[摘要] 近几年,受到中国房地产限购、增速放缓、融资成本高等因素的影响,无论是企业还是个人前往海外 的热情不断攀升,8月11日,央行大幅下调人民币中间价,三天内人民币兑美元累计贬值达到4.66%,创下近20年来人民币汇率的大一次调整。
近几年,受到中国房地产限购、增速放缓、融资成本高等因素的影响,无论是企业还是个人前往海外 的热情不断攀升,8月11日,央行大幅下调人民币中间价,三天内人民币兑美元累计贬值达到4.66%,创下近20年来人民币汇率的大一次调整。
业内人士分析,人民币大幅贬值虽然表面看加大了个人 海外不动产的成本,但是考虑到资产保值 的角度,可能对个人的 行为产生一定的推动作用,广州一家海外置业 公司近半个月来的咨询量就涨了25%。
但是对于企业而言,由于国内融资成本不断降低,海外融资成本升高,加上风险性较大,因此加码海外的可能性不大。
数据
去年中国海外 额同比大增46%
据仲量联行数据统计,2014年,中国房地产 在海外市场的 额创下新高,达到165亿美元,比2013年增长了46%。商业地产 名列前茅增长近50%,超过112亿美元。
现有的办公楼和酒店资产成为中国海外 热门的选择。中国的住宅开发商增长其海外 配比,超过53亿美元,比2013年增长了38%。海外 的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地之一。
其中,欧洲成为受欢迎的 目的地,共吸引了超过55亿美元的 ;2014年澳大利亚成为中国 者青睐的新目标市场,流入资本超过30亿美元;25亿美元资本则流入美洲。
从城市来看,悉尼获得了大部分的 额,达到22亿美元,纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国 。
仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏指出,在中国宏观调控以及住宅市场低迷的形势下,中国开发商及机构 者通过国际市场的多元化 以实现持续性增长,并确保长期。
值得注意的是, 活动再次聚焦于中国 者熟悉的 主要城市,例如伦敦、悉尼及美国主要大城市纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥。
仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan甚至预测,2015年底,中国的海外 总额将达到200亿美元。
影响
海外 活跃不仅为高回报且更为保值
人民币贬值,美国央行加息预期,无疑将对市民海外消费、 以及外币储备造成一定的影响。仲量联行华北区研究部总监麦哲文表示,过去一两年间,中国对外资本流出,包括不动产 ,急剧增长。
这次贬值是否会是遏制资本外流的一种资本控制手段?他认为并非如此。货币贬值短期内有提高海外资产价格的作用,因此不利于海外 。
但是,通过贬值减少资本外流的目的将会适得其反,因为这实际上会鼓励更多资本外流到海外房地产 。
此次贬值的意外结果就是鼓励中国不动产基金在全球范围内实施资产多元化,从而对冲汇率风险,这将鼓励更多海外 。中国的海外 者将受益于更强的外国主导的现金流,总将会显著提升。
麦哲文预计,海外住宅 的兴趣将日益提高,这不只是为了获得回报或租金,而且还是一个财富保值工具。 目的地的佳选择将依然是伦敦或纽约等全球金融 ,同时 者对全球二级市场的兴趣也在逐步增加。
近期的市场变化反而提醒 者需要采取 地域的多元化,同时提高受硬通货抑制的不动产的利率水平。
汇率变动都有周期性,美元在过去几十年来就是如此。现在,每一个人都在观望。需要形成新的趋势才能改变人们的行为方式,仅仅三天不足以彻底扭转人民币长达10年的汇率 趋势。
但可以确定的是,人民币汇率的这一新变化,将大大推动中国 者海外购买住宅资产的热情。麦哲文补充道。
据国信证券数据显示,美国7月新屋开工数量在四个月来第三次触及2008年金融危机以来的新高,7月成屋销售也攀升至经济衰退以来的高水平,表明美国房地产市场在三季度保持强劲复苏。美国房地产市场的强劲复苏有助于增强 者的信心,业内人士认为。
另外,麦哲文还预计,境外住房价格在需求量增加的基础上略有提高。
研究院智库 研究总监严跃进也表示,人民币汇率贬值后,部分投机类型的资本会加快到海外 ,当然,相比过去,由于一线城市依然有限购政策,所以此类投机型资金的规模预计是不太大的。
这样估算,其实外逃的资本没有预计的多,对于国内房地产市场的负面影响也要打折扣。而对于海外房地产市场来说,或集中在一些传统的物业和城市领域,比如说传统欧美的住宅和商业项目。
一些新兴的海外市场的 其实相对来说有比较大的风险,所以这个时候并不会有大量的资金涌入。而部分个人 者可能在这个时候会加快到海外市场进行 ,但此类例子相比国内物业 的群体来说,肯定只有 部分。
房企海外 加码可能性小
近几年,由于中国融资成本高企,不少企业进军海外掘金,那么人民币贬值对于房企的海外市场将产生什么影响?
据中国中投证券数据显示,房地产行业海外债务规模大,人民币快速贬值对财务冲击相对明显。2013年、2014年房地产行业美元债券融资金额仅次于银行业,同时发债企业以民营房企为主,其外汇风险对冲措施几乎无法与银行业相提并论,因此本次人民币快速贬值后房地产行业在财务层面受到的冲击在 行业中相对明显。
数据还显示,2014年末外币债务占总债务的平均比例为29.6%,整体对外币债务依存度比例较低。中海地产、华润臵地、碧桂园、时代地产和雅居乐外币债务占比超过45%,但长期的外债结构有效平缓了人民币贬值对外债占比高房企的即期汇兑损益影响。
时代地产、金地集团、龙湖地产净负债率对汇率变动敏感度较高,人民币贬值后其净负债率将出现超比率的被动上升,不过净负债率和外币债务依存度双高的民企时代地产、中国奥园、融创中国均已通过发行人民币债券逐步调整债务结构,而金地集团、万科以及龙湖地产采用衍生工具可有效对冲外汇风险。从目前情况来看,样本房企的个别外汇风险亦可控。
和房企海外融资 在下降相对的是,国内直接融资却在不断得到支持。8月25日,央行决定自8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。
专业人士认为,虽然海外融资依然是房地产企业融资实力的体现之一,但外汇风险、融资成本以及政策支持的综合因素仍将支持房企回归国内直接融资。
严跃进也认为此次人民币贬值不太可能令房企加码海外房地产市场的 ,因为国内市场尤其是二线城市的 门槛比较低,价格上升幅度也是比较明显的。对于房企来说,原有的海外市场扩张依然会持续,但加码的可能性是不大的。
因为从国内市场来看,目前已经有了库存不足的风险,这个时候容易引起房价上涨的态势。所以把有限的资金 中国国内物业,其实 空间还是比较大的。
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