房天下 >资讯中心 > 评论 > 正文

**懂房产行业的真正“大拐点”

商界杂志   2015-07-14 11:21

[摘要] 房地产什么时候“软着陆”,这又与我国经济转型升级的“软着陆”息息相关。但在双“软着陆”的“新常态”下,后只有20%的开发商会活下来,并非是危言耸听。

李克强总理在2015年的政府工作报告,多次提及房地产领域,将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。尤其是,今年的报告未使用“调控”等相关表述,一改近年来“房价回归合理”这类的用词,重提“促进房地产市场平稳健康发展”,引起公众热议。

总理的整场报告,提到多的词是“发展”,134次;其次是“改革”,86次,第三是“经济”,85次,第四是“建设”,75次。这很容易理解,因为总理在部署2015年工作时,就开宗明义,继续强调“发展是硬道理,是解决一切问题的基础和关键”,而我们面临的形势却是,“我国经济下行压力还在加大,发展中深层次矛盾凸显,今年面临的困难可能比去年还要大”。在此总体背景中,政府工作报告总共提到“住房”16次,集中体现在四个地方:

一,在回顾2014年工作的总结中强调:“群众对医疗、养老、住房、交通、**、收入分配、食品安全、社会治安等还有不少不满意的地方。”群众对“住房”不满意的地方是非常多的,但就商品房市场而言,在总体供大于求的局面下,不满意的地方,毫无疑问就是价格了。

二,在谈“把改革开放扎实推向纵深”时强调:“继续推进科技、**、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。”毫无疑问,住房公积金可通过支持住房消费、提升财富效应和部分替代预防性储蓄以提振消费。

三,在谈“协调推动经济稳定增长和结构优化”时强调:“加快培育消费增长点……促进养老家政健康消费,壮大信息消费,提升旅游休闲消费,推动绿色消费,稳定住房消费,扩大**文化体育消费”。相比于其它方面充满“正能量”的用词,唯独住房消费使用的是“稳定”这个中性词。

四,也是集中的一段,就是在谈“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”时,除了列出相关**性任务外,强调“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

置于整个工作报告中,基于房地产在我国经济结构中的特殊地位,可谓总体利好。实际上,这种利好2014年以来,已经通过松绑限购、放松房贷、2014年9月央行[微博]新政、降息降准得到了体现,但我们注意到,这些利好却没有官方承认是在救市,而是强调回归市场化。

核心是正确理解“住房消费”

针对总理工作报告中的“住房消费”,中国社科院金融研究所研究员易宪容则提出了问题:住房消费是绝大多数居民消费为重要的内容,但在现行的国家统计局的报表中﹐中国住房从来就不是消费﹐而是投资﹐如果这样﹐中国居民住房消费如何来稳定?确实如此,根据国家统计局的规定,住房消费是指,当住房用于居民居住时,租住的,其租金计入承租人的消费支出;自住的,比照相应市场价格,以虚拟房租形式计入房屋所有人的终消费。也就是说,住房消费仅是指居民所支付的房租,这实际上导致了两个问题,其一,由于我国住房供应的复杂现实,房屋租赁市场还不发达,会导致房租的真实数据难以统计,或者统计数据失真;其二,导致购买房子是投资而不是终消费,我国的房地产市场长期异化为投资市场。

按国际惯例,能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等,都是计入CPI权数的。比如美国,住房消费就占CPI权数的30%左右,具体又包括房租、外出居住支出、房屋保险、自有住房的虚拟租金四项。而我国的CPI编制,这还带有计划经济鲜明的遗迹,**消费、医疗保健消费、住房消费等基本还没有完全反映其中。

在2015的政府工作报告中,并没有将房地产问题单独论述,而是与其它5大消费并列,这可能就需要我们摒弃传统观念,以国际惯例的思维来对待“住房消费”这个概念,对待“稳定”这一政策的价值诉求。

