[摘要] 目前,我区的城市建设与发展工作处于尴尬境地,一方面是人口密集、交通拥挤亟待疏散的老城区,另一方面是高楼林立、环境优美但冷冷清清的新城区,采取积极措施激活改善型住房消费,引导老城区群众到新城区生活,促进房地产业积累问题的解决和新城区加快繁荣,是我区推进城市发展新区不可回避的工作。
目前，我区的城市建设与发展工作处于尴尬境地，一方面是人口密集、交通拥挤亟待疏散的老城区，另一方面是高楼林立、环境优美但冷冷清清的新城区，采取积极措施激活改善型住房消费，引导老城区群众到新城区生活，促进房地产业积累问题的解决和新城区加快繁荣，是我区推进城市发展新区不可回避的工作。
调研发现，以璧城为主的老城区，有不少群众想到新区购买改善型住房，但还存在多方面的制约因素。
目前，我区90%左右的城市居民含进城农民都有一套住房，使得房屋的刚性需求占比极少。虽然相关部委相继出台了缩短二手房减免交易税的时间认定、按首套房贷政策支持改善型住房消费等消化存量房产的政策，但受税务部门仍然执行首套房的税费优惠政策的影响，使有一套住房的改善型住房消费，还没有实质性的税费优惠政策，继而形成如购买144平米以下的改善型住房的税费，要比首套房多出1倍多，特别是出售老城区144平米以上的二手房要按3%征收契税的政策，更影响老城区群众对原住房的置换，过高的税费影响老城区群众对新区住房的消费。
相关配套政策不到位
影响新区楼盘销售
为促进新城区开发，我区采取补偿拆迁安置，负责水电路及绿化、相关商业物流设施的配套，先征后减或返还城市建设配套费等激励措施，鼓励开发商开发新区。
但一些楼盘建成后，政府不少承诺的事项及经费多年都未兑现，不仅让一些开发商陷入民间借贷或资金链断裂的危机中，而且让一些新区楼盘难以按照预期销售或交付使用。特别是新城区不完善不配套的道路景观及商业物流服务设施，也制约老城区群众对新区改善型住房的消费。
在目前住房刚性需求占比很小、房地产业问题突出的情况下，积极消化新城区的存量住房，鼓励老城区群众的消费改善型住房是主攻方向。
为此，建议：坚持区别对待原则，出台我区刺激改善型住房消费政策。在不突破国家房地产调控政策底线的前提下，借鉴其他地方刺激改善型住房消费的作法，研究出台我区刺激改善型住房消费的优惠政策，即：凡老城区有一套住房，房款完清，且有一个及以上子女的家庭，到新城区进行改善型住房消费的，在享受国家相关优惠政策的同时，采取地方财政补贴，或先征后退减等方式，按一套房的标准享受优惠税费政策；以子女名义到新区消费一套住房的职工家庭，可使用父母的公积金按揭购房，并进行贷款担保，充分利用公积金消费新城区存量住房；凡置换原住房进行改善型住房消费的，一年内可凭出售原住房证明，以及房管部门只有一套房的证明，退回原按二套房多征收的税费，鼓励老城区群众采取置换方式消费改善型住房。
积极拓宽渠道，将成熟楼盘的存量住房转成保障性住房。着眼于财政资金的节约和建成楼盘的消化，停止公租房、廉租房、拆迁安置房等保障性住房的规划建设，采取政府融资购买公共服务，减免相关税费、财政补贴差价、货币安置等方式，在尊重群众意愿的前提下，根据辖区所需的公租房、廉租房、拆迁安置房的数量，将居住条件成熟的新区存量商品房，转为安置特困和拆迁群体的保障性住房。此外，积极谋划老城区新一轮的改造工作，在达成拆迁协议的基础上，对一些生活条件差、房屋老化地段的老城区，进行透绿留白的拆迁改造，从而达到优化老城区生活环境，促进新城区存量住房消费，疏解老城区群众到新城区生活的双赢目的。
锁定新城区房价，防止房地产开发商借机抬高房价。以合理消化新城区存量住房为目标，建立新城区房屋价格登记备案的控制制度，按照各楼盘在2015年12月底前的售房均价，锁定各新城区存量商品房的价格，并进行公开。同时，加强对开发商的监管，促进开发商认清国家调控房地产的大趋势，引导开发商在适当降价的基础上出售存量商品房，防止开发商借机再次抬高房价。
坚持总量控制，遏制房地产开发无序发展。收紧房地产开发政策，对存有大量商品房的新城区，冻结新增商品房为主的房地产开发项目的土地供应**；建立规划地段尚未开发小区的论证许可制度，对没有能力再进行房地产开发的规划地段，采取收回土地**改作工业或商业用地的办法，防范房地产盲目开发，新城区存量住房尚未消化，新开发楼盘又增加的恶性循环现象。
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