[摘要] 2017年春节前，重庆国土局连续颁布多项房产政策，并联合当地金融机构收紧房贷，十三家金融机联合发表声明，对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理。2017年重庆楼市走势如何？房价是涨还是跌？该不该出手买房？房天下将从事实出发，用数据说话，深入浅出从八大方面为您全面分析重庆楼市。
据重庆市政府网统计显示，2016年重庆商品房销售面积共计6257.15万平方米，同比增长16.3%。其中，住宅销售面积增长14.0%，创历年新高。2017年春节前，重庆国土局连续颁布多项房产政策，并联合当地金融机构收紧房贷，十三家金融机构联合发表声明，对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理。2017春节期间重庆主城商品房共计成交3.29万方，比去年同期下降0.27万方。2017年重庆楼市走势如何？房价是涨还是跌？该不该出手买房？房天下将从事实出发，用数据说话，深入浅出从八大方面为您全面分析重庆楼市。
一看政策
房产政策环环相扣 房产税加码进一步遏制投机
2011年重庆宣布启动对部分个人住房征收房产税改革试点，2017年房产税政策加码，关于“征收对象”和“税率”细则进行修改调整。将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 （含第二套）以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。此外，重庆今年将加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象，还公开了举报违规销售电话;还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。并且，已购的预售商品住房严禁转让，也无法以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。
房产政策环环相扣，从入手、持有到脱手的每个环节都严格把关，目的就是进一步增加外地投资客的资金压力，对于外地投资客的动机起到了抑制作用，从而有助于稳定重庆楼市整体房价的发展趋势。
二看需求
数据显示：截止2015年底，重庆主城区常住人口是835万，人均居住面积为43㎡。据联合国相关统计资料表明：中等收入国家的人均居住面积约为20㎡，中高收入国家在29㎡左右，高收入国家约为31㎡，仅有少数发达国家在40㎡以上。经验表明，当居民收入达到一定水平后，对住房面积的需求不再会有明显的提升。
众所 ，重庆多年维持低房价，购房压力也较小。加之重庆的户型设计多趋向紧凑实用，满足使用功能的同时，总价也相对偏低，很多买房用于自住的首购族在前几年早已置产。更有部分家庭很早就为未成年子女购房并过户至其名下，拥有2-3套房产的小康家庭不少，这也解释了为何重庆的人均居住面积偏高。
资料来源：各地统计年鉴 中指研究院综合整理
三看结构
人口结构老龄化 且缺乏外来人口迁入
人口结构的变化，会对楼市形成根本上的影响。劳动人口增加，“人口红利”将增加，有利于楼市。反之则不利于楼市的上涨。
据第六次人口普查数据，重庆15-59岁段人口率为67.71%，在十大城市中排名后一位，同时远低于3.41个百分点，重庆是一个劳动年龄人口占比低于七成的城市。在1994年底重庆就已经进入人口老龄化，并且老龄人口呈现持续增长的态势，这从很大程度上限制了楼市的上涨。
从人口流向来看，重庆的城镇人口增量主要来自直辖市内部农村人口的城镇化，无明显的市外人口流入，这与北京、上海、深圳对外来人口的强吸引力明显不同。考虑到当前重庆城镇化率已达 60%以上，预计未来重庆市场的住房需求很难出现显著提升。
资料来源：重庆统计年鉴 中指研究院综合整理
四看土地
土地储备总量充沛 较多板块有待进一步开发
从土地供给来看， 重庆居住用地供应充足，住房供需均衡。2016年重庆总计成交住宅建设用地面积915万㎡，位列十大城市之首.这几年，重庆合计储备了40多万亩土地，截至目前仍有一半尚未推出，其土地储备足以维持今后十年的开发，也足以保证2017年重庆可售房源的充足。
资料来源：CREIS中指数据
同时,重庆仍有多板块尚未深入开发，例如中央公园板块，据中指研究院西南分院统计，未来1-2年内近还将有100万方入市。其整体去化周期约为14年。板块潜在供应量巨大。
资料来源：CREIS中指数据
五看制度
地票制度保障了土地市场的充足供给
2008年，重庆报经中央同意，成立农村土地交易所，启动了地票交易试点。何为地票制？简单来说，就是先把农村闲置的集体建设用地复垦为耕地，再置换成为城市建设用地**。据中指研究院西南分院统计，截至2016年12月底，重庆已累计交易地票18.71万亩，每年可为重庆增加约14%的供地。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求，增加的耕地数量就可以作为国家建设用地新增的**，从很大程度上保障了土地市场的充足供给。
资料来源：各地统计年鉴 中指研究院综合整理
六看经济
重庆与一二线城市差距明显，收入增幅不及平均
虽然，从GDP增速来看重庆的经济发展有较大进步，但无论是人均国税还是人均个税，重庆都均处末位。若以人均可支配收入来看， 2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元，低于同期平均水平。
从人均可支配收入增速来看，2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率平均每年保持在8%左右，其增速仅高于深圳、广州和天津三城市。
资料来源：各地统计年鉴 中指研究院综合整理
七看财政
卖地收入仍是财政收入的重要来源
另一方面，在重庆城市化进程中，土地财政收入功不可没。2009 年以来，土地收入在重庆财政收入中的占比一直维持在60%以上，近期才逐渐降至40%左右。截止2016年上半年，房地产行业占全市GDP比重已达5.5%，且呈现上升的趋势。卖地收入作为重庆财政主要收入来源须得到保障，所以，土地供应规模很难出现大幅削减。
资料来源：中信建投研报
八看民生
据中指研究院西南分院统计，截止2015年底，全市累积保障性住房供地面积就超过了3900万㎡，满足了60万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等群众的住房需求。
重庆的公租房体量巨大，承租人在租赁5年期满后，符合条件者可选择继续租赁或申请购买居住的公共租赁住房。截止目前，保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右，不仅有效增加了住宅供应规模，也对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应。
资料来源：重庆市公共租赁房管理局 中指研究院综合整理
房天下说：政策调控默许价格松动 但不会让市场疯狂。
综上所述，重庆作为不限购不限贷的特大型中心城市，多年的低房价使本地人的购房需求几乎已经完全释放，需求天花板早已凸显， 没有实际的居住者终接盘。
但由于多年来重庆房价涨幅远低于其他一二线城市，甚至低于同期中国的通货膨胀率。重庆房价一直被低估，补涨在所难免，但不会暴涨。未来如果价格持续走高，不排除调控手段升级，进行局部限购。
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