首先,房屋是一种耐用品,且具有可能性,买卖房子在国际上均计入投资范畴而不是消费范畴。所以,我们得承认,尽管住房交易对住房消费的贡献显而易见,但“住房消费”终究不等于“住房交易”。也就是说,稳定住房消费,政府也会注重住房的合理消费结构,并不等于一味追求住房交易,更不会一味鼓励投资投机型购房。因此,后续相关政策的取向,也极可能围绕消费进行,而不是围绕交易进行。房地产市场崩盘论”尽管可休矣,但房地产商期待的“强刺激”可能未必如期而至,“稳定住房消费”真的并不等于“维稳高房价”。

其次,相比于李克强总理在2014年政府工作报告中以“调控”为主题强调“促进房地产市场持续健康发展”,2015年则是围绕“消费”的主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”,这实际上意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中,我国的房地产市场将面临着性质转型,即房地产市场正在由过去投机投资为主导的住房市场,向消费为主导的住房市场转型,将逐步成为一个改善全体居民居住条件的市场。只有这样,主要依靠经济和法律杠杆让房地产市场按市场规律调整,才能真正实现“平稳健康发展”的目标,否则,就只能继续依靠行政手段,试图达到“持续健康发展”的目标。

房企应在“大拐点”前着眼长远

房地产市场的主题变为“消费”,体现了政府工作报告对房地产态度真正的“大拐点”,也就意味着房地产的“软着陆”不远了。房地产什么时候“软着陆”,这又与我国经济转型升级的“软着陆”息息相关。但在双“软着陆”的“新常态”下,后只有20%的开发商会活下来,并非是危言耸听。

我国经济转型升级的“软着陆”,在总理的政府工作报告中,已经通过“互联网+”、“创客”、“双引擎”、“中国制造2025”等新词传递了施政新思路。但这需要一个过程,尽管用经济减速换结构调整空间,对经济下行的容忍度加大,将2015年的GDP增长目标降到了7%,但考虑到“稳增长也是为了保就业”,以及房地产的支产业效应,对稳增长的拉动力,在信贷、财政、税收等层面出台也惠及到房地产市场的政策性“微刺激”,概率是较大的。

从3月1日起正式开始施行的《不动产登记暂行条例》,也将为房地产市场的“软着陆”打下坚实基础。按照规划,不动产登记2017年就会全面运行,到2018年完成,登记机构、簿册、依据和信息平台将实现“四统一”。那么,从不动产统一登记到房地产税出台有多远?政协委员、财政部副部长朱光耀在两会期间接受媒体采访时表示,目前由人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中。鉴于房产税的重要性,以及不动产统一登记全面实施的进度,房产税的出台也就极可能会在2020年前后。如果经济转型升级顺利的话,伴随“中国制造2025”也一定会出台。房产税的出台,我国的房地产市场也就将真正进入“新常态”,回归消费为主导的住房市场,走上健康发展的轨道。

尽管房产税目前的影响仍然停留在人们的心理层面,但受此影响,从2014年12月开始,部分城市的二手房源就有了较大幅度的增加。抛开反腐之下官员抛售房产不论,资本定会在期间掀起风浪以出货潜逃,特别是那些热点、一线城市,那些人口流入的城市,房价出现阶段性上涨、甚至是暴涨的局面,可能性并不能完全排除。但即使如此,对房企来说,也只是转型升级难能可贵的机遇期,而不能沉湎于昨日的美梦。

如果房企能够围绕“消费”苦练内功,升级产业模式、竞争模式、盈利模式等,强化品质与品牌,以新思维搞房地产,俘获消费者的心,就极可能迎接又一个春天,找到属于自己的黄金(1154.80, -0.60, -0.05%)时代;但如果房企仍然只想赚快钱,不保证现金流,盲目拿地扩张,就难以适应楼市新常态,死得很惨,也许就是宿命了。文/郭文婧(知名财经评论员)

标签: 房产 拐点

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注重庆特价房官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com