破解城市空间难题 “二次开发”助推重庆城区升级与转型

近日，曾创造不少辉煌记忆的高新区石桥铺科园路一带，再次进入创业者和 者的视线。随着龙湖地产、中国铁建等巨头在此投入巨资大手笔打造新城，我市 个高新区正迎来新一轮 热潮。

包括科园路在内，重庆（楼盘）当前正迎来多个城区的“二次开发”浪潮。在此浪潮下，重庆该如何实现城区的升级与转型，国内外城市“二次开发”又有哪些经验值得借鉴？6月30日，在重庆日报报业集团主办的“二次开发浪潮下的城区升级与转型”高峰论坛上，嘉宾们就这些问题进行了探讨。

城区每20年就需要“二次开发”

自改革开放以来，中国的城市依赖外延扩张模式，经历了30多年高速度、高强度的开发建设。然而，随着我国城市化发展进入新阶段，城市建设正面临着土地后备资源不足、发展空间受约束等问题，依然沿袭原有的外延扩张式城市发展路径已经难以为继。

“纵观 发展的历程，有一个基本的规律，那就是随着新增建设用地的外延扩张到一定程度、一定阶段，都会进行存量土地的"二次开发"。”在重庆市城市建设综合开发管理办公室主任徐千里看来，老城区每20年就面临改造和“二次开发”，而“二次开发”和存量土地的整理在中国已成为一个时代的需求。

在此背景下，2013年， 城镇化工作会议提出，要提高城市建设用地的利用效率，严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切实提高城市建设用地的集约化程度。同时，在国家新型城镇化建设中，也提出要建立城市用地的再开发激励约束机制，盘活利用现有的城市建设用地存量。

“老城区的"二次开发"是城市均衡发展不能放弃的战场，在老城区出现交通、土地、环境等种种制约发展的瓶颈时，在原有基础上进行"二次开发"十分必要。”徐千里认为，从某种意义上说，城市的“二次开发”乃至多次开发，更加接近城市有机生长的规律或常态。

“二次开发”赋予城市土地“二次生命”

事实上，城市“二次开发”概念在国内并非近两年才提出。在北上广深等一线城市，十年前已开始探索“二次开发”，以寻求城市内涵的提升、全力推进城市的有机更新。

如北京（楼盘）在2001年就提出，“十二五”期间存量用地要大于新增用地；上海（楼盘）在其2014年城市规划修编中也提出，城市建设用地不增加；深圳（楼盘）在2012年其存量用地供应就超过了增量用地，并在今年陆续出台了一系列城市更新单元的计划；成都近期也提出，在空间小、资源少、缺乏载体的成都 城区，发展只能走精细化道路，并筹划城市“二次开发”科学布局和建设一批大型城市风格体，实现资源的集约节约利用。

“从北上广深等城市看，城区的"二次开发"，对城市经济发展、土地供应、产业转型、城市面貌、社区、民生、福利等方面均发挥了积极的作用，在资源的集约节约利用方面，更是成效显著。”中国城市规划设计研究院西部分院副院长肖礼军介绍，如深圳罗湖老城区人民南 是该市开发早、开发程度高的繁华商业 ，也是当年“深圳速度”的诞生地，但20多年过去，“老、旧、挤”已成为制约人民南 发展的瓶颈。通过“二次开发”和城市更新，人民南 又迎来了“第二春”。

肖礼军认为，除去客观制约因素之外，城市的“二次开发”更有着对城市功能主动转型的思考，将赋予土地资源更高效益的第二次生命，为城市发展提供宝贵的空间，创造更多的财富。而从深圳等城市的经验来看，“二次开发”已成为提升资源要素、节约集约利用资源、破解土地利用瓶颈、推动城市发展的有效手段。

“多方参与 合作共赢”是“二次开发”的有效途径

在重庆，随着五大功能区域建设的加快推进，“二次开发”的浪潮已经来袭—在加快新型区域开发建设的同时，要实现城市核心地区的转型升级，“二次开发”显得尤为重要。

“ 是对都市功能核心区来说，要在新形势下承接 化的产业转移，就要挖掘 ，让有限的地理空间承接更高的生产力。要通过"二次开发"，优化空间布局、优化基础设施承载能力、进行集约化改造，从而改变部分区域粗放的情况，让城市布局更紧凑、利用更合理、业态更 。”重庆社会科学院区域经济研究 主任李勇认为，“二次开发”对重庆这个高速发展的城市来说是一个全新的命题，也是一个亟待深入思考和破解的课题。

那么，重庆该如何通过“二次开发”实现城区的升级与转型？肖礼军提出，城市的“二次开发”不是简单的新一轮房地产开发运动，而是一个城市综合性提升和再开发的过程，因此要从全市的层面制订综合全面的更新策略。同时，要用组合的手段来推动城市多元化发展，如对城市一些重要的功能区块，可采取拆除重建的模式来推动，形成新的城市核心；对周边的一些地区、老旧社区可采用环境综合整治的方式来推动；对一些有历史文化价值的区块可进行保护和再利用等。

而在具体项目执行中，由于“二次开发”是一个利益调整再分配的过程，“多方参与、合作共赢”则是一种有效途径。“在过程中如果要想推动必须结合原住民、社会资本、集体组织、城市公共利益等多元化的诉求，建立相互分 作的良好机制， 需要提供相应的契约 、纠纷协调、服务配套等方面的内容。”肖礼军介绍，根据参与的主体不同，可以有这样几种主要的运作模式： 种是 +开发商主导的模式；第二种是土地既有产权人来推的模式；第三种是开发商+产权人主导的模式；第四种是 、开发商和原来的产权人三方合作的模式。