[摘要] 2015年5月11日，上海财经大学教授陈杰近日表示，房地产现在“生病了”，究其病根，城镇化发展模式是生病的根源。如果不脱胎换骨，房地产行业就要面临崩盘。在救房价与救开发之间，只能二选一，不能两个都救。
中国人民大学土地管理专业成立30周年暨不动产高峰论坛在5月9日—10日举行。陈杰在住房与房地产市场中文主论坛二上作了《以地融资的中国城镇化发展模式终结与房地产业转型》的主题发言。
进入2015年，房地产市场情况已不如2013年那般火热与疯狂。从数据上显示，销售情况与销售面积都急剧下降。在陈杰看来，出现这种情况完全可以与2008年、2009年的金融危机相提并论。“有这样一个趋势，我们才能理解，为什么在3月30日国家会心急着火般的连续出台很多政策。”
陈杰说，如果在不熟悉的人看来，3.30出台的政策好像很突然，但从数据上看，房地产确实已经到了一个很危机的阶段。不管是三四线城市，还是一线城市，销售和房价都在下降。北京与上海，同比下降甚至回到了前年的水平。杭州与温州此类城市下降的幅度更大，就是因为如此，才敲响了警钟，国家才会紧急出台那么多的政策。
“中国一直以房地产拉动经济，注定了今天房地产要生一场大病。”陈杰在论坛上说，房地产是一个资金密集型的行业，如果每天卖不出去房子，每天占用的利息成本就非常高。多耽误一天，意味着承担很大的一个风险。在各方面都下降的同时，高库存在源源不断的增长。他认为，对于房地产行业，待售面积如果一年之内都卖不出去，资金不会出现困难。如果超过1个月，12个月，承担的风险就非常高了。杭州就曾经达到40几个月。
陈杰强调，政府不是从今年才开始救市，2014年就已开始。6月份时，很多城市已经放松了限购，情况稍微有所缓解。但930新政，所传递的效果并没有达到预期，所以才会出现今年的3.30新政，但这是一个短期的救市。他认为，从长期分析，信息城镇化也救不了房地产。每年新增的两千万人，在买得起房子的情况下，1年也只能消化掉6个亿，在每年聚够12个亿的情况下，剩下的6个亿谁来买？陈杰质问。
陈杰说，在这样的情况下，只能依靠改善型需求。但改善型需求到底现在还有多少，从根本上要去分析人均住房面积、以及住房存量。权威数据认为住房存量是240个亿，人均面积大概30几平方米，任志强等人认为中国还需要到40几平方米。在他看来，现在人均已经有30几平方米，人均40可能也就是一个上限，上限的情况下也就意味着住房存量空间未来还需要多少。他个人计算，到2020年，光是城镇就已经有300亿平米的住房。如果每年在新建十亿平方米，那时人均40平方米，从这个角度来看，住房发展是超前于经济发展的，也意味着很多的空间会透支掉。
陈杰也认为，市场上，现在开发商的预期非常低，已经不敢再去投资了。政府纷纷救市，930新政起到波澜不惊的效果。3.30新政，国土部住建部的效果非常大，从每周的数据看，它曾一度升高，但很快回落。“我们判断330新政是一个短期效果，不能扭转市场大局。市场买房子不是一个短期的小恩小惠，就能改变。每个买房子的人都非常谨慎，会去看未来的长期趋势。”
在陈杰看来，救市多只能是一个应急、防止。短期稳定军心，但治标不治本。而且，现在有一个驳论：中央救房地产是希望房地产能继续拉动经济，但是，房地产如果要拉动经济，就要更多的新建，但是越新建越产生过剩。要么救房价，要么救开发，只能二选一，不能两个都救。
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