[摘要] 从2015年前三季度经济背景来看,美元预期加息、国内经济数据不景气,恰逢5月份以来股市又大跌,经济大环境并不乐观。
从2015年前三季度经济背景来看,美元预期加息、国内经济数据不景气,恰逢5月份以来股市又大跌,经济大环境并不乐观。
国家统计局数据显示,2015年前三季度经济数据,前三季度国内生产总值487774亿元,同比增长6.9%,已经跌破7%。从三季度来看,三季度增长6.9%。当前我国宏观经济仍然处于触底阶段的基本面并没有改变。
同时,从2015年楼市表现来看,多轮“救市”措施出台后,尤其是“330新政”之后的二季度,一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转,的商品房销售面积增速也开始转正。但从投资增速来讲,国家统计局数据显示,2015年1-9月份,房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1-8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落。
当前宏观经济触底的基本面背景下,预计2015年四季度货币政策会有哪些变化特征? 2015年四季度及2016年整个房地产市场发展趋势如何?笔者逐一进行解**。
如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题。今年8月底“双降”之后,一线以及部分二线城市楼市出现繁荣景象,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,潜伏着危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期。具体来讲,有以下六大理由:
理由一: 楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从投资增速来讲,国家统计局数据显示,2015年1-9月份,房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1-8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落,这也反映出楼市下半场的市场背景下,楼市需求不足导致房企投资动力不足,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
理由二:货币政策宽松,楼市需求将大量透支,楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期
笔者认为,央行“双降”、930新政降首套首付之后,本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,2016年初开始新一轮调整。
如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。
在央行降准降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”,增加“银十”甚至年底后几个月销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
理由三:美元加息预期强烈,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国楼市被美元“做空”
美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,对比中美楼市的投资价值,还是美国房产投资价值较高的。
从这个角度来看,中国楼市已经被美元“做空”,投资客即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市大趋势。
中国经济环境仍然处于低迷阶段,此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。这对于中国楼市来讲,确实是短期内的利好,但是,短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症,也就是后期经济再度触底低迷,楼市再度回到的调整期。
因此,在美元加息周期即将来临的市场背景下,中国楼市已经不再被看好,在本轮需求集中释放之后,楼市的调整期即将来临。
理由四:“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市将现大萧条的周期
今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为,今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。
无论以何种方式,笔者认为,土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差。
从历史经验来看也是如此,2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。
从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
理由五:楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险
去年下半年以来,尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准,货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至,但是,这并不代表未来楼市基本面会一直持续回升。笔者认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前经济形势依赖楼市越严重,未来仍然会隐藏更多的市场风险。
理由六:对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力
事实上,从短期内来看,当前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律;此外,今年下半年以来,一线城市、部分二线城市需求被透支,待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,极有可能在2016年初。届时,楼市仍然有较严重的去库存问题。
国家统计局数据显示,截止9月末,商品房待售面积66510万平方米,比8月末增加186万平方米。
对于房企来讲,无论是此时还是2016年,仍然面临较大的去库存压力,甚至当前部分房企比如 浙江广厦等房企选择退出房地产市场;而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。
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