[摘要] 从选房购房开始，等待了一年甚至更长时间的业主们，终于盼来了收房的日子。可是，收房作为整个买房过程的后期阶段，往往也是出问题多的阶段，一不小心，业主们就容易掉进开发商精心布置的陷阱里。
有人说，买房子真累，总觉得处处陷阱，如履薄冰。从选房购房开始，等待了一年甚至更长时间的业主们，终于盼来了收房的日子。可当业主们满腔热情、带着憧憬去收房时，却常常会出现一些令人烦恼的小问题，让业主们的满心欢喜大打折扣。收房作为整个买房过程的后期阶段，往往也是出问题多的阶段，一不小心，业主们就容易掉进开发商精心布置的陷阱里。
新房接收时的验房是一道非常重要的手续。新房存在的问题在验房时如果没被发现，那么在装修阶段就必须花费额外的费用来进行修补。下面我们就来介绍一下验房顺序，以及验房常用工具和验房的常用方法，尽可能的避免和化解有可能出现的房屋质量纠纷。
俗话说“有备无患”，做足事前功夫始终是应对问题的不二法宝。为让业主收好房，开开心心住新居，小编特意整理“收房大作战，完备的收房流程”，给即将收房的“准业主们”提供实战性攻略。
步：接到收房通知单
按合同约定，开发商会在收房前一个月内将收房通知单寄给买家，告知具体收房时间及需要准备的资料。
按有关规定，如业主在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。某些负责任的开发商会在收房通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有开发商并不管你有没有收到。
拆招：业主收到开发商寄来的收房通知书时，先看看信的邮戳日期是否超过了购房合同上的 收房日期，超过了可考虑向开发商按合同索赔。
业主在购房时切记写清楚收房通知书的邮寄地址(一定要容易接收、能保障亲自签收的地点)。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可即使与开发商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
第二步：看清“三书一证一表”
收房者来到现场的步就是要查看开发商是否已经具备了足够的交房条件。
按照要求，开发商应出示《建设工程质量认定证书》，并向收房业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”)，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等)和验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。
证件齐全的可直接进入下一步骤，证件不齐交房的则要向开发商问个究竟，千万不要贸然收房。
拆招：交房是要具备这“三书一证一表”，这是国家的强制规定，如果证书不齐全，建筑质 量当然就难以得到充分保障。因此早在签订购房合同之前，购房者一定要坚持将“三书一证一表”齐全列入交房的必要条件中，这样一来，就算是碰到开发商违规无证交房的情况，发生纠纷也有据可依。
面对“三书一证一表”不齐全的情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收房，也要在相关文件中，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
第三步：先验房后交费
检查完各种证件后，收房关键的一步：验房正式开始了。业主先是需要交身份证复印件、收房通知书，领取房间钥匙，然后由开发商的接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交房标准查验楼房状况。 先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但在大多数情况下，开发商都会要求买家先交钱填表、签文件，再验房。
拆招：购房者在签合同时应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。
如当初合同未有约定的，可以采取变通方法，在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
第四步：验房步骤不放过
收房的时候哪些地方会是容易出现问题的部位。业主们可要看仔细咯。
(一)房屋室内空间尺寸;
(二)地面、墙面和顶棚面层质量;
(三)门窗、护栏安装质量;
(四)室内防水工程质量;
(五)给排水及采暖系统安装质量;
(六)室内电气工程安装质量;
拆招：业主在验房的过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性 裂缝等;然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直。业主可在验房时带上电笔、直尺、小木槌等工具，以便于检验。
若发现房屋有瑕疵：墙上有个裂缝、地漏有点堵、窗户有点渗水等，业主是有权拒绝收房的，并可要求开发商按照合同约定的标准重修、维修房屋，如更换地板，更换同一品牌的装饰材料等，直至开发商提供符合合同标准的房屋才收房。
通常来说，维修往往会推迟交房时间，如果维修时间过长且影响到入住的，业主可参展迟交房的条款，要求开发商进行有关延迟交房的赔偿。
同样，对于开发商承诺赠送的材料和设备，也要通过书面形式明确下来，以保障自己的权益。根据有关规定，如果开发商交付的房屋带装修约与实际不符，差价部分将由开发商双倍赔付。
第五步：记录在案待解决
验完房后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在制定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方，可提出意见并讲一件填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据;如开发商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见交送开发商。然后，根据双方协调后的解决方案签署相关的整改维修文件，签字盖章，并约定下次验收时间。
拆招：对业主在验房时发现的毛病如墙面、地转破裂、漏水，甚至是房屋结构性等种种问题， 不管开发商陪同人员如何承诺，业主都应坚持原则，只要发现问题都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，并将有关问题详细记录，而对于房屋的瑕疵，业主应尽量拍照和摄像进行取证。
第六步：缴费笔笔算清
在验房完毕后，就要交清相关费用了，记住，每一笔费用都要索取发票，每一笔钱都要算清。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些开发商在收房时仍巧立名目乱收费。
目前，政府相关部门已有明文规定，开发商交房时，燃气初装费、电视、电话开通费等已不能再向业主收取费用，另外，水费、电费的押金也已停收。因此，业主在收房时，只需要向物业管理公司缴纳管理费、装修按金(可协商不交，装修后也可退回)、物业维修基金(可自己交，若由物业公司交要及时那会维修基金卡)。
拆招：业主在收房前就应该提前了解物价局的各项收费规定，好带上应缴费用表，与开发 商要求的款项相对应，发现不合理收费要与开发商协商。必要时可向物价局、房管局投诉，而且要保留各种单据，这样，投诉的时候手中就有证据了。
第七步：办理入住手续
验完房后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。
《入住协议》与《消防责任书》是业主与管理处的入住约定，要注意有些物管公司从便于自身管理出发，定下一些双方权责不对等的条款。 拆招：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。
一、验房顺序
1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水、电表、 气表、通风、排烟、排气。 3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
二、验房常用工具
1、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
2、 电钳工具：带两头和三头插头的插排；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇 表；多用螺丝刀(“－”字和“＋”字)；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯。
3、 辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸、火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。
⑴1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道
⑵1只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓
⑶1只塞尺——用于测裂缝的宽度
⑷1只5米卷尺——用于测量房子的净高
⑸1只万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
⑹1只计算器——用于计算数据
⑺1只水笔——用于签字
⑻1把扫帚——用于打扫室内卫生
⑼1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭 下水管道。
三、验房注意问题及简单操作方法
1、主要问题：
⑴详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。
提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很 冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以拉动了。
⑵检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。
提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方， 如有的话，务必尽快查明原因。
⑶仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板， 妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
⑷水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点， 一来看看水压，二来试试排水速度(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
⑸验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、 马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶 下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
⑹验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24 后查看其家厕卫的天花。
提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数 字。
⑺核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
⑻测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，好把水表、 电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
2、其他简单操作方法：
⑴厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟 道口立即拐弯吸走。
⑵卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要查看是否具备安装性，同时用 上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
⑶管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提 示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；
⑷ 空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g) 测墙砖空鼓。
⑸验电：
A、检查插座： 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或 更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目：
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。
⑹视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚 等现象。
⑺测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m(或 者2.8m)说明房顶没有倾斜。
⑻测墙壁地面：用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时 观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点)。
⑼ 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯 一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。
⑽镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果 是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
⑾楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
⑿检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
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