[摘要] 2015年第一季度，重庆优质办公楼市场受农历新年假期所影响，优租赁活动有所放缓。优质零售物业市场方面，知名品牌零售商继续积极在核心商圈开设新店。高端住宅市场方面，本季度销售表现平淡，季末气氛开始回暖。
2015年季度，重庆优质办公楼市场受农历新年假期所影响，优租赁活动有所放缓。优质零售物业市场方面，知名品牌零售商继续积极在核心商圈开设新店。高端住宅市场方面，本季度销售表现平淡，季末气氛开始回暖。
优质办公楼：竞争加剧
农历新年假期影响市场气氛，优质办公楼租赁活动有所放缓。整体优质办公楼市场于本季度仅录得54,000平方米的净吸纳量，与去年第四季度相比减少30%。由于近几个季度市场出现集中放量的情况，重庆优质办公楼市场空置率开始继续高走，直至季度末整体空置率达44.4%，环比上升6个百分点。
其间交付的环球金融中心对季度净吸纳量做出明显的贡献，贡献率约20%。位于解放碑片区的环球金融中心是一个地标性商业大楼（含购物中心，办公楼层及星级酒店）。迄今为止，多家大型企业均购买环球金融中心办公楼作为自用，如中国工商银行购买64和65楼（约4,400平方米）及建信保险购买25楼（约2,200平方米）。同时，该项目也吸引多家大型机构租用。当中，比较瞩目的租赁成交包括意大利驻重庆总领事馆（1,200平方米）和雷格斯（1,200平方米）。
部分新兴商圈的业主更愿意降低，有效租金以吸引更多企业租户入驻。当中，位于化龙桥片区的重庆企业天地有效租金降幅较为明显，并吸引多家公司入驻。同时，在本季度交付的环球金融中心入市对整体市场租金有向上的拉动作用，这抵消了部分项目降租对市场的影响。因此，本季度重庆优质办公楼平均有效净租金仅录得环比微幅下降0.2%至人民币94.9每平方米每月。
大量新增供应加剧市场竞争，预计未来整体租金或开始呈下行趋势。展望2015全年，重庆优质办公楼市场将迎来约120万平方米的新增供应，新落成项目主要集中在江北嘴片区（76万平方米）。“我们认为这将会加剧办公楼项目之间的竞争，业主方将会更愿意为租户提供优惠条件以争取更高的入驻率。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。因此，优质办公楼市场整体平均有效净租金在今年将下降约3%。不过由于江北嘴片区即将交付的办公楼项目在品质上优于整体优质办公楼市场水平，平均资本值在未来三个季度有望保持稳定。
优质零售市场：知名零售品牌继续积极拓展
江北嘴迎来优质零售项目，知名品牌零售商继续积极在核心商圈开设新店。本季度重庆优质零售物业市场仅有东方国际广场一个优质零售项目入市。该项目位于重庆的新兴中央商务区—江北嘴，为区域内投入运营的优质零售项目，总建筑面积达90,000平方米。需求方面，本季度重庆零售市场持续活跃，多家知名品牌零售商继续积极在核心商圈开设新店。苹果在位于解放碑商圈的国泰广场开出其在重庆的第三家直营店，营业面积约2,300平方米。而在另一核心商圈观音桥，方所书店重庆首店于3月在阳光世纪购物中心开始试营业，其营业面积达2,400平方米。Chloe、VivienneWestwood及PatriziaPepe等女装品牌集体进驻茂业天地。
市场平均租金保持稳定但同商圈内项目表现进一步分化。本季度重庆优质零售物业市场首层平均有效净租金较上季度基本保持稳定，达人民币444.1元每平方米每月。尽管租金表现稳定，但同一商圈内项目表现的两级分化进一步增大。如观音桥商圈内，**68广场及北城天街凭借成熟的运营保持较高的入驻率，并继续引入包括Marina Yachting及Victoria’s Secret等在内的优质品牌，而新近开业的盈嘉中心却因负一楼多家甜品品牌撤场而段时间内空置率上升。非核心商圈方面亦是如此，如南坪商圈**时代广场及南坪万达广场继续其良好表现，但City城市广场及盛汇广场因品牌调整，空置率持续高位。
展望2015全年重庆将迎多个优质零售物业开业；激烈竞争或将推高整体市场空置率。在接下来的3个季度，重庆优质零售物业市场预计还将迎来480,000平方米的新增供应，包括位于解放碑的协信**广场及巴南区的巴南万达广场。新增项目预计将令市场整体零售氛围进一步成熟。
“此外，受电商持续快速发展所影响，国际零售品牌商在2015年的实体店拓展计划预计将相对谨慎，并在地段及进驻物业条件的选择上进行更多的考量。这将可能在招商方面对未来项目及希望通过业态调整来改善经营状况的项目造成更大压力。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。更多的项目将有可能推迟开业或以较高的空置率开业。部分未来项目及部分正在经历租户调整的项目将有可能在租金方面做出更大让步以提高项目入驻率。此情况下，在2015年重庆优质零售物业市场空置率或将上升，租金增长亦有可能进一步放缓。
2015年季度楼市表现平淡，季末销售气氛开始回暖。2015年季度重庆高端住宅市场新拿预售证套数为2,700套，较去年第四季度基本持平，部分开发商供应量上升，主要源于北部新区的金开大道-照母山板块高端住宅项目的新增住房集中推出，且成交活跃，占季度总成交套数约三分之一，将本季度高端住宅市场总成交量推高到3,200套，环比上涨2.8%。本季度前两个月受春节等长假期的影响，楼市整体表现相对平淡。
本季度库存压力有所缓解，但开发商仍然面临挑战。本季度高端住宅平均资本值为人民币11,760每平方米，环比保持平稳，同比下降3.0%。从库存量看，截止到2015年3月底，重庆高端住宅库存量达到4,100套，较去年第四季度下降10.7%。虽然库存有所下降，但仍有部分项目存在高库存压力。
开发商迎政策红利，改善型需求将被释放。经过“330”政策出台后，免征营业税的期限由5年（含5年）下调为2年（含2年），这将有利于调动二手房交易的积极性。此外，对拥有1套住房且房贷款未结清的居民家庭来说，此次调低二套房首付比例，将使之前受调控政策抑制的改善型需求得到逐步释放，成交量有望迅速回暖。“随着购房政策的宽松，重庆楼市有望步入稳定期。受高库存的影响，预计新房价格也不会有大幅上涨空间，更可能维持现有的水平。”仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
