很多，但强大的执行力是关键。一直以来，恒大对于监察与约束工作的执行尤为重视，许家印更是亲自上阵，带头向官僚主义和贪污腐化开刀。
要管理好89000多名员工的庞大队伍，更多依靠的是一套“有规可依，有规必依，执规必严，违规必究”的从严管理体系。这套管理体系早在20年已制定，且伴随着恒大高速发展。
早在恒大成立之初召开的西樵山会议上，许家印就明确了以高标准建设员工队伍、完善从严管理的各项规章制度3000条、建立与时俱进的激励机制和约束机制、并创立了恒大独特的“目标计划管理”体系，在创业之初便为恒大注入强大的执行力基因。
光拥有的团队还不够，为了实现高速增长的目标，许家印将管理学《目标管理》和《计划管理》两大独立章节合二为一，创立了独特的“目标计划管理”体系。恒大所有的计划都是带目标性，计划与目标分解到每季度、每月甚至每周，并配有量化**考核，不管在任何情况下都要保证目标计划的实现。
为了实现目标计划，恒大一开始就确立了重奖重罚、从严管理的原则，建立超前的激励机制和约束机制。尤其在监督约束方面，当时就成立了监察室，成为恒大组织架构中老牌的一个部门，一直到现在。同时，还订立从严管理的各项规章制度。在1997年各项制度就有3000条，而如今恒大的规章制度已经有上万条，对员工完成目标和计划实现有力监督，终形成了超强的执行力。
恒大高速发展的管理秘笈
在中国10万多家房企重，恒大是发展得快的——过去20年，恒大实现了高速成长，尤其在2007年至2016年十年间，多项主要经营**实现百倍以上的增长，如地产销售额已从2006年的不足20亿元，发展到2016年的3734亿元，增长超过220倍，成为房企新一哥。
国内鲜有十年保持高速增长的房企，恒大能做到，很多学者认为恒大强大的集团化管理，是其能避免管理失控的秘诀。
在房地产行业，多数房企倾向于实施区域管理模式，但该模式弊端很明显，由于区域权限过大，容易造成各自为政，出现“将在外，不受君命”的情况，有些区域公司甚至会因为利益出现内部过度竞争的内耗，难以形成统一的战斗力，不利企业长期发展。
恒大的紧密型集团化管理模式，让公司在上马项目、规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理、质量管理、销售、交楼等方面由集团进行直接严格把控，由地区公司执行实施。同时，恒大采用了统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，确保成本控制和产品品质，实现了总部对地区公司的统一管理，不仅大大降低了高速拓展所带来的经营风险，还确保了成本的有效控制和更强的执行力，是其实现持续高速增长的关键。
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